Проблему апартаментов на московском рынке уже невозможно игнорировать, настолько остро она стоит. Спрос на апартаменты растет, а за ним растут и объемы их ввода. Сегодня они занимают почти треть рынка жилых новостроек Москвы, но законодательно не имеют статуса жилья, и это парадокс. Новый законопроект, разработанный фондом «Институт экономики города», призван урегулировать правовые нормы растущего сегмента недвижимости.
Эту инициативу недавно обсудили в рамках форума RREF участники сессии «Апартаменты приравняют к жилью: плюсы и минусы для формата», модератором которой выступил главный редактор проекта «РБК-Недвижимость» Игнат Бушухин. Информационную поддержку мероприятию оказал портал «Лофты и Апартаменты»
Как рассказал представитель разработчиков проекта, генеральный директор Фонда «Институт экономики города» профессор Александр Пузанов, работая над законопроектом, специалисты Института не только ставили перед собой задачу урегулировать эти противоречия, но и максимально безболезненно решить проблему переходного периода.
Александр Пузанов: «В чем проблема и нападки на апартаменты? Обычно берут то, что лежит на поверхности: там невозможно прописаться. Но есть значительный слой потенциальных потребителей, которым это не нужно. Имеется однако менее очевидных проблем: со стороны органов публичной власти это проблема нескоординированности с проектами градостроительного развития, объектами социальной и транспортной инфраструктуры. Что, конечно, значительно удешевляет расходы застройщика, на чем, собственно, и держится привлекательность рынка апартаментов. Потребитель эти проблемы не осознает, кроме "регистрация — не регистрация". Базовая же проблема состоит в том. что апартамент сегодня не является жилым помещением, не входит в поле жилищного законодательства. Соответственно, никакие права и обязанности на апартаменты не распространяются. Поэтому мы ставим задачу создать концепцию, как это могло бы регулироваться. И отдельная задача в меньшей степени — проблема переходного периода от сегодняшней ситуации к устойчивому регулированию данного сегмента рынка.
Мы исходили из того, что с самого начала было понятно, что просто запретить это было невозможно. Во-первых, уже очень много что построено, что востребовано на рынке, что не нарушает прав и законных интересов как сторон договора, так и городского сообщества. Во-вторых, более фундаментальная предпосылка состоит в том, что в принципе современный город, особенно его центральные районы, нуждается в таком формате, как многофункциональные здания, где сочетаются и жилые, и нежилые помещения. Мы смотрели опыт и тенденции развития зарубежного опыта. Мы также рассмотрели судебную практику по апартаментам — она очень разнообразна и противоречива».
Концепция законопроекта об апартаментах фонда «Институт экономики города»
Введение новых понятий:
— в жилищное законодательство – апартаменты и дом смешанного использования;
— в законодательство о градостроительной деятельности – многофункциональное здание.
Многофункциональное здание (МФЗ) – здание в общественно-деловой зоне, в котором могут располагаться жилые и нежилые помещения в соответствии с требованиями градостроительного регламента.
Дом смешанного использования (ДСИ) – совокупность всех жилых и нежилых помещений, помещений и оборудования общего использования, конструкций в МФЗ (или его структурно обособленной части) – для ДСИ устанавливается правовой режим, отличный от режима МКД.
Апартаменты (новый вид жилого помещения) – жилое помещение в ДСИ (в МФЗ).
Схема многофункционального здания (стандартный случай)
Многофункциональное здание может располагаться только в общественно-деловых зонах.
Градостроительными регламентами регулируются:
— предельные площади помещений в МФЗ;
— предельное соотношение суммарной площади, объемов, количества жилых помещений и нежилых помещений в МФЗ;
— поэтажное расположение жилых помещений и нежилых помещений в МФЗ (в отличие от МКД, в котором нежилые помещения предлагается допускать лишь на 1 и 2 этажах).
В нормативах градостроительного проектирования устанавливаются сроки достижения на соответствующей территории нормативов градостроительного проектирования, которые могут быть установлены дифференцированно для различных территорий, территориальных зон.
Распространение норм 214-ФЗ об обязательном заключении договора участия в долевом строительстве МФЗ, если для строительства жилых помещений в МФЗ привлекаются средства граждан.
Апартаменты — новый вид жилых помещений в МФЗ с правовым статусом, отличным от квартир в МКД:
— площадь, расположение в здании относительно других помещений регулируются градостроительным регламентом;
— не требуется обеспечивать пешую доступность социальной инфраструктуры;
— перевод апартаментов в нежилое помещение и обратно с учетом требований градостроительного регламента;
— размер платы за коммунальные услуги определяется для апартаментов как для нежилых помещений в МФЗ;
— субсидии и компенсации, предусмотренные жилищным законодательством, не предоставляются, если иное не установлено субъектом РФ или муниципальным актом
иное налогообложение – допускаются более высокие ставки имущественных налогов по сравнению с другими жилыми помещениями.
Дом смешанного использования
— земельный участок в государственной или муниципальной собственности не входит в состав общего имущества в ДСИ;
— доля в общем имуществе собственника помещения в ДСИ и доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяются Жилищным кодексом РФ, если иное не установлено законом субъекта РФ (может быть принят в целях снижения расходов собственников апартаментов по сравнению с собственниками нежилых помещений в ДСИ).
— правила содержания общего имущества в ДСИ устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях учета особенностей состава такого имущества;
— формы управления — непосредственное управление (независимо от количества помещений в доме), управление товариществом собственников недвижимости или управление управляющей организацией;
— требования к капитальному ремонту общего имущества в МКД и признанию МКД аварийными и подлежащими сносу или реконструкции не распространяются на ДСИ;
— деятельность по управлению ДСИ не подлежит лицензированию, если лицензирование не предусмотрено законом субъекта РФ (в соответствии с лицензированием управления МКД, установленным Жилищным кодексом РФ).
Виды зданий с жилыми помещениями и территориальные зоны
|
Жилая зона |
Общественно-деловая зона |
Производственная зона |
|
|
МКД и жилой дом |
+ |
— |
— |
|
МФЗ с апартаментами |
— |
+ |
— |
|
Наемный дом коммерческого использования |
+ |
— |
+ |
|
Наемный дом социального использования |
+ |
— |
— |
Уточнение требований к жилым помещениям и МФЗ
В части требований к жилым помещениям, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47:
— актуализация установленных требований к жилым помещениям различного типа в целях исключения избыточных требований;
— установление особых требований к апартаментам, отличных от требований к квартирам;
— установление требований к жилым помещениям в наемных домах, в том числе наемных домах коммерческого использования в производственных зонах;
— актуализация нормативных технических документов (стандартов и сводов правил) с учетом особенностей проектирования, строительства и эксплуатации МФЗ с апартаментами.
Запрет на проживание в нежилых помещениях
— установление в Жилищном кодексе РФ запрета на проживание в нежилых помещениях;
— установление в КоАП РФ административной ответственности за нарушение запрета;
— контроль за соблюдением запрета возложить на органы государственного жилищного надзора;
— в переходный период нормы, устанавливающие указанные запреты и административную ответственность, не применяются.
Правовой статус гостиниц и иных средств размещения
— Гостиница и иное средство размещения как объект прав является единым недвижимым комплексом.
— Право собственности подлежит государственной регистрации как на одну недвижимую (неделимую) вещь.
— Продажа, отчуждение иным образом объекта, входящего в состав гостиницы и иного средства размещения, без исключения такого объекта из состава единого недвижимого комплекса гостиницы или иного средства размещения не допускается.
— Установление запрета на использование иных помещений (включая жилые помещения в многоквартирных домах) для временного размещения граждан при оказании гостиничных услуг и (или) услуг по временному размещению, за исключением оказания таких услуг гостиницами и иными средствами размещения.
— Установление административной ответственности за нарушение указанных запретов.
Переходный период – легализация «апартаментов»
Для разрешения проблемы с уже построенными «апартаментами» установить переходный период, в течение которого «апартаменты» могут быть переведены в жилые помещения в особом порядке и по особым правилам.
Право на перевод нежилого помещения в жилое помещение нежилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до 1 сентября 2015 года:
— до 1 января 2017 года, если здание введено в эксплуатацию до 1 января 2016 года
— в течение одного года со дня ввода данного здания в эксплуатацию, если здание введено в эксплуатацию после 1 января 2016 года.
Субъекты РФ вправе установить особый временный порядок перевода нежилых помещений в жилые помещения, в том числе:
— специальные (пониженные) требования к переводимым нежилым помещениям;
— специальную процедуру перевода на переходный период;
Субъекты РФ могут урегулировать вопросы финансирования мероприятий по переводу нежилых помещений, в том числе принять соответствующую региональную программу или сформировать специализированный фонд.
Ранее созданные «апартаменты» могут быть переведены в жилые помещения только в случае, если такие помещения отвечают установленным требованиям к безопасности проживания граждан.
Предложения по налоговому регулированию рынка апартаментов
Предложения по земельному налогу, налогам на имущество физических лиц и на имущество организаций:
— применение кадастровой стоимости жилых и нежилых помещений в МФЗ в качестве налогооблагаемой базы;
— установление одинаковых налоговых ставок для физических лиц и организаций применительно к одному и тому же объекту налогообложения – жилое или нежилое помещение в МФЗ;
— установление более высоких налоговых ставок в отношении нежилых помещений по сравнению с жилыми помещениями в МФЗ;
— установление более высоких налоговых ставок в отношении апартаментов по сравнению с другими жилыми помещениями;
— установление налоговых ставок по земельному налогу при размещении МФЗ таких же, как для объектов коммерческого использования;
— включение общего имущества в МФЗ в состав объектов налогообложения;
— не распространение налоговых вычетов по налогу на имущество физических лиц и по НДФЛ в отношении апартаментов.
КОММЕНТАРИИ
Глава представительства Rossmils в России Алексей Могила:
«Развитие апартаментов в России логично. В стране много городов, строившихся как производственные или научные центры. Сегодня предприятия выводятся на окраины, а после них остаются промышленные здания, которые можно и нужно использовать для иных целей. Все европейские государства прекрасно работают с таким наследством, сохраняя исторические строения. И в России нужно развивать этот рынок. Однако, по мнению г-на Могилы, хотя работа над законопроектом – большой шаг вперед, в нем есть недостаток. В проекте отсутствует определение апартаментов как продукта редевелопмента. Что же касается качества проектов, то девелоперы сегодня бьются за каждого потребителя и апартаменты строятся с соблюдением всех норм».
Вице-президент, директор департамента коммерческой недвижимости ПАО «Галс-Девелопмент» Алексей Гончаров:
«Когда девелопер принимает решение о формате будущего проекта, выбор часто продиктован нормативами плотности застройки на конкретном участке. Если для строительства жилья они составляют 25 000 метров на гектар, то для апартаментов плотность может быть выше. Соответственно, девелоперу нужно решить будет ли он строить меньше квадратных метров, но более дорого жилья или больше «квадратов», но апартаментов, цена которых на 15-20% ниже. В настоящее время мы реализуем «Сады Пекина» и в рамках антикризисного плана Москвы, когда девелоперам была дана возможность менять назначение своих проектов, мы хотели перевести их в жилье. Но ознакомившись с правовой базой, поняли, что не проходим по инсоляции. Кроме того, когда мы согласовывали этот проект, еще не было правил, по которым апартаменты должны быть включены в состав гостиниц. В 2014 году градостроительные правила были изменены, теперь апартаменты могут функционировать только в рамках гостиничной недвижимости и это, конечно, очень неудобно для девелоперов».
Заместитель генерального директора инвестиционно-риэелторской компании Est-a-Tet Владислав Луцков:
«Рынок сам себя регулирует. 80% апартаментов представлено в сегментах бизнес-премиум-элит. Их покупателям не важна близость метро и основная социальная инфраструктура. Остальные объекты – это комфорт-класс, который отличает хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура окружающих районов. Например, объект MR Group в Филях. По данным Est-a-Tet, апартаменты там покупают и москвичи, и обеспеченные жители Подмосковья. 60% покупают для себя и это не первая их недвижимость. Предоставить же людям возможность купить апартамент, расположенный рядом с работой, но не соответствующий требованиям к инсоляции, гораздо лучше, чем 2-3 часа стоять в загазованной пробке. Апартаменты могут также решить вопрос арендного фонда».
Директор девелоперской компании ALVEK REALTY Ирина Семилетова:
«Апартаменты дешевле и для девелопера, и для потребителя. Люди стремятся повысить качество жизни, переселяясь в качественную недвижимость по более доступным, чем в жилье, ценам. Кроме того, анализ, проведенный компанией, показал, что покупатели часто приобретают апартаменты, в том же районе, где они жили до этого. То есть они и так имеют социальные льготы по месту прописки и не нуждаются в них еще и при апартаментах. Мы не считаем, что благодаря этому законопроекту ситуация улучшится. Но мы хотим дать статус жилья апартаментам и сделать это на начальном этапе планирования».
Вице-президент NAI Becar, генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров:
«Целевая аудитория нового закона – это граждане. Давайте спросим, что им нужно. Я лично общаюсь с покупателями и вижу всю картинку целиком. Во-первых, им нужна возможность прописки. Во-вторых, — более низкие налоги. Если они покупают место для постоянного проживания, почему налоговая ставка должна быть как на коммерческую недвижимость? Ведь высокая стоимость налога на коммерческие площади обусловлена получением прибыли владельцем этих площадей. Я против запрета проживания в нежилых помещениях и не только считаю, что это наступление на права и свободу граждан, но и хочу отметить, что к нежилым помещениям относятся, например, лофты. Запрет может дискредитировать этот сегмент, который прочно занял свою нишу. И это при том, что во всем мире люди живут в лофтах. Вводя подобные ограничения нужно тщательно проанализировать правовую базу и учесть мнения самих потребителей. Также необходим тщательный анализ, адаптация европейского опыта и законодательство в сфере апартаментов».
Еще один формат апартаментов, который обсудили участники конференции – это апарт-отели. По словам Александра Пузанова, с точки зрения правового режима апарт-отель следует внести в структуру либо МФЗ, либо гостиниц.
Александр Самодуров:
«NAI Becar работает в сегменте кондо- и апарт-отелей, где каждому инвестору принадлежит доля номера (гостиничный апартамент). Для них действительно не важна регистрация, так как они покупают с целью последующей сдачи в аренду. Но проблема, с которой сталкиваются операторы – это отсутствие законодательной базы для обеспечения нормальной жизни собственников апартаментов нежилых помещений в рамках одного здания. Жилищный кодекс регулирует эти отношения в жилье, а вот люди, которые проживают в апарт-отелях, законодательно не застрахованы от неправомерных действий другого собственника. Поэтому законодателю нужно определить правила игры для нежилого фонда, где бы, например, регламентировались стандарты общежития в таком формате как апарт-отель».
Генеральный директор ИК «Инцентра» МФК «Ханой-Москва» Ле Чьонг Шон:
«Обсуждаемый закон внесет прозрачность в сегмент арендного жилья, который в настоящее время никак не регулируется, а между тем является международным трендом развития жилой недвижимости. У потребителей, наконец, появится шанс оценить в полной мере достоинства этого продукта. И, конечно, спрос будет лучше, апартаменты будут местом, где можно прописаться. Мы первые в московском регионе, кто ввел апартаменты в составе МФК по всем нормам как гостиницу, но с нестандартными номерами, которые, по сути, представляют собой квартиры. И 100-процентная загруженность показывает, что мы были правы».
Управляющий сетью Апарт-отелей YE`S Андрей Жамкин:
«Апарт-отели не отражены в данном законопроекте как самостоятельный сегмент. А ведь спрос на них превышает предложение. В частности, в апарт-отеле YE`S в Санкт-Петербурге загруженность не падает ниже 90%. Остальные 10% мы всегда держим для корпоративных клиентов. Спрос на арендное жилье колоссален как на внутреннем рынке, так и на внешнем. Но законопроект в этом аспекте не систематизирован и требует доработок».
