Об этом в авторской колонке рассуждает руководитель ALVEK REALTY Ирина Семилетова
Согласно данным Инвестиционно-строительной группы АЛВЕК, в октябре 2015 года средневзвешенные цены на апартаменты комфорт-класса были на 16% ниже цен на квартиры аналогичного класса. Разница между бюджетами на апартаменты и квартиры постепенно начинает снижаться: в 2014 году она составляла в среднем по рынку 20%. Апартаменты как жилой формат стали востребованы не только в премиальном сегменте, но и в сегменте комфорт-класса. На первых этапах формирования рынка жилых апартаментов основной фактор их выбора был связан, прежде всего, с более низкой ценой. В дальнейшем покупатели стали ценить не только ценовые преимущества, но и более удачное расположение, функциональные планировки и современную архитектуру комплексов и клубных домов с апартаментами.
Во второй половине 2015 года ситуация на потребительском рынке апартаментов несколько усложнилась. Это связано прежде всего с тем, что приближается 2016 год, когда необходимо будет оплачивать налоги
на имущество за предыдущий год по новым ставкам налогообложения. Некоторых покупателей апартаментов волнует более высокая ставка налогообложения (на апартаменты она составляет 0,5% от кадастровой стоимости, на квартиры — 0,2%), в связи с этим спрос на апартаменты стал снижаться. Но следует учитывать, что кадастровая стоимость нежилых помещений, в том числе и апартаментов, значительно ниже (таким образом, даже при более высокой ставке налогообложения 0,5% общая сумма налоговой выплаты за апартаменты будет на уровне квартиры). Так что будущие владельцы апартаментов фактически ничего не потеряют при налоговой выплате. Тем не менее, многие девелоперы домов с апартаментами уже рассматривают процедуру перевода апартаментов в жилой статус, если покупатель в этом заинтересован.
Гибкая юридическая процедура перевода апартаментов в жилой статус решит многие существующие проблемы. Мы предлагаем найти компромисс между покупателем и продавцом, между девелопером и городом. Если покупатель хочет перевести купленные им апартаменты в жилье, он оплачивает эту процедуру и переводит свою недвижимость в другой сегмент. Или же это делает девелопер на этапе строительства. Сейчас мы пробуем юридическую схему перевода в клубном доме с апартаментами на улице Пришвина.
Но пока ценовая разница бюджетов на апартаменты комфорт-класса и квартиры этого же сегмента остается существенной. Особенно если рассматривать удачные локации проектов с апартаментами, которые расположены в шаговой доступности от метро и в сложившихся московских районах (например, Бибирево, Чертаново, Алтуфьево, Ботанический Сад, ВДНХ). Для сравнения: средние бюджеты покупки апартаментов комфорт-класса площадью до 50 кв.м. в районе Бибирево рядом с метро составляют от 3,6 до 5,5 млн. рублей, а бюджеты в новостройках с квартирами в этой локации начинаются от 6 млн. рублей.
Сейчас в комфорт-классе апартаментов наиболее привлекательная для покупателя цена находится в пределах 100-150 тыс. руб. за 1 кв. м. По таким расценкам идут многие апартаменты столицы, например, Комплекс апартаментов Central Park в Чертаново, Спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд» на Автозаводской, квартал «Березовая аллея» у метро «Ботанический сад». По таким расценкам предлагаются и апартаменты в «Клубном доме на Пришвина» в районе Бибирево (девелопер ИСГ «АЛВЕК»). Кстати, «Клубный дом на Пришвина» обладает всеми функциями и опциями объекта бизнес-класса. Это еще одна отличительная особенность современных домов с жилыми апартаментами: за счет снижения себестоимости затрат девелопер старается повысить качество проектирования, строительных и отделочных работ. Кроме того, для покупателей апартаментов есть еще ряд плюсов, которые инициируют некоторые девелоперские и управляющие компании. Например, в каждом клубном доме ИСГ «АЛВЕК» будет создана управляющая компания, которая будет заниматься всеми хозяйственными вопросами — от обслуживания дома до благоустройства. Оплата этих услуг для жильцов будет составлять всего 50 руб. за 1 кв. м. Это очень низкая цена, и ИСГ «АЛВЕК» намерен удерживать ее в течение нескольких лет, за свой счет компенсируя возможные убытки.
По нашим расчетам, до конца 2015 года и в первой половине 2016 года девелоперы рынка апартаментов комфорт-класса из-за роста себестоимости затрат, влияния инфляционных факторов будут вынуждены повышать цены. В рублевом диапазоне до середины 2016 года цена на апартаменты комфорт-класса может вырасти еще на 10-15%. Сейчас большое давление на рынок недвижимости и строительный рынок в целом и оказывает нестабильная экономическая ситуация. Так как на финансовом рынке еще будут скачки валютных курсов в ноябре-декабре 2015 года, то вполне возможно ожидать и негативный сценарий — не постепенное, а резкое повышение цен.
Руководитель ALVEK REALTY Ирина Семилетова специально для «Лофтов и Апартаментов»
