Сегмент апартаментов наконец-то получит своё законное место на российском рынке жилья – федеральные и столичные чиновники сошлись во мнении, что это один из перспективных видов недвижимости и ведут активную работу по законодательному урегулированию его места в Жилищном кодексе РФ.
19 марта в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF, выставки «Недвижимость-2015» прошел круглый стол: «Обсуждения в рамках антикризисной программы. Проблемы, перспективы, законодательное регулирование вопросов, связанных со строительством и эксплуатацией апартаментов», организованный Ассоциацией инвесторов Москвы. На мероприятии присутствовали представители девелоперских, брокерских и управляющих компаний, а также чиновники правительства Москвы. В числе экспертов на мероприятии выступил вице-президент NAI Becar Александр Самодуров.
Вспоминая законодательные инициативы прошлого года, участники круглого стола подтвердили, что, несмотря на все сложности, связанные с появлением нового сегмента, апартаментам в России быть. Они востребованы покупателями и нужны как элемент градостроительной политики города. Сегодня на рынке Москвы практически нет предложений первичного жилья комфорт- и эконом-класса, и эту свободную нишу могут заполнить апартаменты, так как спрос, очевидно, есть.
По словам Александра Гончарова, заместителя председателя Москомстройинвеста, «апартаменты могут снизить транспортные издержки населения и нагрузку на дорожную сеть Москвы. Многие владельцы покупают их не для постоянного проживания, а, предпочитая жить за городом, проводят в апартаментах рабочую пятидневку, либо просто арендуют апартаменты поближе к работе или школе, где учатся их дети».
Андрей Валуй, начальник управления обеспечения реализации программ жилищного и гражданского строительства департамента градостроительной политики города Москвы, согласился, что для города задача легализовать и создать правила игры на рынке апартаментов — одна из приоритетных, так как они имеют большой потенциал и как арендное жильё, и как жильё для молодых семей.
В тоже время, из-за пробелов в законодательстве собственники апартаментов сталкиваются со множеством проблем. «Мы, как компания, реализующая апартаменты, можем выделить три главные проблемы, волнующие покупателей, — отмечает Александр Самодуров, — На первом месте, конечно, прописка. Естественно, все хотят получить постоянную регистрацию, а между тем, некоторые не могут получить даже временную. Вторая по значимости проблема – размер налога. Без принятия дополнительных поправок в налоговом законодательстве, к 2020 году он может составить 2% от кадастровой стоимости в тех МФК, где есть значительная доля офисно-торговых помещений и налоги от них интересны налоговикам. Таким образом, есть вероятность, что владелец апартаментов площадью 120 кв. м в Москва-Сити к 2020 году, если кадастровая стоимость за 1 кв. м в этом районе составит 330 тыс. рублей и не будут приняты дополнительные поправки к законодательству в отношении жилых апартаментов, должен будет заплатить налог на имущество за год в размере 800 тыс. рублей. На третьем месте — величина коммунальных платежей, которые рассчитываются по тарифам, применяемым к коммерческим организациям».
По словам и, помимо этих очевидных проблем, есть и другие – инфраструктурные и, так называемые «отложенные» проблемы. В частности, апартаменты по статусу не являются жилым помещением, и ряд собственников может использовать их для ведения бизнеса, что будет связано с дополнительным, и возможно, неурочным шумом, большим потоком посетителей и т.д. Одна из самых больших опасностей, по мнению г-на Гончарова, уход с объекта управляющей компании, решившей, что ей невыгодно его обслуживать.
В случае с обычным домом муниципалитет может назначить для него УК, пока жильцы не выберут новую. Собственники апартаментов в такой ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и должны самостоятельно решить эту проблему, но если в многофункциональном комплексе их несколько десятков, то есть риск, что они не смогут договориться о выборе управляющей компании. Тогда к проблеме обманутых дольщиков, прибавится проблема жильцов, не получающих жилищно-коммунальные услуги. Андрей Валуй добавил, что через 20-30 лет возникнет проблема капитального ремонта, о которой пока никто не думает. Город принимает участие в финансировании реновации жилого фонда через региональные программы, но к апартаментам они не применимы.
Все эти проблемы требуют решения, так как уже в прошлом году апартаменты составили 40% от всего объема рынка. По мнению Александра Гончарова, в первую очередь стоит задача дать законодательное определение термина «апартаменты», так как на сегодня есть только один термин «апарт-отель».
Сейчас в Минстрое обсуждается предложение Москомстройинвеста ввести апартаменты в структуру Жилищного кодекса как жилые помещения, которые могут размещаться в многофункциональных комплексах. Ведь понятие жилой дом предполагает возможность нахождения в нём нежилых помещений, а наоборот — нет. Между тем, такие комплексы широко распространены за рубежом: на первых пяти этажах дома — нежилые помещения, на следующих пяти — гостиница, затем жилье, а на последнем этаже – фитнес-клуб.
По словам экспертов, понятие апартаментов сегодня объединяет очень разные по своей природе проекты, и это также затрудняет их ввод в законодательное поле: одни изначально спроектированы под постоянное проживание, другие — практически гостиницы, третьи — реконструкция бывших промплощадок. Регулятору предстоит законодательно ранжировать эти объекты и прописать их в Жилищном кодексе, основой которого сейчас является понятие жилого дома. В тоже время, Александр Гончаров уверен, что апартаментам удастся придать статус жилых помещений, хотя, вероятно, с определенными ограничениями.
В настоящее время ведётся активная работа как по определению статуса апарт-проектов запланированных к строительству, так и по легализации уже построенных объектов. Андрей Валуй подчеркнул, что в рамках антикризисных мероприятий, которые проводит правительство Москвы, три посвящены апартаментам. Во-первых, это распространение действия федерального закона №214 на сегмент апартаментов. Во-вторых, прорабатывается возможность отмены норм инсоляции. В-третьих, рассматривается отмена налога на прибыль по объектам социальной инфраструктуры, которые строят девелоперы.
Александр Самодуров отметил, что управляющие и девелоперы также могут со своей стороны помочь законодателям. В частности, при разработке правил эксплуатации и проживания в апартаментах, вопрос о которых поднимался в ходе дискуссии, представители власти могут использовать опыт управления кондо-отелями.
«Формат кондо-отелей подразумевает, что каждый отдельный номер может находиться в собственности индивидуального частного инвестора. Например, у NAI Becar в Санкт-Петербурге есть отель среднесрочного проживания VERTICAL, где множество собственников, — сообщил г-н Самодуров, — в то же время всем комплексом управляет одна компания, которая обеспечивает бесперебойное функционирование здания и эффективное взаимодействие собственников между собой».
