Крупнейшие девелоперы недооценивают исторические районы Москвы. Несправедливо забытый Басманный район, постепенно обретает новое современное лицо. Он создает серьезную конкуренцию традиционным элитным районам, таким, как Остоженка, и в ближайшей перспективе станет «Новой Золотой Милей» при этом сохраняя и преумножая богатую историю Немецкой слободы, в которой издревле жили князья, купцы, представители купечества и высшего сословия.
Строительство элитного жилья постепенно меняет свою локацию и переходит от формирования районов к гармоничному встраиванию новых объектов элитного класса в историческую застройку центральных районов Москвы. Подобная тенденция выгодна, как для девелоперов, так и для покупателей, которые все чаще интересуются не инфраструктурно развитым однородным элитным окружением, а престижными эксклюзивными предложениями в местах высокой исторической ценности, таких как, например, Басманный район. К такому выводу пришли участники пресс-конференции, посвященной презентации комплекса «Гороховский 12».
Статистика компании Knight Frank свидетельствует: за 2 полугодие 2014 г. на элитный рынок московского жилья вышли 9 новых проектов и две очереди в уже строящихся объектов. Всего же открытые продажи ведутся в 45 комплексах, где покупателям предлагается 1450 лотов общей площадью 230 тыс. кв. м. И хотя, на данный момент, первенство по объему элитного предложения держат Хамовники – 52% квартир в продаже расположены именно там, все чаще элитные объекты покидают привычные районы — Остоженку, Патриаршие, Арбат, да и все те же Хамовники, и появляются на территории многих традиционно престижных, но удаленных от центра районов – от Сокола до Ленинского проспекта. Проект группы компаний «БЭЛ Девелопмент» в Гороховском переулке, TriBeCa на Ольховской, Loft Post на Бакунинской, «Рассвет» на Пресне, Дом на Люсиновской, МОНЭ на Звенигородской, ART Residence на Ямском Поле и еще более двух десятков комплексов строятся вне традиционных «элитных маркеров».
Надо отметить, что недвижимость, расположенная за пределами элитных районов обладает определенными особенностями. Во-первых, в большинстве случаев это небольшие проекты. «С нашей точки зрения интересны именно камерные проекты в исторических районах, — говорит генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. – Они хорошо вписываются в городскую среду, не нарушают гармони места, да и вообще становятся «большим событием» в развитии района». Так, в проекте «Гороховский 12» всего 70 апартаментов, что приближает его к клубному формату.
Во-вторых, многие девелоперы, исходя из несформированной популярности таких районов, при сопоставимом качестве строительства с традиционными районами элитной застройки, снижают цену. По мнению коммерческого директора компании «БЭЛ Девелопмент» Ирины Михеевой, месторасположение проекта в «нераскрученном» районе даёт покупателям существенные финансовые преференции: «Мы начали продажи с довольно низкой цены для такого рода объектов элитной недвижимости именно из-за того, что район пока не раскручен. Хотя, я не согласна и считаю, что и район и сам проект заслуживают более высокой цены и соответствующей ценовой политики». Цены на первичное жилье в таких районах практически никогда не снижаются и показывают уверенный ежегодный рост в пределах 15-20%.
Поэтому у таких проектов, даже в нынешние времена, хорошие инвестиционные перспективы: неоспоримым аргументом, в первую очередь, является небольшой объем строительства, а значит – сжатые сроки реализации проекта. Так, например, решение о финансировании проекта Гороховский, 12 было принято лишь в июне прошлого года, — говорит начальник отдела управления по работе с партнерами ОАО «Сбербанк» Ирина Терехова: «Проект небольшой – всего 7500 кв.м. (жилая площадь – 6100 кв.м.) и сегодня уже возводится третий этаж. В настоящее разрабатываются и утверждаются индивидуальные условия ипотечного кредитования физических лиц в рамках стратегического сотрудничества в реализации проекта «Гороховский 12».
Несколько иной по сравнению с основными элитными районами и портрет потенциального покупателя. Как отмечает председатель финансовой группы SeSeGar Ирина Жарова-Райт, у этих проектов довольно широкая заведомо лояльная аудитория – жители района.
«Это хорошие престижные районы, с достаточно состоятельными жителями, которые привыкли здесь жить, но хотят более комфортных условий. До появления новых проектов, они были вынуждены или мириться с невозможностью жить в современной квартире, либо переезжать в другой район. Теперь у них появилась возможность не идти на компромисс. А при том, что большинство проектов достаточно небольшие, такие покупатели могут существенно повлиять на скорость продаж. Продажи в Гороховском, 12 начались совсем недавно, но мы уже видим, что люди, проживающие в районе, присматриваются, прицениваются к нашим апартаментам», — отмечает Ирина Жарова-Райт.
При этом, отметила партнер, исполнительный директор компании Knight Frank Russia & CIS Мария Котова, ждать, что у комплекса «Гороховский 12» будет много конкурентов не стоит. «Сегодня город выходит за пределы районов, воспринимаемых потребителями на данный момент как элитные, — говорит Мария Котова. – У района Басманный крайне ограниченный потенциал для нового строительства. Есть лишь несколько проектов, которые разрабатываются. Это сформированный исторический район, и там большинство строений — это памятники архитектуры, которые охраняются и государством, и властями города».
По словам Елены Комиссаровой, новые проекты, которые в настоящий момент реализуются в Басманном районе, преимущественно представляют из себя реконструкцию существующего старого фонда, в случае же с Гороховским это абсолютно новое здание отвечающее всем современным требованиям к проектированию и строительству зданий подобного уровня. Конечно, проекты реконструкции обладают своими достоинствами: ценность исторических стен, возможность построить так модный сейчас лофт.
Многие потенциальные покупатели рассматривают только объекты нового строительства, — говорит Елена Комиссарова. — Современные требования к качественному жилью высоки. Необходимо предусмотреть все: современные инженерные решения, устройство и организацию паркинга, продумать грамотное зонирование помещений, правильно организовать подъезды к зданию, соблюсти все условия для комфортного проживания людей с ограниченными возможностями».
При строительстве таких комплексов есть и архитектурные особенности. Элитные районы – заложники «сочетающихся» друг с другом архитектурных решений.
«Точечная» работа позволяет решить сложную задачу — выделить дом из среды, одновременно вписав его в нее. Архитектор комплекса Гороховский, 12 Андрей Романов считает, что при строительстве в исторических районах, встраивании нового объекта в сложившуюся среду нужно быть очень осторожным и бережным. Так, дом на Гороховском, по словам Андрея Романова, «не старается раздражать современностью, наоборот, он ведет себя очень тактично и деликатно в этом районе». Когда-то в районе располагалась «Немецкая слобода», и когда мы начали проект, то с самого начала в сознании было ощущение «немецкости». В результате в облике дома присутствует некоторая эстетика современного европейского стиля».
И такой архитектурно-трепетный подход характерен для многих проектов «за Садовым кольцом». Мнение Романова разделяет и эксперт, историк и автор множества книг о Москве и, в частности, о Басманном районе Наталья Андреевна Домашнева.
