Любопытный доклад сделал Олег Репченко, возглавляющий аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на форуме RREF во время выставки «Недвижимость от лидеров». По его мнению, в 2014 году на московском рынке недвижимости началась фаза затяжного кризиса, представляющего собой некий суперцикл. Закончится кризис еще не очень скоро, но уже можно успокоиться, ибо худшее миновало. Потом недвижимость начнет расти в цене, но не очень скоро. Подробно ознакомиться с докладом о глобальных рыночных циклах можно потом, а пока краткие тезисы этого интереснейшего исследования.
Формула кризиса на рынке недвижимости: в семь раз за семь лет
Когда в апреле 2008 г. IRN.RU опубликовал статью о возможном скором повторении кризиса 1998 год, никто об этом не думал. Цены на московское жилье поднялись на 30%, и казалось, что их рост будет вечным, рынок недвижимости пребывал в эйфории. К прогнозу не прислушались, и зря.
Однако пессимизм IRN.RU был обоснованным из-за сходства развития рынка недвижимости Москвы с 1991 по 1998 и с 2001 по 2008 годы. Оба периода периода показывают рост цен на столичное жилье раз в семь лет:
1991 — 1998 ► с $100-200 до $1000 за кв. метр;
2001 — 2008 ► с $700-800 до $6000 за кв. метр.
По данным IRN.RU
Рост тремя волнами
В свою очередь семилетний период роста происходил как бы тремя очень похожими волнами:
1. С 1991 по 1994 и с 2001 по 2004 годы
Цены тогда за три года увеличивались в два с лишним раза. Первая волна роста завершилась легкой стагнацией.
2. С 1994 по 1997 и с 2004 по 2007 годы
Существенный рост цен продолжительностью три года. Стагнация и некоторое опускание цен в конце.
3. С 1997 по 1998 и с 2007 по 2008 годы
Последняя волна роста вялая, ее длительность лишь год. Недвижимость слегка дорожает «на излете» — и накрывается кризисом. Это уже не рост, это перелом рынка трендом цены на снижение.
Оба десятилетия были для столичного рынка недвижимости похожими последовательностью событий и приростом цен. Поэтому формула кризиса окончательно детализируется так:
► первая волна — три года роста плюс стагнация;
► вторая волна – еще три года роста плюс стагнация;
► третья волна — год в росте «на излете»
► падение-стагнация — три года.
В сумме 3 + 3 + 1 + 3 = 10, получается десятилетний цикл. Тогда два одинаковых десятилетних периода – с 1991 по 2001 и с 2001 по 2011 годы – не являются самостоятельными циклами, это две первые волны глобального суперцикла. И потому кризис 1998 и кризис 2008 годов – это годы стагнаций.
Ажиотаж 2014 г., когда покупатели, напуганные девальвацией рубля, сметали буквально все, был ничем иным, как последней «судорогой» третьей, финальной волны роста некоего суперцикла. После ее завершения и наступала фаза кризиса рынка недвижимости в суперцикле.
Настоящий кризис, или новая реальность
Более точно по мнению исследователя формула кризиса выглядит так: 10+10+3,3+10=33,3. Выходит, если с декабря 2014 года московский рынок недвижимости вступил в фазу кризиса суперцикла продолжительностью 10 лет, то есть кризис продлится до 2024 года. Это довольно значительный срок, можно говорить уже не о кризисе как таковом, это — новая реальность.
В 2014 году многие участники рынка думали, что если два кризиса как-то перемоглись, то удастся пережить и третий». Мол, как-нибудь переждем год-второй, а там и цены начнут расти, и продажи наладятся само собой.
Это было принципиальной ошибкой. Вместо третьего кризиса окончилась одна эпоха и началась совсем другая, о чем в своих публикациях предупреждали эксперты IRN.RU. Увы, кто из застройщиков не прислушался к советам, собираясь переждать – тот обанкротится. Так что далее выживут те, кто уже принял новую реальность, и адаптировался к ней.
Нащупать дно
По прогнозам IRN.RU, по ценам рынок достигнет дна ориентировочно к 2020 году. К тому сроку они снизятся еще на 20-30%. Более всего пострадает «вторичка». Впрочем, рублёвые цены на московскую недвижимость в Москве все еще остаются завышенными по сравнению с мировыми аналогами, и этот тренд в ближайшие два-три года вряд ли переломится. Однако если на первичном рынке цены прекратят снижать через год-два, то «вторичка» еще десять лет будет очень медленно и болезненно сползать.
Вывод экспертов таков: цены начнут расти ближе к 2024 году или немного раньше, в зависимости от поспособствования конъюнктуры. Впрочем, рост не будет интенсивным. Скорее всего нас ждет медленное повышение стоимости жилья по темпам инфляции.
По данным IRN.RU
