На фото: Апарт-отель VERTICAL
Кризис, говорят эксперты, – время возможностей для компаний, открытых новым идеям и топ-менеджеров, готовых мыслить за рамками привычного. И сегодня, участникам рынка недвижимости как никогда предоставлена возможность продемонстрировать эти качества. Нестабильная экономическая ситуация, спад ажиотажного спроса, которым характеризовался конец прошлого — начало текущего года, новые законодательные инициативы, в том числе в налоговой сфере, вынуждают девелоперов искать новые форматы для бизнеса. По оценкам NAI Becar, участникам рынка стоит приглядеться к практически вакантной в Москве нише апарт-отелей.
Очевидно, что спрос на жилую недвижимость в Москве не исчезнет, но в кризис он сократится и переориентируется – это тренд, который эксперты отмечают в ходе любых экономических потрясений. С одной стороны, в условиях нестабильного рубля люди стремятся защитить свои сбережения, вложив их в стабильный сегмент — жилье, с другой стороны, они становятся более осторожны и экономны в выборе объектов. Кроме того, частные инвесторы придирчиво отбирают те проекты, которые принесут им максимальную доходность или стабильность.
Казалось, очевидный вариант…
В этих условиях, для инвесторов самым интересным мог бы стать сегмент апартаментов, так как при более высоком качестве проектов и удачной географии их расположения, их стоимость на 15%-20% ниже, чем жилья аналогичного класса, а сдать их, например, в аренду, можно дороже, чем квартиры. Интересен был бы этот сегмент и для девелоперов, многие из которых в настоящих условиях не готовы рисковать, осваивая новые участки, испытывают затруднения в привлечение банковских кредитов, и не могут быть уверены в стабильном спросе на квартиры из-за их высокой «московской» стоимости. Реализуя же комплекс апартаментов, девелопер не всегда тратится на социальную инфраструктуру, так как апартаменты не относятся российским законодательством к жилым объектам, к тому же для данных проектов значительно ниже платеж городу за право застройки участка, участки стоят дешевле и на них можно построить в среднем в 2 раза больше апартаментов, чем квартир. Это решение было логичным и выгодным и интерес к нему ярко иллюстрируют данные прошлого года, когда более 30% от всех новостроек Москвы заняли именно апартаменты. Однако, в процесс развития этого быстрорастущего сегмента вмешался законодатель, для которого понятие жилых апартаментов как таковое пока по большому счету не сформировалось. Сейчас перед ним стоит задача создать базу для этого нового формата недвижимости, который раньше вообще не был прописан в российском законодательстве. В этой ситуации девелоперам предстоит открыть для себя новые пути бизнеса.
По оценке, компании NAI Becar, такой новой нишей для бизнеса могут стать гостиничные апартаменты в апарт-отелях, они уже идентифицированы и определены в различных нормативных документах с сфере гостиничного бизнеса.
В настоящее время власти Москвы проводят последовательную политику по упорядочиванию рынка апартаментов. Существенным шагом в этом направлении стал запрет строительства жилых апартаментов в рамках отдельно строящих зданий. Власти подчеркивают, что они при этом поддерживают развитие апарт-отелей. Мало того, в прошлом году власти столицы прямо предписали строительство апартаментов только в составе гостиниц и других предприятий индустрии гостеприимства. Именно местом временного – и при этом не ограниченного по срокам – пребывания и являются апарт-отели.
Почему власти относятся к этому продукту настолько лояльно? В первую очередь, потому что это цивилизованный гостиничный продукт. Для девелопера же этот сегмент интересен, очевидно, другими своими особенностями.
Отличительные черты формата
Итак, что же отличает апарт-отели от жилых апартаментов в широком смысле этого слова? Во-первых, это проекты, полностью ориентированные на инвестиционные покупки, а именно, формат buy-to-let или «купить, чтобы сдать в аренду». Это означает, полную отделку, меблировку и оснащение апартаментов; а самое главное, — наличие гостиничного оператора, который возьмет на себя централизованное управление номерным фондом. В России по этой схеме работают на сегодняшний день только два сетевых оператора апарт-отелей: VERTICAL, развитием которого в Москве занимается NAI Becar и Y’ЕS Группы компаний «Пионер». Оба оператора уже открыли апарт-отели в Санкт-Петербурге и сейчас наращивают свое присутствие на Московском рынке.
Почему это интересно девелоперу? Для многих владельцев земельных участков в пределах МКАД, расположенных недалеко от метро, и не предназначенных для строительства жилья – создание апарт-отеля и финансирование проекта частными и институциональными инвесторами сейчас является настоящим best use. Особо привлекательными для апарт-отелей являются участки, расположенные недалеко от деловых центров, например, Москва-Сити.
Кстати, по оценкам аналитиков, этот формат интересен не только для участников рынка Москвы и Санкт-Петербурга, но и всех крупных городов России, где ощутима доля экспатов, высококвалифицированных специалистов, работающих в разных офисах своих компаний, студентов – то есть людей, создающих спрос на качественное арендное жилье. Тем более, что сегмент апарт-отелей позволяет реализовывать проекты в рамках формата лофт как способа редевелопмента промзон – одного из трендов современного городского развития.
«Мы прогнозируем рост сегмента апарт-отелей, в частности в стиле лофт – говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров, – но тут как раз очень важен контроль властей, которые должны на самом начальном этапе пресечь кустарную переделку отдельными энтузиастами «сараев» и гаражей в апартаменты». Александр Самодуров считает правильной тенденцию комплексного и легитимного переоборудования заводских территорий профессиональными девелоперами в лофт-проекты. Примером такой работы может служить комплекс The Loft Club на станции метро Тульская, в котором покупатели могут приобрести лофты различного назначения, в том числе с программами гарантированной доходности для частных инвесторов. Этот формат давно получил свое распространение на Западе, и сейчас приживается в Москве.
Перспективы рынка
Формат апарт-отелей будет развиваться, так как он очень удобен для инвестирования, ведь инвесторам, проводя аналогии с автобизнесом, не нужно сначала покупать кузов автомобиля, потом самостоятельно заказывать комплектующие, и организовывать его сборку, они покупают полностью готовый продукт. Девелоперам также придется делать выбор.
Жилье в его классическом понимании, как квартир под продажу, конечно, останется одним из приоритетных направлений, но для игроков, работающих сразу в нескольких сегментах рынка, включая коммерческую недвижимость, для тех, кто занимается освоением промзон или располагает участками с хорошей локацией, апарт-отели и/или лофт-проекты, скорее всего, будут интереснее по экономике проектов.
Потенциал же арендного жилья для девелоперов с точки зрения экономики невысок. Это невыгодный формат даже при условии моментальной сдачи, ведь арендные платежи не окупят банковский кредит, а надежда на то, что власти будут отдавать под них земли бесплатно — беспочвенна. Только массовое строительство, единовременный ввод масштабных проектов и большое число инвесторов смогут обеспечить его успех, но пока это перспектива несколько размыта. С точки зрения бизнеса девелоперам гораздо интереснее строить апарт-отели, продвигать, продавать, сдавать и эксплуатировать их с помощью сетевого оператора, так как это позволяет каждому заниматься своим бизнесом. Для создания и реализации успешного апарт-отеля нужен гостиничный опыт и технологии, а также умение продавать апарт-отели, которых у застройщиков жилья и офисов, а также просто владельцев земельных участков нет.
