Сначала аналитики компании «Метриум» приводят цифры, которые сами по себе ничего не значат. Например, про сокращение объема предложения на 6,4 процента. Это плохо или хорошо? Смотря кому. Продавцам, наверное, плохо: меньше стали покупать. Затем данные о средней цене предложения. Она поднялась. Комфорт-класс поднялся на 7,3 процента, до 185 150 рублей за квадратный метр. Бизнес-класс вырос на 3,2 процента, до 250 240 рублей за «квадрат». Тут тоже неоднозначно. Покупателям плохо — стало дороже, продавцам — хорошо.
ВЕСЬ ОБЪЕМ В ПРОЕКТАХ
По итогам 2019 года на столичный рынок недвижимости вышли 16-ть новых проектов с апартаментами в сегментах комфорт-класса и бизнес-класса. Причем по большей части это случилось в четвертом квартале. Это среднерыночный показатель, если можно так назвать его в целом. По этим сегментам за последние лет пять в реализацию ежегодно поступало по 12-ть, не более 15-ти апарт-комплексов. Кроме разве что 2018 года, в котором открыли 18-ть проектов. То есть нынешний итог где-то по середине.
Как подсчитали в «Метриуме», к концу 2019 года первичный рынок апартаментов комфорт-класса и бизнес-класса в Москве был занят реализацией 68-ми комплексов. При объеме предложения 7 360 лотов это 417 500 квадратных метров. Что меньше показателей декабря 2018 года на 6,4 процента. Да и объем предложения снижался в течение всего года, пока в последнем квартале не произошла прибавка на 10,2 процента.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2019 г.
| № | Название | Девелопер | Класс | Округ | Старт продаж |
| 1 | Рогожский вал 12 | СпектрСтрой | бизнес | ЦАО | 1 кв. 2019 |
| 2 | Движение. Тушино | ГК ФСК | комфорт | СЗАО | 2 кв. 2019 |
| 3 | Vertical на Таганской[1] | Becar Asset Management | бизнес | ЦАО | 2 кв. 2019 |
| 4 | DIN HAUS | НМ-10 | бизнес | САО | 3 кв. 2019 |
| 5 | 16 Уровень | Алтай | комфорт | ЮВАО | 3 кв. 2019 |
| 6 | Парковая Апартаменты | Негреско | комфорт | ВАО | 3 кв. 2019 |
| 7 | МИР Митино[2] | УК Развитие | комфорт | СЗАО | 3 кв. 2019 |
| 8 | Level Донской | Level Group | бизнес | ЮАО | 4 кв. 2019 |
| 9 | Level Стрешнево | Level Group | бизнес | СЗАО | 4 кв. 2019 |
| 10 | Alcon Tower | ALCON Development | бизнес | САО | 4 кв. 2019 |
| 11 | MainStreet | ГК Основа | бизнес | ЗАО | 4 кв. 2019 |
| 12 | Донской Квартал | Страна Девелопмент | комфорт | ЮАО | 4 кв. 2019 |
| 13 | Аэровилла | Алтай | комфорт | ЮАО | 4 кв. 2019 |
| 14 | Ботаник | Алтай | комфорт | СВАО | 4 кв. 2019 |
| 15 | Станция | Алтай | комфорт | ЮАО | 4 кв. 2019 |
| 16 | LES[3] | РОО Спортивный клуб Спартак-Волейбол | бизнес | ЮЗАО | 4 кв. 2019 |
Источник: «Метриум»
ТОП-3 ПО ОБЪЕМАМ
По объему предложения среди административных округов Москвы лидирует СВАО, имея в общем котле свои 39,5 процента. Его доля за год выросла на 8,9 процента. Затем идет САО с объемом 20,6 процента. Здесь за двенадцать месяцев сократились на 11,9 процента, но тем не менее. Третьего места добился ЮАО (+5,1 п.п.), там сделали четыре новых проекта. В остальных столичных округах изменения не столь значительные, в пределах ±4 п.п.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ РАЗНЫХ ЭТАПОВ
Хотя четвертый квартал 2019 года ознаменовался довольно большим количеством новых проектов, начальный этап строительства продавался хуже и упал на 17,6 процента. Потому что у почти половины новых комплексов проектами была реконструкция существующих зданий. То есть практически начального этапа у них нет.
Апартаменты подняли долю в объектах стадий монтажа и отделки на 1 п.п. (30,4 процента) и 1,4 п.п. (30,7 процента) соответственно. В готовых домах доля предложения стала больше на 5,6 п.п. и составляет 21,3 процента. Это завершились строительные работы в двенадцати комплексах, среди которых такие масштабные, как «Искра Парк», «ВТБ Арена Парк», Match Point.
С ОТДЕЛКОЙ И БЕЗ
В общем объеме предложения апартаменты без отделки предлагали апартаменты в 77,4 процента от общего объема. Что на 5,7 п.п. больше, если сравнивать с предыдущим годом. Народ элементарно экономит деньги. Отделку white box предпочли около 4,5 процента (+1,3 п.п.). Готовый ремонт — 18,1 процента экспозиции. Снижение на 7 п.п. Просто один крупный столичный девелопер вывел проекты, где отделку предлагали как дополнительную опцию. Простой ход, но сработало.
А ЦЕНЫ-ТО РАСТУТ
Увеличение средней цены предложения в 2019 году аналитики «Метриума» отметили в двух самых популярных сегментах. На 7,3 вырос комфорт-класс, достигнув 185 150 рублей за квадратный метр. Бизнес-класс вырос в среднем на 3,2 процента, до 250 240 рублей за «квадрат».
КАКОВЫ ТЕНДЕНЦИИ?
Цены растут
Как и на рынке квартир, апартаментные комплексы комфорт-класса и бизнес-класса в 2019 году имели положительную динамику средних цен. Однако более чем скромную, нежели в обычном в жилье. Массовый сегмент – 7 процентов у апартаментов против 8 процентов у квартир. В бизнес-классе – 3 процента против 6 процентов.
Молодые игроки рынка
На рынке апартаментов Москвы в 2019 году дебютировали новые игроки. Одни до этого не были известны совсем. Другие были известны на других рынках. Например, компания ALCON Development ранее занималась бизнес-центрами, теперь реализует апартаменты в новом комплексе Alcon Tower на Ленинградском проспекте. У международной группы компаний Becar Asset Management в Таганском районе презентован и полностью реализован проект сети Vertical, которая уже стала весьма популярной в Питере.
Апартаменты с сервисом
Апартаментный формат под управлением гостиничного оператора теперь присущ не только высокобюджетному рынку. Он расширяется и на доступные сегменты. Еще в 2018 году ГК «Пионер» продавала сразу два проекта бренда YE’S. В 2019 году это дело на столичном рынке продолжают Becar Asset Management и ГК ФСК. У последней предлагается жилой комплекс «Движение.Тушино», управляемый отельным оператором ZENITH. В доступных сегментах помимо гостиничного сервиса девелоперы предлагают еще и услуги по управлению арендной недвижимостью. Что, конечно, очень удобно для инвесторов, которые приобретают апартаменты для сдачи в аренду.
Понижение спроса
Новинки рынка, однако, не панацея. Ибо у общего спроса на недвижимость есть тенденция к снижению. В 2019 году зарегистрированные ДДУ уменьшились количеством на 17 процентов. Понятно, что по причине реформы часть проектов перешла на иную форму договора. Это всем известное теперь проектное финансирование и эскроу-счета. Новых проектов в несколько опустевшей нише пока не занял никто. Вот почему в прошедшем 2019 году продажи снизились. Если раньше у лидеров продавалось по 35-40 лотов в месяц, то теперь 20-26 от силы.
ПРОГНОЗЫ ВИСОКОСНОГО ГОДА
«Метриум» прогнозирует, что в 2020 году продолжится завоевание рынка форматом апартаментов buy-to-let. Так в переводе с английского называется покупка недвижимости специально для сдачи в аренду. У таких проектов активный интерес среди девелоперов. Они также намерены возобновить тенденции к финишной отделке. И даже с мебелировкой.
Увы, негативные факторы тоже проявятся в наступившем году. Рынок пока неурегулирован, и могут появиться новые банкротства. Прецеденты уже случились. Так что покупатели должны ответственно подходить к своему выбору среди проектов. Пусть внимательно изучают сайт, знакомятся с доступной документацией. Да и к самому застройщику лучше присмотреться. А пока на рынке по-прежнему ожидают законопроект о статусе апартаментов. Его обещали еще прошлой осенью. И решать будет новое правительство.
На снимке: комплекс апартаментов Level Донской.
[1] Проект был полностью реализован к концу 3 квартала 2019 года.
[2] Ранее в проекте были представлены только квартиры.
[3] Проект на бронировании, в расчетах не учитывался.
