• Лофты и Апартаменты в Москве

Апартаменты в итогах «Метриума»

Апартаменты в итогах «Метриума»

Сначала аналитики компании «Метриум» приводят цифры, которые сами по себе ничего не значат. Например, про сокращение объема предложения на 6,4 процента. Это плохо или хорошо? Смотря кому. Продавцам, наверное, плохо: меньше стали покупать. Затем данные о средней цене предложения. Она поднялась. Комфорт-класс поднялся на 7,3 процента, до 185 150 рублей за квадратный метр. Бизнес-класс вырос на 3,2 процента, до 250 240 рублей за «квадрат». Тут тоже неоднозначно. Покупателям плохо — стало дороже, продавцам — хорошо.

ВЕСЬ ОБЪЕМ В ПРОЕКТАХ

По итогам 2019 года на столичный рынок недвижимости вышли 16-ть новых проектов с апартаментами в сегментах комфорт-класса и бизнес-класса. Причем по большей части это случилось в четвертом квартале. Это среднерыночный показатель, если можно так назвать его в целом. По этим сегментам за последние  лет пять в реализацию ежегодно поступало по 12-ть, не более 15-ти апарт-комплексов. Кроме разве что 2018 года, в котором открыли 18-ть проектов. То есть нынешний итог где-то по середине.

Как подсчитали в «Метриуме», к концу 2019 года первичный рынок апартаментов комфорт-класса и бизнес-класса в Москве был занят реализацией 68-ми комплексов. При объеме предложения 7 360 лотов это 417 500 квадратных метров. Что меньше показателей декабря 2018 года на 6,4 процента. Да и объем предложения снижался в течение всего года, пока в последнем квартале не произошла прибавка на 10,2 процента.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2019 г.

Название Девелопер Класс Округ Старт продаж
1 Рогожский вал 12 СпектрСтрой бизнес ЦАО 1 кв. 2019
2 Движение. Тушино ГК ФСК комфорт СЗАО 2 кв. 2019
3 Vertical на Таганской[1] Becar Asset Management бизнес ЦАО 2 кв. 2019
4 DIN HAUS НМ-10 бизнес САО 3 кв. 2019
5 16 Уровень Алтай комфорт ЮВАО 3 кв. 2019
6 Парковая Апартаменты Негреско комфорт ВАО 3 кв. 2019
7 МИР Митино[2] УК Развитие комфорт СЗАО 3 кв. 2019
8 Level Донской Level Group бизнес ЮАО 4 кв. 2019
9 Level Стрешнево Level Group бизнес СЗАО 4 кв. 2019
10 Alcon Tower ALCON Development бизнес САО 4 кв. 2019
11 MainStreet ГК Основа бизнес ЗАО 4 кв. 2019
12 Донской Квартал Страна Девелопмент комфорт ЮАО 4 кв. 2019
13 Аэровилла Алтай комфорт ЮАО 4 кв. 2019
14 Ботаник Алтай комфорт СВАО 4 кв. 2019
15 Станция Алтай комфорт ЮАО 4 кв. 2019
16 LES[3] РОО Спортивный клуб Спартак-Волейбол бизнес ЮЗАО 4 кв. 2019
Источник: «Метриум»

ТОП-3 ПО ОБЪЕМАМ

По объему предложения среди административных округов Москвы лидирует СВАО, имея в общем котле свои 39,5 процента. Его доля за год выросла на 8,9 процента. Затем идет САО с объемом 20,6 процента. Здесь за двенадцать месяцев сократились на 11,9 процента, но тем не менее. Третьего места добился ЮАО (+5,1 п.п.), там сделали четыре новых проекта. В остальных столичных округах изменения не столь значительные, в пределах ±4 п.п.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ РАЗНЫХ ЭТАПОВ

Хотя четвертый квартал 2019 года ознаменовался  довольно большим количеством новых проектов, начальный этап строительства продавался хуже и упал на 17,6 процента. Потому что у почти половины новых комплексов проектами была реконструкция существующих зданий. То есть практически начального этапа у них нет.

Апартаменты подняли долю в объектах стадий монтажа и отделки на 1 п.п. (30,4 процента) и 1,4 п.п. (30,7 процента) соответственно. В готовых домах доля предложения стала больше на 5,6 п.п. и составляет 21,3 процента. Это завершились строительные работы в двенадцати комплексах, среди которых такие масштабные, как «Искра Парк», «ВТБ Арена Парк», Match Point.

С ОТДЕЛКОЙ И БЕЗ

В общем объеме предложения апартаменты без отделки предлагали апартаменты в 77,4 процента от общего объема. Что на 5,7 п.п. больше, если сравнивать с предыдущим годом. Народ элементарно экономит деньги. Отделку white box  предпочли около 4,5 процента (+1,3 п.п.). Готовый ремонт — 18,1 процента экспозиции. Снижение на 7 п.п. Просто один крупный столичный девелопер вывел проекты, где отделку предлагали как дополнительную опцию. Простой ход, но сработало.

А ЦЕНЫ-ТО РАСТУТ

Увеличение средней цены предложения в 2019 году аналитики «Метриума» отметили в двух самых популярных сегментах. На 7,3 вырос комфорт-класс, достигнув 185 150 рублей за квадратный метр. Бизнес-класс вырос в среднем на 3,2 процента, до 250 240 рублей за «квадрат».

КАКОВЫ ТЕНДЕНЦИИ?

Цены растут

Как и на рынке квартир, апартаментные комплексы комфорт-класса и бизнес-класса в 2019 году имели положительную динамику средних цен. Однако более чем скромную, нежели в обычном в жилье. Массовый сегмент – 7 процентов у апартаментов против 8 процентов у квартир. В бизнес-классе – 3 процента против 6 процентов.

Молодые игроки рынка

На рынке апартаментов Москвы в 2019 году дебютировали новые игроки. Одни до этого не были известны совсем. Другие были известны на других рынках. Например, компания ALCON Development ранее занималась бизнес-центрами, теперь реализует апартаменты в новом комплексе Alcon Tower на Ленинградском проспекте. У международной группы компаний Becar Asset Management в Таганском районе презентован и полностью реализован проект сети Vertical, которая уже стала весьма популярной в Питере.

Апартаменты с сервисом

Апартаментный формат под управлением гостиничного оператора теперь присущ не только высокобюджетному рынку. Он расширяется и на доступные сегменты. Еще в 2018 году ГК «Пионер» продавала сразу два проекта бренда YE’S. В 2019 году это дело на столичном рынке продолжают Becar Asset Management и ГК ФСК. У последней предлагается жилой комплекс «Движение.Тушино», управляемый отельным оператором ZENITH. В доступных сегментах помимо гостиничного сервиса девелоперы предлагают еще и услуги по управлению арендной недвижимостью. Что, конечно, очень удобно для инвесторов, которые приобретают апартаменты для сдачи в аренду.

Понижение спроса

Новинки рынка, однако, не панацея. Ибо у общего спроса на недвижимость есть тенденция к снижению. В 2019 году зарегистрированные ДДУ уменьшились количеством на 17 процентов. Понятно, что по причине реформы часть проектов перешла на иную форму договора. Это всем известное теперь проектное финансирование и эскроу-счета. Новых проектов в несколько опустевшей нише пока не занял никто. Вот почему в прошедшем 2019 году продажи снизились. Если раньше у лидеров продавалось по 35-40 лотов в месяц, то теперь 20-26 от силы.

ПРОГНОЗЫ ВИСОКОСНОГО ГОДА

«Метриум» прогнозирует, что в 2020 году продолжится завоевание рынка форматом апартаментов buy-to-let. Так в переводе с английского называется покупка недвижимости специально для сдачи в аренду. У таких проектов активный интерес среди девелоперов. Они также намерены возобновить тенденции к финишной отделке. И даже с мебелировкой.

Увы, негативные факторы тоже проявятся в наступившем году. Рынок пока неурегулирован, и могут появиться новые банкротства. Прецеденты уже случились. Так что покупатели должны ответственно подходить к своему выбору среди проектов. Пусть внимательно изучают сайт, знакомятся с доступной документацией. Да и к самому застройщику лучше присмотреться. А пока на рынке по-прежнему ожидают законопроект о статусе апартаментов. Его обещали еще прошлой осенью. И решать будет новое правительство.

На снимке: комплекс апартаментов Level Донской.

[1] Проект был полностью реализован к концу 3 квартала 2019 года.

[2] Ранее в проекте были представлены только квартиры.

[3] Проект на бронировании, в расчетах не учитывался.

 

Похожие сообщения

Во что обойдется прописка

На рассмотрение в правительство России направлен...

продолжить чтение

Апартаменты уже почти вдвое  дешевле

Всем известна изначальная притягательность...

продолжить чтение

Сервисные в законе

Санкт-Петербург уже стал настоящей российской...

продолжить чтение

Присоединиться к обсуждению