Концепция федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов разработана по заказу московских властей
За круглым столом в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства на прошлой неделе президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева представила концепцию федерального закона о статусе апартаментов. Проблема апартаментного формата жилья уже несколько месяцев обсуждается на уровне правительств Москвы и РФ, но конкретные детали нового законопроекта обнародованы впервые.
Если коротко, то апартаменты могут получить статус жилых помещений – но без инфраструктуры в пешей доступности, с более высоким уровнем налогообложения и дорогой «коммуналкой». Соответствующие предложения содержатся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного по заказу московских властей.
Институт экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия: апартаменты, дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ).
Согласно концепции законопроекта, апартаментами следует считать жилые помещения в ДСИ, как совокупность всех жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования в МФЗ или его структурно обособленной части. В свою очередь МФЗ – это здание в общественно-деловой зоне, а не дом в жилой зоне — с жилыми и нежилыми помещения.
В отличие от квартир в многоквартирных жилых домах, у апартаментов будет несколько отличительный правовой статус.
Во-первых, апартаменты не нужно будет обеспечивать социальной инфраструктурой в пешей доступности. Например, их обитатели будут иметь право пользоваться школами-детсадами, но не поблизости.
Во-вторых, плата за коммунальные услуги в апартаментах будет как в нежилых помещениях, расположенных в МФЗ. На практике это означает, что обитателям апартаментов придется больше платить за «коммуналку», чем жильцам обычных квартир – в среднем на 20%.
Кроме того, предусматривается иной режим налогообложения для апартаментов, в них будут более высокие ставки имущественных налогов по сравнению с квартирами (от 0,5%). Экспертами Института предлагается сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. При этом владельцам апартаментов придется платить налог не только за свое помещение, но и за общее имущество в МФЗ – как в коммерческой недвижимости.
Покупателям апартаментов также не придется рассчитывать на субсидии и компенсации в виде налоговых вычетов.
Все это относится к новым проектам, которые будут сдаваться в эксплуатацию уже после принятия закона и именно как апартаменты. Для разрешения проблемы с уже построенными апартаментами, которые юридически являются нежилыми помещениями, Фонд «Института экономики города» предложил установить переходный период, во время которого их можно перевести в жилье по особому порядку и по особым правилам.
Причем, эти правила в регионах должны будут разрабатывать для себя сами и финансировать за свой счет с возможным участием владельцев апартаментов. Жилой статус при этом смогут получить не все уже существующие апартаменты, а только отвечающие требованиям по безопасному проживанию граждан.
А когда переходный период закончится, по мнению экспертов «Института экономики города» следует запретить проживание в нежилых помещениях, сформулировав такое положение в Жилищном кодексе.
Комментарии
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:
— В рамках предлагаемых мер ожидаются определенные послабления для будущих владельцев апартаментов, касающиеся использования социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник и т.д. Однако нельзя сказать, что данная категория недвижимости будет полностью приравнена к квартирам: коммунальная плата и налоги будут выше, чем для квартир.
Безусловно, это послужит причиной для снижения интереса со стороны покупателей, поэтому девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на данный формат, если говорить о массовом сегменте. В случае с более дорогими апартаментами, интерес к ним сохранится на прежнем уровне, т.к. здесь определяющими факторами выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта.
Эти меры нельзя назвать заградительными, поскольку даже при существующем положении вещей апартаменты пользуются стабильным спросом и находят своих покупателей, несмотря на все «неудобства», связанные со статусом «жилого нежилья».
На сегодняшний день апартаменты занимают порядка 30% в структуре спроса рынка московской недвижимости. Средняя цена апартаментов сегодня составляет около 320 тыс. рублей за 1 кв. м, для сравнения средняя стоимость всех новостроек в Москве (включая апартаменты) на сегодняшний день приравнивается к 300 тыс. рублей за 1 кв. м.
Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group:
— Законопроект решает часть из тех проблем, которые возникли в связи с развитием рынка апартаментов. В частности, станет возможной регистрация по месту жительства, вероятно, снизится налоговая нагрузка.
С предложением о запрете проживания в нежилых помещениях вряд ли можно согласиться. Это предложение входит в противоречие с Конституцией Российской Федерации, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Это соответствует Международному пакту от 16 декабря 1966 года «О гражданских и политических правах» и подтверждается судебной практикой. В частности, постановление Европейского суда по правам человека от 20 июня 2006 года по делу «Бабилонова (Babylonova) против Словакии» говорит о том, что «никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания».
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
— Доля апартаментов на рынке недвижимости Москвы последние 5 лет неуклонно росла, власти давно начали обращать внимание на такой казус, как официальный статус нежилья у помещений, которые и проектируются, и строятся, и продаются как жилье для постоянного проживания. Зачастую из-за этого казуса покупатели не осознавали в полной мере слабые стороны «нежилья для проживания», ориентируясь только на цену и расположение.
В разное время апартаменты хотели запретить, затем – приравнять к жилью, с теми же требованиями к наличию бытовой и социальной инфраструктуры, что и у обычных многоквартирных домов. И то и другое, фактически, не давало возможности девелоперам развивать этот формат недвижимости, убивало его.
Проект закона – попытка найти золотую середину – пусть апартаменты остаются, ведь они востребованы рынком, но при этом имеют ряд понятных и прозрачных для покупателей особенностей – более высокий уровень налогообложения, повышенные тарифы на коммунальные услуги. Покупатель должен понимать, что, если он покупает квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет своей социальной инфраструктуры – значит он будет ограничен в выборе детского сада или школы рядом с домом, поскольку при строительстве комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, именно на этом сэкономил, но зато смог предложить покупателям более низкую цену.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
— Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта является весьма спорной. По сути, новый закон абсолютно не решает сегодняшние проблемы в сегменте апартаментов, а просто описывает сложившуюся ситуацию. Во-первых, по-прежнему остро стоит вопрос с отсутствием в комплексах апартаментов необходимого количества инфраструктурных объектов. Во-вторых, жители будут вынуждены платить повышенные коммунальные платежи. В-третьих, не решается вопрос с повышенными налоговыми ставками. По сути, единственное новшество заключается в другом статусе апартаментов, а именно — в переводе их в жилую недвижимость. Соответственно, единственное преимущество данного законопроекта – это возможность оформления постоянной регистрации.
В целом, принятие такого закона будет являться «шагом назад», поскольку у застройщиков появится официальная возможность строить объекты без инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже работающие социальные учреждения. Таким образом, рассматриваемая инициатива не предлагает ничего нового для комфортного проживания собственников апартаментов, скорее она выгодна только девелоперам, стремящимся максимально снизить себестоимость проекта за счет сокращения объектов социальной и коммерческой инфраструктуры.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:
— Отрадно, что за апартаментами наконец-то признают жилой статус. Настораживает, что при этом их нежилое прошлое в том или ином виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.).
Непонятна предложенная авторами закона дискриминация формата апартаментов с точки зрения налогообложения, в частности налог на общее имущество. Здесь явно прослеживается офисный подход. Корректнее говорить о единой ставке на апартаменты и квартиры, а все нюансы решать за счет разной кадастровой стоимости. К сожалению, невзирая на революционность закона и его ожидаемость рынком в таком варианте он вряд ли окончательно решит проблему сегмента.
