На рынках России и Европы всё чаще предлагаются апартаменты, квартиры-номера в комплексах с тренажёрными залами, спа, конференц-залами, ресторанами и услугами гостиничного типа. За рубежом к таким объектам относятся также студии площадью 20 — 30 кв. м для сдачи в аренду, в том числе туристическое, корпоративное, студенческое жильё и жильё для пенсионеров.
На зарубежном рынке, в отличие от российского, меньше ограничений для покупателей и владельцев, и граница между апартаментами и обычными квартирами менее очевидна.
Правовой статус В России апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. В отличие от квартир в них нельзя получить постоянную прописку. Несколько лет российские власти собираются приравнять апартаменты к жилью или признать их отдельным классом недвижимости. Однако правовой статус апартаментов до сих пор не определён. Перевести апартаменты в жилой фонд можно только на этапе проектирования, и если это не противоречит нормативам.
В Европе апартаменты находятся на стыке жилого и гостиничного рынков. К жилым объектам относятся сдаваемые в аренду апартаменты и студенческая недвижимость, к гостиничной — обслуживаемые апартаменты с услугами отельного типа (консьерж-сервис, уборка, охрана) в комплексах под управлением оператора. В Германии апартаменты покупаются в основном для сдачи в аренду, и регистрируют в них съёмщиков, а не собственников. Если не считать студенческие комплексы и дома престарелых, апартаменты можно покупать для собственного проживания и получать письма на их адрес. Другое дело, что в некоторых странах, например во Франции, регистрация по месту жительства отсутствует. В любом случае проблем с пропиской на европейском рынке апартаментов нет.
Налоги
Поскольку в России апартаменты — коммерческая недвижимость, то ставки налога на имущество отличаются от ставок для обычных квартир. Собственники апартаментов в зданиях гостиничного назначения платят налог 0,5%, в офисных и торговых комплексах — 2%. В сентябре 2016 власти Москвы ввели единую ставку 0,5% для всех апартаментов. Владельцы квартир платят меньше — 0,1% от кадастровой стоимости.
В Европе для владельцев апартаментов предусмотрен такой же имущественный налог, как и для собственников квартир. Например, в Германии ставка составляет около 0,2% от кадастровой стоимости.
При сдаче апартаментов собственники платят налог на доход от аренды. В Европе в этом случае больше шансов сэкономить, чем при сдаче обычных квартир. Во Франции покупатели апартаментов в туристических комплексах, студенческих общежитиях и домах престарелых получают налоговую скидку 11% и возврат НДС (20%), который был уплачен при покупке. Главное условие — сдавать объект в аренду минимум девять лет. В той же стране покупатели обслуживаемых апартаментов получают налоговую скидку в размере 50% от выручки. Подобные льготы для инвесторов есть и в других европейских странах.
Цены и финансирование
Из-за неопределённого правового статуса и повышенных налогов апартаменты в России продаются на 10-30% дешевле обычных квартир в сравнимых местах. Такие цифры приводит «Лента» со ссылкой на компании NAI Becar и «Бест-Новострой».
В Европе, наоборот, дороже стоят апартаменты. Во Франции считается нормальным, если они продаются с наценкой 10% по отношению к традиционным новостройкам и жилью комфорт-класса. Однако бывает, что апартаменты в этой стране предлагаются вдвое дороже квартир. Цены выше за счёт лучшей обустроенности: комплексы возводятся с бассейнами, тренажёрными залами и просторными местами общего пользования. Также, по данным Savills, в среднем по миру стоимость апартаментов повышается на 15%, если в комплексе работает крупный гостиничный оператор.
По данным Tranio, ввиду низких рисков доходность в лучших локациях Германии и Франции не превышает 4-5%, тогда как в России такие объекты приносят 6-8% годовых (информация Savills).
Предложения апартаментов за рубежом
|
Город |
Площадь, кв. м |
Цена, евро |
Доходность, % годовых |
| Берлин | 23 | 115 000 | 5,1 |
| Грац | 35 | 103 000 | 3,2 |
| Мюнхен | 21 | 190 000 | 4,0 |
| Ницца | 32 | 223 000 | 4,2 |
Таблица: Tranio
За рубежом покупать апартаменты в кредит выгоднее, чем в России. В Германии и Франции нерезиденты получают ипотеку по ставкам 1,5 — 2,0% годовых с первоначальным взносом 40-50%. Резидентам банки финансируют до 80 % стоимости покупки.
Для сравнения: в России, по данным «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), с июля 2016 апартаменты можно приобрести с первоначальным взносом 20% минимум под 12% годовых. А до этого ставки были на 1-3% выше.
