Апартаменты в России и за рубежом: какая разница

villa2.jpg

На рынках России и Европы всё чаще предлагаются апартаменты, квартиры-номера в комплексах с тренажёрными залами, спа, конференц-залами, ресторанами и услугами гостиничного типа. За рубежом к таким объектам относятся также студии площадью 20 - 30 кв. м для сдачи в аренду, в том числе туристическое, корпоративное, студенческое жильё и жильё для пенсионеров.

На зарубежном рынке, в отличие от российского, меньше ограничений для покупателей и владельцев, и граница между апартаментами и обычными квартирами менее очевидна.
Правовой статус В России апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. В отличие от квартир в них нельзя получить постоянную прописку. Несколько лет российские власти собираются приравнять апартаменты к жилью или признать их отдельным классом недвижимости. Однако правовой статус апартаментов до сих пор не определён. Перевести апартаменты в жилой фонд можно только на этапе проектирования, и если это не противоречит нормативам.
 
В Европе апартаменты находятся на стыке жилого и гостиничного рынков. К жилым объектам относятся сдаваемые в аренду апартаменты и студенческая недвижимость, к гостиничной - обслуживаемые апартаменты с услугами отельного типа (консьерж-сервис, уборка, охрана) в комплексах под управлением оператора. В Германии апартаменты покупаются в основном для сдачи в аренду, и регистрируют в них съёмщиков, а не собственников. Если не считать студенческие комплексы и дома престарелых, апартаменты можно покупать для собственного проживания и получать письма на их адрес. Другое дело, что в некоторых странах, например во Франции, регистрация по месту жительства отсутствует. В любом случае проблем с пропиской на европейском рынке апартаментов нет.

Налоги

Поскольку в России апартаменты - коммерческая недвижимость, то ставки налога на имущество отличаются от ставок для обычных квартир. Собственники апартаментов в зданиях гостиничного назначения платят налог 0,5%, в офисных и торговых комплексах - 2%. В сентябре 2016 власти Москвы ввели единую ставку 0,5% для всех апартаментов. Владельцы квартир платят меньше - 0,1% от кадастровой стоимости.

В Европе для владельцев апартаментов предусмотрен такой же имущественный налог, как и для собственников квартир. Например, в Германии ставка составляет около 0,2% от кадастровой стоимости.
 
При сдаче апартаментов собственники платят налог на доход от аренды. В Европе в этом случае больше шансов сэкономить, чем при сдаче обычных квартир. Во Франции покупатели апартаментов в туристических комплексах, студенческих общежитиях и домах престарелых получают налоговую скидку 11% и возврат НДС (20%), который был уплачен при покупке. Главное условие - сдавать объект в аренду минимум девять лет. В той же стране покупатели обслуживаемых апартаментов получают налоговую скидку в размере 50% от выручки. Подобные льготы для инвесторов есть и в других европейских странах.

Цены и финансирование

Из-за неопределённого правового статуса и повышенных налогов апартаменты в России продаются на 10-30% дешевле обычных квартир в сравнимых местах. Такие цифры приводит «Лента» со ссылкой на компании NAI Becar и «Бест-Новострой».

В Европе, наоборот, дороже стоят апартаменты. Во Франции считается нормальным, если они продаются с наценкой 10% по отношению к традиционным новостройкам и жилью комфорт-класса. Однако бывает, что апартаменты в этой стране предлагаются вдвое дороже квартир. Цены выше за счёт лучшей обустроенности: комплексы возводятся с бассейнами, тренажёрными залами и просторными местами общего пользования. Также, по данным Savills, в среднем по миру стоимость апартаментов повышается на 15%, если в комплексе работает крупный гостиничный оператор.

По данным Tranio, ввиду низких рисков доходность в лучших локациях Германии и Франции не превышает 4-5%, тогда как в России такие объекты приносят 6-8% годовых (информация Savills).

Предложения апартаментов за рубежом

Город Площадь, кв. м Цена, евро Доходность, % годовых
          Берлин              23       115 000          5,1
          Грац              35       103 000          3,2
          Мюнхен              21       190 000          4,0
          Ницца              32       223 000          4,2

Таблица: Tranio

За рубежом покупать апартаменты в кредит выгоднее, чем в России. В Германии и Франции нерезиденты получают ипотеку по ставкам 1,5 - 2,0% годовых с первоначальным взносом 40-50%. Резидентам банки финансируют до 80 % стоимости покупки.

Для сравнения: в России, по данным «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), с июля 2016 апартаменты можно приобрести с первоначальным взносом 20% минимум под 12% годовых. А до этого ставки были на 1-3% выше.
ВСЕ АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ