Конец года выявил две полярные точки зрения участников рынка на перспективы рынка апартаментов в Москве. Одни предсказывают им неизбежный бурный рост объема предложения уже в следующем году, другие пророчат «закат эпохи».
Ждем слова законодателя
Апартаменты законодательно пока остаются в подвешенном состоянии, хотя уже стали более-менее привычным сегментом рынка недвижимости.
«В ряде проектов было проведено амнистирование, то есть перевод апартаментов в сегмент квартир, – отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. – Во-вторых, власти запретили строительство апартаментов как объектов капитального строительства кроме как в составе гостиничных комплексов. С одной стороны, этот запрет кардинально ничего не меняет, большинство проектов с апартаментами и так строится как объекты гостиничного типа. С другой –правовая неопределенность вокруг этого сегмента рынка и разнонаправленные действия властей в их отношении заставляют застройщиков лишний раз задуматься о его перспективах. Таким образом, последние полгода на рынке наблюдалось замедление темпов строительства апартаментов – по итогам ноября объем предложения апартаментов остался на том же уровне, что и год назад». (Хотя общий объем предложения жилья вырос – L&A.)
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая настроена более оптимистично. «Пожалуй, самое ожидаемое событие 2016 года с точки зрения законопроектов – это «легализация» апартаментов. Согласно разработанным поправкам к законодательству, автором которых является Институт экономики города, нас ждут важные изменения на рынке апартаментов, которые могут скорректировать покупательскую активность в данном сегменте и в принципе изменить отношение клиентов к формату. Самое главное нововведение заключается в появлении возможности оформить постоянную регистрацию. Именно отсутствие «прописки» отталкивало от формата многих клиентов», – считает она.
Согласно инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в ДСИ (дом смешанного использования) или смогут входить в состав МФЗ (многофункциональное здание). «Правда, примут ли в итоге этот законопроект, и как он будет реализован на практике, пока не известно», – говорит эксперт.
В случае положительного решения, интерес к формату, вероятно, вырастет, прежде всего, в проектах комфорт-класса. Основную долю в целевой аудитории здесь занимают покупатели, которые приобретают недвижимость для собственного проживания, тогда как в бизнес- и элит-классе апартаменты нередко покупаются уже в качестве не первого жилья. То есть, владельцам дорогих апартаментов, по сути, не столь актуален вопрос оформления постоянной регистрации, получения московских льгот или наличия объектов социальной инфраструктуры. Да и на повышенные налоговые ставки покупатели высокобюджетных апартаментов обращают меньшее внимание в отличие от клиентов эконом- и комфорт-класса.
Общие точки интересов у бизнеса по развитию апартаментов с властью тоже есть. Понятно, что чиновники искренне отстаивают необходимость обеспечения подобных проектов социальной инфраструктурой. Они прекрасно понимают, что пройдет ли 5 лет или сменится поколение, но рано или поздно эта проблема все равно ляжет на плечи городских властей.
Но есть и другая сторона медали, отмечают в L&A.
Политика правительства Москвы заключается в снижении деловой нагрузки на центр Москвы для улучшения транспортной ситуации. И вот смена вывески «Бизнес-центр» на «Апарт-отель» как раз может стать существенным элементом решения задачи. Одних парковочных мест сколько высвободится. Говоря о мировом опыте, можно привести пример, когда гостиничная сеть Accor Hotels перепрофилирует офисное здание Black Lion House, расположенное в Лондоне, в апарт-отель Adagio.
Туманное будущее
Скептический подход тоже имеет право на существование. «Будущее рынка апартаментов до конца не определено, поскольку в законодательном поле этот формат четко не обозначен, хотя уже сделанные ограничения и ужесточения, в большей степени налоговые, успели отразиться на объемах предложения, – комментирует Владимир Богданюк. – Возведение апартаментов в доходных домах – непрофильный для девелоперов бизнес. Доходные дома не выдерживают конкуренции с частным стихийным сектором, где огромный разброс цен. Частные арендаторы, особенно из числа тех, кто не платит налоги, могут спокойно корректировать цены и демпинговать».
Экономическая необходимость
В игру вступает третий фактор, отмечают специалисты L&A. Несмотря на нестабильность экономики, офисный сегмент Москвы пополняется квадратными метрами. Девелоперы продолжают анонсировать новые проекты, многие из них не снижают объемы застройки хотя рынок с каждым кварталом становится все ближе к перенасыщению.
Избежать убытков владельцам строящихся БЦ, можно и нужно, считают эксперты NAI Becar Apartments, перепрофилируя объекты в апартаменты или гостиницы.
К концу 2015 года общий объем рынка офисной недвижимости Москвы составит примерно 16 млн кв. м; предложение очевидно превышает спрос. Но собственники вынуждены достраивать объекты, к реализации которых они приступили в 2013-2014 гг., хотя ставки аренды падают, а уровень вакантных площадей растет (в настоящее время он составляет 25-30% в зависимости от класса офисов).
Сроки окупаемости новых проектов в офисном сегменте превысят 20 лет при использовании кредитов и составят не менее 10 лет при финансировании из собственных средств, считают специалисты ГК «ЭКООФИС». «Сегодня на девелопера в офисном сегменте «давят» сразу два фактора: невыгодные условия по кредитам и низкий спрос на аренду коммерческих площадей, — говорит собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. – Первый фактор существенно повышает расходную часть, объем инвестиций, а второй – снижает доходную».
По словам девелопера, в связи с кризисом банковские ставки ощутимо выросли и на сегодняшний день получить средства в банке можно в среднем на 2-3 года и под 18% годовых. Одновременно вырос и уровень вакантных площадей (30-35% в БЦ класса А и В+). Позитивных изменений в краткосрочной перспективе не ожидается. Офисы класса В и В- пострадали меньше, здесь уровень вакантности составляет в среднем 15-20%, но и ставки в них изначально были ниже, что делало срок окупаемости несколько длиннее премиальных офисных центров.
Тренд на перепрофилирование бизнес-центров именно в апарт-проекты или гостиницы набирает в Москве обороты и дело не только в том, что кризисный рынок не сможет переварить новые офисные площади, считают в NAI Becar Apartments. Причин сразу несколько, и одна из главных проблем собственников БЦ заключается в отсутствии финансирования. Проект нужно либо достраивать (когда банки значительно сузили кредитные линии), либо продавать. Но продажи на фоне общего падения инвестиционной активности практически остановились. Особенно неохотно потенциальные инвесторы рассматривают офисные проекты, если речь не идет о самых ликвидных объектах. По словам руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, многие бизнес-центры сегодня невозможно реализовать и за половину от их цены еще пару лет назад. Между тем, собственники закредитованы, а кредиты как рублевые, так и валютные сложно рефинансировать.
Частные инвестиции
До последнего времени вход на рынок организованной профессиональной коммерческой недвижимости для частных инвесторов, располагающих сравнительно небольшими суммами от 5-10 млн рублей, был фактически закрыт. Между тем, статистика российских банков показывает, что за последние полтора года, в связи с валютными колебаниями больше триллиона рублей было снято гражданами с депозитов и так и не вернулось в банковскую систему. То есть эти деньги осели на руках потенциальных «малых» инвесторов. Не учитывать эту денежную массу при общей экономической ситуации, отсутствии кредитных линий и институциональных инвесторов, большая, иногда непоправимая ошибка, считают в NAI Becar Apartments.
Раньше порог входа в гостиничный бизнес был слишком высок, сегодня же, благодаря появлению апарт-отелей c моделью buy-to-let инвесторы готовы вкладывать в него суммы начиная с 5 млн рублей. Получается, что перепрофилирование для частных инвесторов – это альтернатива банковскому депозиту, вместо которого инвестор получает понятный инвестиционный продукт с возможностью роста капитализации базового актива и доходом от сдачи в аренду, если мы говорим об инвесторах, приобретающих недвижимость для сдачи в аренду, а не для собственного проживания. В итоге, средства частного инвестора становятся для девелопера реальной альтернативой банковским займам. А цены для розничных покупателей, разумеется, выше, чем в том случае, если бы здание было продано одному лицу. В итоге общий доход от продажи объекта вырастает. Розничная стоимость апартаментов на 20-40% выше, чем стоимость офисных площадей в сравнимых проектах, темпы продаж выше.
Сергей Жарков
