Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills в России:
— Всем известно, что апартаменты нередко используются для проживания людей, в том числе и тех, кто их арендует. При этом правовой статус апартаментов значительно отличается от статуса квартир. Появляется логичный вопрос — Как влияют эти отличия на арендные отношения?
В конце 2015 года фондом «Институт экономики города» была представлена концепция федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов. Однако на сегодняшний день мы по-прежнему можем найти различные мнения о том, какой все-таки юридический статус получат апартаменты. Есть точка зрения, о том, что они фактически станут жилыми помещениями, но с некоторыми оговорками. Так, в них можно будет получить регистрацию по месту жительства, однако ограниченное использование социальной инфраструктуры останется прежним.
По нашему мнению до окончательного принятия этого закона при аренде нежилых помещений, предназначенных для временного проживания, которыми и являются апартаменты, следует обратить внимание на следующее. Апартаменты предполагают более высокую ставку налога на имущество, невозможность постоянной регистрации по адресу апартамента, а также повышенные коммунальные и эксплуатационные платежи. На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, у собственников нежилых помещений в здании отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество комплекса, где располагаются апартаменты. Это ограничивает права по управлению зданием в сравнении с правами собственников жилых помещений многоквартирного дома, которые вправе самостоятельно решать вопросы по управлению и использованию общего имущества. Безусловно, все вышеперечисленные риски – это скорее риски собственника, о которых скорее следует задуматься при покупке апартаментов. Однако есть некоторые риски и для арендатора – например, вероятность того, что собственник постарается включить в арендную плату свои дополнительные расходы по оплате налога на имущество или повышенные коммунальные платежи.
Но существуют и особенности аренды апартаментов, которые могут напрямую касаться интересов арендатора. Всем известно, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Соответственно перед заключением договора аренды необходимо, как и в случае с квартирами, проверить право собственности в соответствии со свидетельством о регистрации права или выпиской из единого государственного реестра недвижимости. При этом надо быть готовым к тому, что слова «апартамент» в этих документах мы не обнаружим. С точки зрения законодательства такое понятие существует только для обозначения «номера в гостинице высшей категории общей площадью не менее 40 кв. м с двумя и более жилыми комнатами (гостиная/столовая и спальня (кабинет))». В документах, подтверждающих право собственности, мы лишь только увидим, что это помещение, имеющее нежилое назначение. Также будет указан номер помещения и номера комнат, входящих в состав этого помещения.
Еще одна существенная деталь — в отношении нежилого помещения заключается только договор аренды. Глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» к апартаментам не применяется. Она, как мы видим из ее названия, регулирует только отношения с жилыми помещениями. И, несмотря на внутреннее обустройство по последнему слову техники и в соответствии с модными тенденциями апартаменты, при всей схожести с квартирами, с юридической точки зрения не являются жильем. И статус нежилого помещения превалирует при документальном оформлении договора аренды.
Может показаться, что возможность проживания в апартаментах документально не закреплена. Это не совсем так: в кадастровом паспорте указывается как примечание «жилые комнаты в нежилом помещении», а в экспликации будет написано «Тип помещения — «гостиница».
Но опять же, всё зависит от первоначального функционального назначения всего объекта (офисное, деловое, гостиничное и иное коммерческое назначение), которое спроектировано в соответствии с градостроительным регламентом и разрешенным использованием земельного участка. Так, временная регистрация по месту пребывания допускается в апартаментах, находящихся в зданиях гостиничного назначения. В таких апартаментах согласно новому закону обещают разрешить и постоянную регистрацию. Если же комплекс, где находятся апартаменты, представляет собой перестроенное промышленное или административное здание, то здесь нельзя будет оформить даже временную регистрацию по месту пребывания. С принятием нового закона апартаменты в таких зданиях станут «зоной риска», если назначение земельного участка не было изменено на гостиничное. Долгожданный законопроект предполагает легализацию построенных в соответствии с градостроительным кодексом апарт-комплексов, а также вводит такие понятия как «здания смешанного использования» и «многофункциональные здания».
Заметим, что сам факт аренды апартамента, а не квартиры, не несет никаких правовых рисков. Помимо этого, как правило, в момент заключения договора, будущие арендаторы отдают себе отчет в том, что являясь нежилыми помещениями, апартаменты располагаются в общественно-деловых, а не в жилых зонах, где находятся многоквартирные дома. Как следствие, ограниченный доступ к объектам социальной инфраструктуры.
Однако с точки зрения непосредственно проживания, все же есть нюансы, на которые следует обратить внимание. Это, например, недостаточная по сравнению с жилыми помещениями инсоляция. Или соблюдение тишины соседями — на апартаменты не распространяется закон города Москвы о тишине в ночное время. Но об этом знают немногие и, исходя из практики, мы можем говорить, что это практически не ощущается при проживании. А нарушение тишины в ночное время можно сплошь и рядом встретить и в жилых домах. Есть еще, например, вероятность использования соседнего помещения в качестве офиса, что в жилых многоквартирных домах встречается редко.
Есть еще одно важное отличие апартаментов от жилых помещений, касающееся уплаты налогов. В случае, если собственником апартаментов является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, не применяющий УСН, арендная плата за нежилые помещения облагается НДС (18%). При УСН (упрощенная система налогообложения) НДС не уплачивается.
Следует отметить, что закон о генеральном плане города Москвы в качестве мероприятий по планированию зон размещения жилищного фонда включает «дальнейшее новое строительство жилищного фонда, развитие различных форм жилья — как многоквартирного, так и апартаментного типа -…». То есть, по сути, получается, что апартаменты с юридический точки зрения будут приравнены к жилью? Будем надеяться, что в ближайшее время новый закон расставит все точки над «i» — ведь необходимость в этом назрела уже давно.
