Частные инвестиции в недвижимость: аренда или спекуляции

Глава группы компаний Rossmils Анар Муртузаев рассказывает в интервью порталу «Лофты и Апартаменты» о стратегиях для частных инвесторов в недвижимость.

Анар Муртузаев, глава Rossmils Group 

- Недвижимость в России остается инвестиционно привлекательной?..

- ...привлекательной для входа. Учитывая все дисконты, все корректировки курсов валют, которые были с весны прошлого года. Мы считаем, что рынок недвижимости по прежнему интересен как компаниям, так частным игрокам.

- Какие сценарии остаются для частных инвесторов для вложения в недвижимость?

- Арендный доход я рассматривал бы и сегодня как привлекательный, и в первую очередь в сегменте жилья - он менее всего подвержен каким-то коллапсам с точки зрения управления этим портфелем. Доходность по сравнению с европейским рынком достаточно высокая остается по сей день - 5-6% годовых в валюте - на сегодня в Европе нет таких ставок. Можно стабильно разместиться на этом рынке.

Сегменты коммерческой недвижимости, где присутствуют большие игроки и крупные инвестиции - из года в год становятся все сложнее. Стрит-ритейл достаточно интересен, потому что цены снизились. Но для размещения в этом сегменте нужна квалифицированная сопровождающая команда.

[Что касается спекулятивной модели инвестирования] - сейчас во главе угла репутация застройщика, юридическая чистота. К сожалению, по сей день нередки случаи, когда застройщики не очень корректно себя ведут на начальном или на конечном этапах. То есть кризис доверия - в первую очередь ключевой фактор в этом сегменте.

Видеоверсия интервью



- Рынок вторичной недвижимости. Насколько он привлекателен сегодня для частных инвесторов?

- Вторичная недвижимость не простой продукт. Я вижу здесь сегодня проблему в отсутствие возможности консолидировать какое-то мнение и выработать общий статус. Каждый собственник решает сам, когда и сколько дисконтировать, продает тогда, когда ему надо. Если деньги собственнику нужны, то дисконт в 5-10-20% не рассматривает как проблему. Более того, часть вторички обременена ипотекой, часть дорогая из-за привязки к иностранной валюте - либо доллар, либо евро.

И тем не менее, интерес к этому рынку подрос со стороны частных инвесторов. Но учитывая, что в одном доме могут находиться десятки разных предложений по совершенно разной цене, - этот рынок требует более тщательной проработки. В отличие от первичного рынка, на вторичке нельзя прогнозировать, что будет происходить с домом на каком-то определенном временном промежутке. Если же мы говорим о горизонтах более длительных, 5 лет и больше, то это, естественно, очень привлекательный рынок.

- Расскажите об инвестиционной стратегии группы компаний Rossmils.

- У нас при выборе проектов есть несколько определяющих факторов, на которые мы опираемся. Это параллельная работа специалистов юридического департамента, и аналитиков, которые смотрят развитие города, локальное развитие районов, пожелания жителей района. И выбирая объект, если первые два этапа прошли успешно, мы приступаем к работе с архитекторами и строителями. Есть и чисто физические условия - например техника подъехать не сможет, или возможностей для парковки нет, - из-за которых мы отказываемся от вхождения в проект.

Еще факторы, которые действительно важны: район и его микроклимат. Что уже есть вокруг, и что город собирается делать. В центре массовой застройки уже не будет, и мы все понимаем, что надо какие-то точечные продукты создавать.

Для частного инвестора немного сложнее делать такой глубины проработку, но я бы не отметал эту работу. Есть много локальных компаний, которые могут проверить чистоту объекта, его возможности и перспективы. Нормативные городские акты позволят сегодня достаточно четко понять, что там можно либо нельзя [построить].

Для частного инвестора весь цикл довольно сложная вещь - купить участок, построить. Это уже не частный инвестор, а девелопер полноценный. Частные инвесторы могут определиться с ключевыми игроками рынка, за которыми стоит идти. Например, на начальном этапе какими-то блоками приобретать. И если девелопер выдерживает свои обязательства по деньгам, по срокам, по стройке и продажам, то почему бы нет.

У нас на сегодня три проекта на ранней стадии готовности. Есть "Дом на Красина" со 100-процентной готовностью - и физически, и по документам. Есть большой проект на Большой Садовой, который сейчас в работе. Проект на Лодочной (апартаменты и гостиница) - там, начальная стадия, только начинаем строительство.

Мы и еще рассматриваем проекты, этот рынок для нас привлекателен в долгосрочном аспекте. Мы останемся, и будем развиваться. Изначально мы старались делать продукт на несколько пунктов лучше, чем существующие предложения в каждом конкретном сегменте. Если, допустим, это бизнес-класс, то там должны присутствовать элементы премиум класса. Постепенно рынок придет к тому, что продавать голые стены станет невозможно. И придем к тому, что в Европе уже есть давно, - с чистовой отделкой, с мебелью или с кухней хотя бы, как минимум. Чтобы человек мог привлечь кредит, купить и на следующий день заехать. А не делать ремонт еще год-полтора. Этой стратегии мы будем придерживаться и дальше - делать продукты, которые выгодно отличаются на рынке. 

Проект Rossmils на Большой Садовой

Проект Rossmils на Большой Садовой

- Как по-вашему, что будет востребовано через три-пять лет в Москве, какой вообще она будет?

- В макро-масштабе город будет развивать Новую Москву, будет развиваться достаточно сильно Подмосковье, границы с пригородом скоро размоются, и не будет такого диссонанса, как порой встречается сейчас. Сегодня многие города-сателлиты развиты так же, как и столица. Если посмотреть по ценам продаж новостроек, то разницы вы не увидите.

- А как на этом зарабатывать?

- За МКАД - это спекуляция. Это в первую очередь покупка на более ранней стадии строительстве и затем продажа готового продукта по более высокой цене.

А в самой Москве это или покупка уже готового жилья и сдача его в аренду с целью выйти из проекта не ранее чем через 7-10 лет с увеличением капитализации. Этот продукт позволяет стабильно зарабатывать по той ставке, которую еще недавно у нас банковские ставки давали. Но цены в Москве будут расти однозначно.

- Допустим, у частного инвестора достаточно большой объем капитала. Как вы рекомендуете - разбить на несколько квартир или купить одну, но дорогую?

- Разбить.

- Почему?

- Опыт последних лет показывает, что показатели ликвидности в разных сегментах менялись достаточно сильно. Сначала мы наблюдали бум продаж эконом-класса. Это было вызвано тем, что снижались рублевые цены, когда в валюте была другая ставка. После того, как банковские ставки поднялись, и цены стали расти, народ ушел в бизнес-сегмент. А опыт этого года показывает, что премиум-класс очень хорошо продается - если посчитать, то каждый месяц продается лучше, чем в 2013-2014 годах.

И разбитым портфелям всегда есть возможность какой-то продукт реализовать в случае необходимости. Имея же один большой продукт, велик риск «поймать штиль», и тогда придется дисконтировать.

Говоря о премиум-сегменте, то я вижу перспективы для Москвы перспективы Лондона или там Гонконга, Сингапура, где цены $50 тыс. и более за квадрат. Я думаю, и Москва когда-нибудь дойдет до этого, почему нет.

- А стратегически цены вообще будут расти или это игра на понижение?

- Однозначно будут расти. Мы наблюдали падение цен и в 1998 году, и в 2001 году, когда можно было купить за «$300 квадрат» в Москве. Но потом Капотня стоила $4,7 тыс. за «квадрат» в старой «хрущовке».

Цифры пойдут - в Москву миграция со всей России, со стран всего бывшего СНГ продолжится, и никто ничего с этим процессом не сделает. А если мы говорим про массовое жилье в Москве и Подмосковье, то это два разных продукта. В Москве мы видели, как формировался кластер «золотой мили», и как вокруг Патриарших прудов выросло много продуктов. Земли там больше нет, а желающих приобрести там недвижимость из года в год все больше.

- Какие еще сегменты могут быть интересны для частного инвестора, кроме жилья?

- Стрит-ритейл очень интересен сейчас, учитывая тот фактор, что цены на квадратный метр достаточно понизились. Сейчас самое время заходить, даже при достаточно низких ценах на аренду. Все равно доходность порядка 10% годовых остается. Если взять Европу или развитые азиатские рынки, там такого нет. Цены здесь будут расти, и ставки вернутся на прежние позиции. Сейчас самое время вкладываться. Этот продукт немного сложнее в дальнейшем управлении, требует других навыков от команды, большего количества людей на всевозможные вопросы и согласования - и с проверяющими, и с надзорными органами. Но если мы говорим о спекулятивных вещах и гарантированной доходности, то это очень интересный рынок. Цена входа немного выше - да, но можно выбрать разные районы, не обязательно центральные.

Офисная недвижимость для частных игроков довольно сложна, потому что будут появляться игроки, готовые на доходность в 1,5-2%, и миллиарды инвестиций в Москву придут, и крупные лоты будут покупать. С ними тягаться достаточно сложно. И не так много предложений, где присутствует нарезки по небольшим лотам - там надо тысячами метров покупать. Плюс офисного сегмента - это арендаторы на десятилетия, чистые «белые» договора.

- Земля?

- Земли в России всегда будет больше, чем денег. Поэтому земля - очень сложный продукт. Есть вопросы с назначением и последующим использованием, не достаточно просто купить, государство будет требовать строить или развивать. В загородной недвижимости у нас очень много проектов в последние десять лет было запущено. И очень разные концепции, и стратегии продаж сейчас присутствуют. Тоже достаточно сложный рынок, где разобраться нелегко: какое направление лучше купить, какая цена актуальная, и что будут делать соседи - сложно спрогнозировать.

- А апартаменты?

- Я бы не рассматривал вопрос так глобально - сейчас жилье актуально или апартаменты. Я не видел двух одинаковых продуктов, но с разной юридической базой и с разной ценой. Рынок уже так сформировался, что покупатель другой и целевая аудитория другая. Потребности у человека и требования к проектам иные. Больше требований к местам общего пользования, к обслуживающим компаниям и так далее. Законодателям надо просто определиться, что это такое - апартаменты. А сегодня каждый может трактовать так, как он хочет, как он видит. Рынок все равно все поставит на свои места. Было время, когда целые дома на Тверской и вокруг сдавались под офисы. Это говорит о том, что люди хотят работать, а не жить в этой локации.

С точки же зрения размещения частных денег в апартаменты, я бы рассматривал этот рынок как перспективный. Почему? С одной стороны, уже сформировалась целевая аудитория, которая этот продукт понимает и хочет. Можно спрогнозировать потоки и по увеличению цены, и потоки по сдаче в аренду. Что касается апартаментных площадей, то они изначально лучше спроектированы и лучше управляются. Плюс дополнительная доходность может быть, когда государство наконец-то определится по статусу апартаментов. И тогда, естественно, все девелоперы единовременно поднимут цены на существующие проекты. Соответственно, поднимутся цены на тот пул, тот портфель площадей, которые у частников. С этой точки зрения из двух показателей: возможности сдачи в аренду и увеличения капитализации - достаточно перспективный рынок. И сейчас бы я его рассматривал и как на этапе котлована, то есть на старте, так и в качестве готового продукта с отделкой.

Читайте также:

ВСЕ АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ