Глава группы компаний Rossmils Анар Муртузаев рассказывает в интервью порталу «Лофты и Апартаменты» о стратегиях для частных инвесторов в недвижимость.
— …привлекательной для входа. Учитывая все дисконты, все корректировки курсов валют, которые были с весны прошлого года. Мы считаем, что рынок недвижимости по прежнему интересен как компаниям, так частным игрокам.
— Какие сценарии остаются для частных инвесторов для вложения в недвижимость?
— Арендный доход я рассматривал бы и сегодня как привлекательный, и в первую очередь в сегменте жилья — он менее всего подвержен каким-то коллапсам с точки зрения управления этим портфелем. Доходность по сравнению с европейским рынком достаточно высокая остается по сей день — 5-6% годовых в валюте — на сегодня в Европе нет таких ставок. Можно стабильно разместиться на этом рынке.
Сегменты коммерческой недвижимости, где присутствуют большие игроки и крупные инвестиции — из года в год становятся все сложнее. Стрит-ритейл достаточно интересен, потому что цены снизились. Но для размещения в этом сегменте нужна квалифицированная сопровождающая команда.
[Что касается спекулятивной модели инвестирования] — сейчас во главе угла репутация застройщика, юридическая чистота. К сожалению, по сей день нередки случаи, когда застройщики не очень корректно себя ведут на начальном или на конечном этапах. То есть кризис доверия — в первую очередь ключевой фактор в этом сегменте.
— Вторичная недвижимость не простой продукт. Я вижу здесь сегодня проблему в отсутствие возможности консолидировать какое-то мнение и выработать общий статус. Каждый собственник решает сам, когда и сколько дисконтировать, продает тогда, когда ему надо. Если деньги собственнику нужны, то дисконт в 5-10-20% не рассматривает как проблему. Более того, часть вторички обременена ипотекой, часть дорогая из-за привязки к иностранной валюте — либо доллар, либо евро.
И тем не менее, интерес к этому рынку подрос со стороны частных инвесторов. Но учитывая, что в одном доме могут находиться десятки разных предложений по совершенно разной цене, — этот рынок требует более тщательной проработки. В отличие от первичного рынка, на вторичке нельзя прогнозировать, что будет происходить с домом на каком-то определенном временном промежутке. Если же мы говорим о горизонтах более длительных, 5 лет и больше, то это, естественно, очень привлекательный рынок.
— Расскажите об инвестиционной стратегии группы компаний Rossmils.
— У нас при выборе проектов есть несколько определяющих факторов, на которые мы опираемся. Это параллельная работа специалистов юридического департамента, и аналитиков, которые смотрят развитие города, локальное развитие районов, пожелания жителей района. И выбирая объект, если первые два этапа прошли успешно, мы приступаем к работе с архитекторами и строителями. Есть и чисто физические условия — например техника подъехать не сможет, или возможностей для парковки нет, — из-за которых мы отказываемся от вхождения в проект.
Еще факторы, которые действительно важны: район и его микроклимат. Что уже есть вокруг, и что город собирается делать. В центре массовой застройки уже не будет, и мы все понимаем, что надо какие-то точечные продукты создавать.
Для частного инвестора немного сложнее делать такой глубины проработку, но я бы не отметал эту работу. Есть много локальных компаний, которые могут проверить чистоту объекта, его возможности и перспективы. Нормативные городские акты позволят сегодня достаточно четко понять, что там можно либо нельзя [построить].
Для частного инвестора весь цикл довольно сложная вещь — купить участок, построить. Это уже не частный инвестор, а девелопер полноценный. Частные инвесторы могут определиться с ключевыми игроками рынка, за которыми стоит идти. Например, на начальном этапе какими-то блоками приобретать. И если девелопер выдерживает свои обязательства по деньгам, по срокам, по стройке и продажам, то почему бы нет.
У нас на сегодня три проекта на ранней стадии готовности. Есть "Дом на Красина" со 100-процентной готовностью — и физически, и по документам. Есть большой проект на Большой Садовой, который сейчас в работе. Проект на Лодочной (апартаменты и гостиница) — там, начальная стадия, только начинаем строительство.
Мы и еще рассматриваем проекты, этот рынок для нас привлекателен в долгосрочном аспекте. Мы останемся, и будем развиваться. Изначально мы старались делать продукт на несколько пунктов лучше, чем существующие предложения в каждом конкретном сегменте. Если, допустим, это бизнес-класс, то там должны присутствовать элементы премиум класса. Постепенно рынок придет к тому, что продавать голые стены станет невозможно. И придем к тому, что в Европе уже есть давно, — с чистовой отделкой, с мебелью или с кухней хотя бы, как минимум. Чтобы человек мог привлечь кредит, купить и на следующий день заехать. А не делать ремонт еще год-полтора. Этой стратегии мы будем придерживаться и дальше — делать продукты, которые выгодно отличаются на рынке.
— В макро-масштабе город будет развивать Новую Москву, будет развиваться достаточно сильно Подмосковье, границы с пригородом скоро размоются, и не будет такого диссонанса, как порой встречается сейчас. Сегодня многие города-сателлиты развиты так же, как и столица. Если посмотреть по ценам продаж новостроек, то разницы вы не увидите.
— А как на этом зарабатывать?
— За МКАД — это спекуляция. Это в первую очередь покупка на более ранней стадии строительстве и затем продажа готового продукта по более высокой цене.
А в самой Москве это или покупка уже готового жилья и сдача его в аренду с целью выйти из проекта не ранее чем через 7-10 лет с увеличением капитализации. Этот продукт позволяет стабильно зарабатывать по той ставке, которую еще недавно у нас банковские ставки давали. Но цены в Москве будут расти однозначно.
— Допустим, у частного инвестора достаточно большой объем капитала. Как вы рекомендуете — разбить на несколько квартир или купить одну, но дорогую?
— Разбить.
— Почему?
— Опыт последних лет показывает, что показатели ликвидности в разных сегментах менялись достаточно сильно. Сначала мы наблюдали бум продаж эконом-класса. Это было вызвано тем, что снижались рублевые цены, когда в валюте была другая ставка. После того, как банковские ставки поднялись, и цены стали расти, народ ушел в бизнес-сегмент. А опыт этого года показывает, что премиум-класс очень хорошо продается — если посчитать, то каждый месяц продается лучше, чем в 2013-2014 годах.
И разбитым портфелям всегда есть возможность какой-то продукт реализовать в случае необходимости. Имея же один большой продукт, велик риск «поймать штиль», и тогда придется дисконтировать.
Говоря о премиум-сегменте, то я вижу перспективы для Москвы перспективы Лондона или там Гонконга, Сингапура, где цены $50 тыс. и более за квадрат. Я думаю, и Москва когда-нибудь дойдет до этого, почему нет.
— А стратегически цены вообще будут расти или это игра на понижение?
— Однозначно будут расти. Мы наблюдали падение цен и в 1998 году, и в 2001 году, когда можно было купить за «$300 квадрат» в Москве. Но потом Капотня стоила $4,7 тыс. за «квадрат» в старой «хрущовке».
Цифры пойдут — в Москву миграция со всей России, со стран всего бывшего СНГ продолжится, и никто ничего с этим процессом не сделает. А если мы говорим про массовое жилье в Москве и Подмосковье, то это два разных продукта. В Москве мы видели, как формировался кластер «золотой мили», и как вокруг Патриарших прудов выросло много продуктов. Земли там больше нет, а желающих приобрести там недвижимость из года в год все больше.
— Какие еще сегменты могут быть интересны для частного инвестора, кроме жилья?
— Стрит-ритейл очень интересен сейчас, учитывая тот фактор, что цены на квадратный метр достаточно понизились. Сейчас самое время заходить, даже при достаточно низких ценах на аренду. Все равно доходность порядка 10% годовых остается. Если взять Европу или развитые азиатские рынки, там такого нет. Цены здесь будут расти, и ставки вернутся на прежние позиции. Сейчас самое время вкладываться. Этот продукт немного сложнее в дальнейшем управлении, требует других навыков от команды, большего количества людей на всевозможные вопросы и согласования — и с проверяющими, и с надзорными органами. Но если мы говорим о спекулятивных вещах и гарантированной доходности, то это очень интересный рынок. Цена входа немного выше — да, но можно выбрать разные районы, не обязательно центральные.
Офисная недвижимость для частных игроков довольно сложна, потому что будут появляться игроки, готовые на доходность в 1,5-2%, и миллиарды инвестиций в Москву придут, и крупные лоты будут покупать. С ними тягаться достаточно сложно. И не так много предложений, где присутствует нарезки по небольшим лотам — там надо тысячами метров покупать. Плюс офисного сегмента — это арендаторы на десятилетия, чистые «белые» договора.
— Земля?
— Земли в России всегда будет больше, чем денег. Поэтому земля — очень сложный продукт. Есть вопросы с назначением и последующим использованием, не достаточно просто купить, государство будет требовать строить или развивать. В загородной недвижимости у нас очень много проектов в последние десять лет было запущено. И очень разные концепции, и стратегии продаж сейчас присутствуют. Тоже достаточно сложный рынок, где разобраться нелегко: какое направление лучше купить, какая цена актуальная, и что будут делать соседи — сложно спрогнозировать.
— А апартаменты?
— Я бы не рассматривал вопрос так глобально — сейчас жилье актуально или апартаменты. Я не видел двух одинаковых продуктов, но с разной юридической базой и с разной ценой. Рынок уже так сформировался, что покупатель другой и целевая аудитория другая. Потребности у человека и требования к проектам иные. Больше требований к местам общего пользования, к обслуживающим компаниям и так далее. Законодателям надо просто определиться, что это такое — апартаменты. А сегодня каждый может трактовать так, как он хочет, как он видит. Рынок все равно все поставит на свои места. Было время, когда целые дома на Тверской и вокруг сдавались под офисы. Это говорит о том, что люди хотят работать, а не жить в этой локации.
С точки же зрения размещения частных денег в апартаменты, я бы рассматривал этот рынок как перспективный. Почему? С одной стороны, уже сформировалась целевая аудитория, которая этот продукт понимает и хочет. Можно спрогнозировать потоки и по увеличению цены, и потоки по сдаче в аренду. Что касается апартаментных площадей, то они изначально лучше спроектированы и лучше управляются. Плюс дополнительная доходность может быть, когда государство наконец-то определится по статусу апартаментов. И тогда, естественно, все девелоперы единовременно поднимут цены на существующие проекты. Соответственно, поднимутся цены на тот пул, тот портфель площадей, которые у частников. С этой точки зрения из двух показателей: возможности сдачи в аренду и увеличения капитализации — достаточно перспективный рынок. И сейчас бы я его рассматривал и как на этапе котлована, то есть на старте, так и в качестве готового продукта с отделкой.
