S.A. Ricci: аналитика рынка апартаментов по итогам первого полугодия 2015 г.
Начать следует с того, что по результатам старта продаж в новых проектах общий объём предложения апартаментов, если считать в квадратных метрах, на первичном рынке поднялся на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Большинство проектов перешло в рублёвую цену. По данным аналитиков компании S.A. Ricci, апартаменты номинируется в долларах по 11-ти проектам, преимущественно премиум- и элит-класса. Средняя экспонируемая цена в премиум-классе около 11 840, в сегменте элит-класса 20 100 долларов США. Многие премиальные апартаментные проекты реализуют с фиксированным собственным внутренним курсом, либо покупателю предоставляют значительную скидку до 20-30 процентов — разумеется, при 100-процентной оплате.
У динамики спроса первого полугодия характерный сезонный фактор. В начале 2015 года покупательская способность была в общем снижена на 30-40 процентов из-за ажиотажного спроса конца года предыдущего. Хотя на рынке лофт-апартаментов снижение спроса составило лишь 10-20 процентов. А на май-июнь как всегда приходится традиционное летнее затишье.
На рынок также существенно повлиял пересмотр градостроительных планов земельных участков и назначения проектов, что создаёт ожидание перевода апартаментов в квартиры по нескольким проектам, как в ЖК «Лица» и ЖК «Савеловский Сити».
Ключевая ставка ЦБ с 16 июня 2015 года была снижена до 11,5 процента. Очередное заседание Центробанка по оптимистическому прогнозу ещё более снижает размер ключевой ставки, что изменит в лучшую сторону кредитную политику банков по отношению к девелоперам. а также размеры процентных ставок по ипотеке.
Основные показатели рынка апартаментов по итогам I полугодия 2015 г.
Источник: S.A. Ricci
По итогам I полугодия 2015 года первичный рынок апартаментов в Москве имеет предложение объёмом в 611 000 квадратных метров. Апартаменты с учётом ранее вышедших комплексов предлагают 88 проектов. Старт продаж в новых проектах увеличил общий объём предложения апартаментов на первичном рынке до 21 процента по сравнению с прошлым годом.
За полугодие рынок апартаментов Москвы пополнился 13-ю новыми проектами, преимущественно комфорт-класса. А говорят, что несчастливая цифра. Из них 12 с открытыми продажами, а тринадцатый «Парк Легенд» — с перепродажами. Характерно, что преимущественно рынок апартаментов в первом полугодии пополнили проекты комфорт-класса.
Краткая характеристика апартаментных комплексов, вышедших на рынок в первом полугодии 2015 г.
Источник: S.A. Ricci
Однако март-апрель начал менять ситуацию, у многих компаний-застройщиков отмечен рекорд продаж (ГК «Пионер» — апарт-отель YES, MR Group). В компании «Пионер», например, в марте продано 13,3 тысячи квадратных метров недвижимости на общую сумму 1,815 млрд. руб. А в MR Group за март продали 14 тысяч квадратных метров на общую сумму 1,8 млрд. руб. Эксперты считают, что таким образом реализован отложенный спрос покупателей, которые ранее выжидали, когда улучшится обстановка на рынке.
Ситуацию спроса в марте-апреле формировал также приподнявшийся рубль, общая стабилизация экономической ситуации в стране. То есть мы видим тенденцию к восстановлению спроса, что застройщики поддерживают с помощью скидок, проводимых акций, перевода цен из валюты на рубль.
Спрос на апартаменты определяется также категорией проекта — в бизнес-классе, например, максимальный спрос на одно- двухкомнатные апартаменты площадью до 90 квадратных метров, в элитном и премиальном классах около половины составляют апартаменты площадью 100-110 квадратных метров.
Экспонируемые цены реализации апартаментов по классам по итогам первого полугодия 2015 г.
Источник: S.A. Ricci
Застройщик обычно повышает цены в двух случаях: при значительном повышении строительной готовности проекта и при повышенном спросе на объект. Поскольку некоторые проекты вообще не повышали цены за период январь-июнь 2015 г., эксперты S.A. Ricci и в будущем не ожидают большого роста цен на апартаменты.
