О старых и новых покупателях апартаментов и важных для них характеристиках формата, рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:
Формат апартаментов уже сложно назвать новым для московского рынка: не так давно он закрепился законодательно, прошел несколько стадий сегментирования, обзавелся своими поклонниками и сформировавшейся целевой аудиторией. Но если раньше существенным стимулом к покупке апартаментов для рядовых потребителей являлась их более низкая в сравнении с классическими квартирами стоимость, то сегодня этот фактор уже не является определяющим при покупке.
В начале развития
Изначально формат апартаментов появился на столичном рынке отнюдь не как менее дорогая альтернатива классическому жилью: первыми апартаментами стали, собственно, квартиры в элитном сегменте. Использовав пока еще не прижившийся иностранный термин, девелоперы продавали апартаменты в сегментах премиум и де-люкс вместе с новым образом жизни: красивым, заграничным, престижным и очень дорогостоящим. Так, в качестве апартаментов позиционировались большие квартиры свободной планировки в новых ЖК в центре города еще 10-15 лет назад.
Другой важный формат апартаментов, продолживший последовательное развитие сегмента – здания в стиле loft. Реновация промышленных зон Москвы, активная фаза которой пришлась на начало 2010-х годов, позволила девелоперам внедрить новый формат жилья на рынок: комплексы loft-апартаментов. Созданные путем редевелопмента в зданиях бывших фабрик и мануфактур апартаменты пользовались довольно высоким спросом, поскольку были представлены необычными и красивыми, модными проектами от ведущих архитектурных бюро и девелоперов. Фактически сам формат лофта определил высокий уровень развития промзон: в сегменте квартир реализовать такой стиль было невозможно, а гибкость апартаментов идеально подходила для его развития. Однако формат все же оставался специфическим: ввиду особенностей loft-стиля, предполагающего открытые коммуникации и минимальную отделку, а также панорамное остекление.
Важной вехой в развитии сегмента стало появление апартаментов в формате международного делового центра «Москва-Сити». Жителям и работникам комплекса предлагалось опробовать на себе те возможности, которые предлагают жителям многие деловые столицы мира. По изначальному замыслу большую часть жителей апартаментов должны были составлять именно работники ММДЦ, которые приобретали бы их в собственность или арендовали на долгий срок у частных инвесторов. Насколько хорошо реализовался изначальный замысел, сейчас можно судить по высокому уровню вакансии в «Москва-Сити» в целом. Однако апартаменты в башнях до сих пор действительно пользуются спросом – преимущественно у инвесторов.
Формат апартаментов примерно в это же время подхватила индустрия гостиничной недвижимости: в столице стали появляться апарт-отели, предлагающие постояльцам апартаменты в высоком классе, с полной меблировкой и со всеми удобствами, на длительный срок, от нескольких месяцев до года. Эта категория апартаментов была интересна прежде всего инвесторам: девелоперы предлагали приобрести готовый бизнес, беря управление апарт-отелем на себя и обеспечивая владельцу апартаментов постоянный доход.
Следующим логичным этапом развития рынка стал выход в эконом-сегмент: комплексы апартаментов стали появляться в самом низкой ценовой категории рынка жилья. Основой позиционирования таких проектов стал бюджет: приобрести апартаменты на этапе строительства можно было на 15-20% дешевле, чем квартиру в жилом комплексе на той же стадии готовности. Однако в этом секторе не был решен принципиальный вопрос с регистрацией покупателей в апартаментах и довольно высоким уровнем оплаты коммунальных услуг, что для эконом-сектора неприемлемо.
Наконец, когда новый кризис в 2014 году нанес ощутимый удар по экономике проектов и активности во многих сегментах рынка коммерческой недвижимости, собственники проектов стали использовать формат апартаментов как «палочку-выручалочку»: офисные площади, пользующиеся низким спросом, начали переформатировать в апартаменты, где можно организовать бизнес или использовать их для временного проживания. Так появились апартаменты в составе МФК, где часть площадей реализована как офисная недвижимость, часть – как торговая, а часть – как апартаменты для временного проживания. Жителям в таких апартаментах предлагается прежде всего комфорт и удобство: наличие рядом всей необходимой инфраструктуры, обустроенной среды, однородное социальное окружение и многое другое.
Сейчас в Москве мы наблюдаем постепенное становление еще одного сектора рынка – сервисных апартаментов как арендного жилья. Пока что развитие формата взяло на себя преимущественно государство – новый сегмент активно развивает АИЖК, запускающее в этом году секцию сервисных апартаментов в ЖК «Лайнер» и планирующее расширить формат к 2020 году еще на несколько проектов, и даже выйти в регионы. Сервисные апартаменты призваны урегулировать рынок арендного жилья и дать возможность гражданам легально арендовать жилье у государства (или у девелопера, как, например, в апарт-отелях YE’S в Москве и Санкт-Петербурге) по фиксированной стоимости, получить в нем временную регистрацию, официально оформить договорные отношения с арендодателем и иметь дополнительный комплекс услуг (консьерж-сервис, охрану, услуги быта) и торговую инфраструктуру. Однако этот формат развития арендных апартаментов – пока «нерыночная» история: апартаменты не предлагаются государством на продажу и позиционируются как социальная инициатива, хотя ставки аренды в них вполне сопоставимы с квартирами бизнес-класса от частных собственников.
Что ищет и находит покупатель
Итак, рынок апартаментов сейчас может предложить покупателю помещения самых разных форматов и классов, но кто является основным потребителем в этом секторе рынка и что он ждет от своего приобретения? Рассмотрим несколько категорий покупателей.
Первая и по-прежнему значимая – инвестиционные покупки. Инвестиционная привлекательность апартаментов сейчас значительно выше, чем квартир в аналогичном классе и локации. К примеру, в московском районе Черемушки средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса на вторичном рынке площадью в диапазоне 50-60 кв.м (двухкомнатная квартира) сейчас составляет более 290 000 руб. В клубном доме бизнес-класса Vivaldi, который реализуется в локации и планируется к вводу в начале 2018 года, этот показатель на 30% ниже. При этом стоимость сдачи в аренду и апартаментов, и квартиры в одной категории будет примерно равной: в 2017 году для этой локации она составляет около 65 000 руб. в месяц. Проблема регистрации в данном случае также снимается: арендатор, как правило, не требует для себя такой возможности. Таким образом, при более низком «пороге входа» инвестор получает возможность окупить свои вложения в апартаменты посредством сдачи в аренду быстрее, нежели в случае с квартирой. При этом инвесторы оценивают не только свою выгоду от приобретения апартаментов и дальнейшей сдачи в аренду, но и уровень комфорта и инфраструктуры для потенциальных арендаторов. Такие факторы как наличие собственной торговой составляющей в проекте, подземный паркинг и хорошая транспортная доступность несомненно влияют на размер арендной ставки в большую сторону.
Вторая категория – непосредственно конечные пользователи апартаментов, и в текущих условиях рынка основную их долю составляют молодые семьи и семьи с детьми. В чем преимущество жизни в апартаментах для этой категории? Апартаменты для них – это, как правило, уже не первое собственное жилье, а осознанный выбор для комфортной жизни. От комплекса апартаментов эта категория покупателей ожидает прежде всего индивидуальную продуманную концепцию, в которую входит оптимальный выбор локации — рядом с метро и транспортными узлами, в сложившемся жилом районе с уже готовым набором основной инфраструктуры. Также важны архитектурные и концептуальные решения: организация подъездов и лобби в комплексе, внутренняя территория – как она оборудована, есть ли детская площадка, в наличии ли келлеры и паркинг, как реализуется «двор без машин» — на все эти детали семейный покупатель обращает пристальное внимание, и они могут основывать свой выбор в конечном итоге в том числе и на этих факторах, а не только на формуле «бюджет+локация». То есть апартаменты сегодня – это ни в коем случае не «вынужденная», не «дешевая» альтернатива обычной квартире – это самостоятельный формат жилья, отличающийся от квартир по ряду характеристик и обладающий собственными преимуществами. Немаловажным для семейных покупателей является и вопрос безопасности: в апартаментах она организована на высоком уровне, доступ на территорию закрыт для посторонних, охрана и видеонаблюдение функционируют круглосуточно. Эту функцию поддерживает и приватный, «клубный» формат современных комплексов апартаментов. На примере своих объектов мы фиксируем большую долю семейных покупателей в Petrovsky Apart House: комплекс расположен в сложившемся спальном районе, при этом недалеко от метро, рядом с парком, но обладает нужным уровнем приватности. Именно этого сочетания ищут покупатели с маленькими детьми, которые стремятся растить их в привлекательной и комфортной городской среде.
Другой разряд семейных покупателей приобретает апартаменты «на перспективу» — к примеру, для взрослеющих детей, как первое их жилье. Для них апартаменты наиболее оптимальный вариант: как правило, комплексы располагаются вблизи метро и центра города, где сосредоточены основные университеты и институты, вся инфраструктура есть в шаговой доступности. Дети, при этом, не нуждаются в прописке, сохраняя ее в родительском доме, но получают возможность начать самостоятельную жизнь и получить свою первую недвижимость как «стартовый капитал».
Третья категория покупателей апартаментов – те самые молодые профессионалы, бизнесмены и успешные в своей карьере специалисты. Эта категория покупателей, как правило, рассматривает апартаменты небольших площадей – до 50 кв.м. Молодые свободные покупатели ищут апартаменты по критериям близости места работы – бизнес-центров, торговой и развлекательной инфраструктуры, при этом также рассматривая возможность в дальнейшем обзавестись семьей, и не упускают из поля зрения близость детских садов и школ. Для них одним из заметных преимуществ апартаментов становится также их свободная планировка: покупатель получает возможность создать индивидуальный проект своего жилья, продумать в своем доме все до мелочей, разграничить зоны и комнаты в помещении по своему усмотрению.
Наконец, важно отметить, что сегодня покупатель часто не видит существенной разницы между апартаментами и квартирами и не разделяет, как правило, эти сегменты. Изменилось восприятие назначения и использования площади, также для многих потеряла актуальность пресловутая прописка, которая, кстати, уже возможна в ряде проектов. Суть проживания для покупателей от апартаментов к квартирам не различается: меняются только условия жизни, которые с учетом сохраняющейся на данный момент разницы в стоимости проектов (апартаменты реализуются по ценам в среднем на 15-20% ниже квартир в аналогичном сегменте), безусловно, говорят в пользу апартаментов.
Вектор развития сегмента, который мы четко видим сейчас – это слияние апартаментов с сегментом квартир, как благодаря будущим законодательным изменениям, так и ввиду изменений в сознании потребителей, для которых формат становится вторичным, а на первый план выходит комфорт проживания и среды обитания.
