Что нужно знать об апартаментах перед покупкой? Как зарабатывать на нежилом «жилье»? Сколько стоит содержание, и нужна ли прописка? Об этом в авторской колонке рассуждает руководитель компании NAI Becar Apartments Александр Самодуров
Апартаменты на фоне московских цен – относительно недорогой вид недвижимости. Но процесс приобретения и владения ими имеет ряд существенных деталей, которые способны превратить достоинства в недостатки.
Смешанный формат
Апартаменты подходят как для проживания, так и для ведения бизнеса: в них можно обустроить офис, магазин или кафе, если помещение расположено на первом этаже. Конечно, управляющая компания старается оградить жителей от посетителей коммерческих объектов: зона апартаментов обычно функционально отделена, проектируются разные входы в разные части комплекса. Но основная проблема не в этом, а в том, как ограничить использование апартаментов под офисы. УК в договоре с владельцами прописывает правила и режим использования помещений, возможное число посетителей в день (средний диапазон от 5 до 20). И большее число людей охрана имеет права не пускать. В проектах Москвы-Сити, например, УК выдает фиксированное число карт доступа (5-7) в один апартамент. Также владелец может подать на охрану список из небольшого числа посетителей (например, 3-5 в день), а за дополнительным уже придется спускаться самому с картой.
В небольшом клубном (всего 3-4 этажа) комплексе The Loft Club, который реализует наша компания, жильцы апартаментов пока не жаловались на неудобства от пользователей лофтов с другим назначением.
Апартаменты привлекают частных инвесторов ценой и возможностью варьировать функциональное назначение. Кроме того, УК в комплексах часто оказывают услуги по сдаче посещений в аренду. Собственникам, которые не планировали сами этим заниматься, очень удобно. Но действуют те же ограничения и правила по потоку посетителей (карты, списки): если человек покупал апартамент как жилой, сдать его под офис будет сложно. За управление апартаментами УК берет 10-20% от арендных платежей.
У NAI Becar в Санкт-Петербурге есть отель среднесрочного проживания VERTICAL, по которому компания дает частным инвесторам гарантированную доходность 8% годовых в рублях независимо от того, сдаются ли помещения или нет. В этом случае УК не взимает каких-либо платежей с собственника. Покупатель получает доход и актив. Договор на управление заключается на три года с возможностью пролонгации.
Почти квартиры
Самый обсуждаемый недостаток апартаментов – в них нельзя получить постоянную регистрацию. Однако можно получить 5-летнюю регистрацию. Это право базируется на статье 683 ГК РФ. Последние месяцы законодатели обсуждают возможность дать уже построенным апарт-объектам статус жилья. Финальный документ еще не принят, Минстрой и Правительство Москвы сейчас работают над поправками.
Пока этого не произошло, потенциальным покупателям стоит обратить внимание, что в апартаментах может не соблюдаться ряд строительных и планировочных норм, предъявляемых к жилым объектам. Например, в отличие от квартир в апарт-проектах жилые помещения могут располагаться над нежилыми, и наоборот. Также могут не выполняться «квартирные» нормы по инсоляции, удаленности от проезжей части и т.д. Яркими примерами можно назвать проекты «Фили Град» компании MR Group и «Сердце Столицы» «Донстроя». Оба проекта большие, сочетающие квартиры и апартаменты. В апартаментной части есть помещения, инсоляция которых не соответствует требованиям СНиПов. Разумеется, цена на такие объекты ниже, разница в стоимости может доходить до 35% по сравнению с соседними квартирами.
А вот коммунальные платежи рассчитываются по ставкам, применяемым к коммерческой недвижимости, и превышают «жилые» на 15-20%. В таких многофункциональных комплексах, как «Фили Град» и «Сердце Столицы» разница в коммунальных платежах квартир и апартаментов минимальна (общие для жилых домов и нежилой части сети, управляющая компания и пр.).
Во многих строящихся объектах девелопер называет примерную сумму коммунальных платежей в 70-80 руб. за кв. м. Для новых проектов эконом и комфорт-класса это реальные расценки. Также они актуальны для некоторых реализованных лофт-проектов, например, для The Loft Club. А стоимость коммунальных платежей в Сити, в элитных апартаментах в самом центре Москвы и отдельных лофт-проектов может достигать 200 руб. за 1 кв. м в месяц.
Существенным недостатком апартаментов еще пару лет назад было почти полное отсутствие ипотеки. Сейчас почти на всех объектах предлагается возможность кредитования или рассрочка. В настоящее время ставка по достигает 17-20%, но мы уверены, что это временное явление. Многие продолжают выдавать кредиты по приближенным к «старым» ставкам. Например, в проекте МФК «Лайнер» компании «Интеко» ставка по ипотеке от ВТБ24 сейчас составляет 12,95 %. В апарт-отеле «YE’S Митино» компании «Пионер» можно получить кредит у «Сбербанка» под 14,5 % годовых.
Юридический ликбез
Юридическая проверка документов проекта с апартаментами похожа на сделку с квартирами. Чтобы приобрести апартамент на этапе строительства нужно запросить у девелопера копии проектной декларации, договора аренды или свидетельства на право собственности на земельный участок, разрешения на строительство и проект договора с покупателем. Предпочтительной для покупателя является покупка у юридического лица, уже имеющего успешный опыт реализации строительных проектов, когда застройщик получает деньги только после регистрации договора долевого участия в Росреестре (например, с использованием аккредитива или эскроу-счета). Дополнительным преимуществом является страхование застройщиком риска банкротства в крупной страховой компании и наличие крупного банка среди кредиторов. Также стоит задать себе вопрос: «Достаточно ли востребованы планировки апартаментов и расположение проекта, разумна ли ценовая политика застройщика, сможет ли он привлечь достаточно денег для реализации проекта?». Можно запросить у застройщика письмо о готовности его в досудебном порядке соблюдать 214-ФЗ и выплачивать неустойку за срыв сроков передачи объекта соинвестору. По договорам долевого участия, которые по мнению NAI Becar, подпадают под 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и ИНЫХ объектов недвижимости») продается более 50 % всех строящихся апартаментов. Только в отличие от квартир, застройщик апартаментов (по совсем новым проектам) не обязан страховать риск собственного банкротства.
Также на рынке предлагаются строящиеся апартаменты по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи и предварительным договорам купли-продажи. В практике такие формы договоров меньше защищают права соинвестора. Нам неизвестны случаи, когда по этим договорам была бы взыскана с застройщика неустойка за нарушение сроков строительства. Но такие договора на практике используют даже крупные беспроблемные застройщики для более раннего старта продаж.
При покупке уже готовых апартаментов плюсом по сравнению с жильем является однозначное отсутствие постоянно прописанных в апартаментах лиц, которых в случае с жильем иногда приходится выселять в судебном порядке.
Если здание уже сдано в эксплуатацию, у собственника должны быть запрошены правоустанавливающие документы на помещение, которыми являются: свидетельство на право собственности на помещение, кадастровый паспорт зарегистрированный договор, по которому ему досталось это помещение, и акт приемки-передачи. Также желательно запросить в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП на объект. При покупке у юридического лица имеет смысл проверить учредительные документы и полномочия лица, подписывающего договор со стороны продавца. При покупке апартаментов у частных лиц предпочтение имеет смысл отдавать продавцам, которые владеют помещением более трех лет, указывают полную сумму в договоре и готовы на оплату с использованием аккредитива или эскроу-счета.
При покупке апартаментов, расположенных в реконструированных зданиях, уместно проверить, относится ли здание к памятникам архитектуры. Такие данные предоставлены на сайте Департамента культурного наследия города Москвы. Обычно отнесение здания к объектам культурного наследия увеличивает затраты девелопера на реконструкцию. Т.е. в данном случае покупатель платит за «историческое наследие» здания.
Покупая апартаменты на вторичном рынке с отделкой, которую вы не планируете переделывать, можно обратить внимание на соответствие фактической планировки той, которая фигурирует в кадастровом паспорте. Это несоответствие может служить поводом для небольшого торга, а не поводом отказываться от сделки.
Александр Самодуров специально для «Лофтов & Апартаментов»
