Подведя итоги 2017 года на первичном рынке загородной недвижимости, эксперты компании «Метриум Групп» подсчитали, что объем предложения вырос на 5%, а средняя цена кв. метра, наоборот, снизилась на 24%. Что говорит о некотором оживлении, которое не хотелось бы сглазить.
В продажу вывели два новых поселка: элитный КП ArtEco на Новой Риге — в феврале (коттеджи с отделкой), и в первом полугодии — новый КП премиум-класса Wright Village на 25-м километре по Киевскому направлению (участки с подрядом).
Кроме этого, с началом продаж новых очередей обновилось предложение сразу в трех поселках: «Успенский Лес», «Федоскино парк» и «Раздоры-2». Для сравнения: в 2016 году этот рынок пополнялся всего одним проектом и всего одной новой очередью уже реализуемого поселка.
Как оценивают аналитики, в 2017 году по числу домовладений почти 2/3 всего предложения сосредоточились на двух направлениях: Новорижском и Киевском. За ними следуют Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе, а затем и Минское. Больше всего предложения (58,4%) расположено в удаленности от МКАДа на 21-30 километров, 31,7% на 11-20 километров, 6,9% домовладений удалено свыше 31 километров, а 3% – это ближний пояс до 10 километров.
Распределение объема предложения по удаленности от МКАД (домовладения):
Источник: «Метриум Групп»
По классам основные объемы приходится на лоты в элитных поселках — 61,5%, бизнес-класс — 25,2%, а доля низкобюджетных объектов традиционно невелика — 13,3.
Распределение объема предложения по классам (домовладения):
Источник: «Метриум Групп»
Средний метраж домовладения загородного рынка 538,2 кв. метра. Однако отрицательная динамика была на Дмитровском и Новорижском шоссе. Зато увеличилась на Рублево-Успенском, Киевском и на Минском. Эти изменения произошли по совокупности двух факторов — поступления в реализацию предложений меньшей площади и вымывания домовладений меньшего размера.
Средняя площадь дома в зависимости от направления, кв. м:
Источник: «Метриум Групп»
Средняя цена кв. м на выбранных направлениях составила 127 980 руб., то есть по сравнению с 2017 годом снизилась на 24%. С одной стороны появились новые предложения с привлекательной стартовой ценой, с другой — застройщики сами снизили цены. Сокращение средней метра отмечено по всем направлениям.
Средняя цена кв. м домовладения в зависимости от направления, руб.:
Источник: «Метриум Групп»
Стала меньше средняя площадь домовладения, снизилась средняя цена кв. метра – стала меньше средняя стоимость лота. В 2017 году она составила 60,9 млн руб. упав (другого слова не подобрать) на -41,4%. Более всего на Новорижском направлении, где средний лот «похудел» вдвое до 53,3 млн руб., то есть на 56,4%. Самые дорогостоящие на Минском (162,7 млн руб.) и Рублево-Успенском шоссе (114,8 млн руб.). За прошедший год их подешевление составило 6,3% и 16,1% соответственно.
Средняя стоимость домовладения в зависимости от направления, млн руб.:
Источник: «Метриум Групп»
ОСНОВНЫЕ ТРЕНДЫ
Активность девелоперов
«Первичный рынок загородной недвижимости отличается низкой девелоперской активностью, – считает директор департамента загородной недвижимости «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. – Однако в сравнении с предыдущим отчетным периодом в 2017 году наблюдалось его некоторое оживление – в реализацию поступило два поселка и новые очереди в трех уже экспонируемых проектах. Для сравнения – в 2016 году рынок пополнился всего одним объектом и одной новой очередью. В качестве причины можно отметить то, что несмотря на высокий уровень конкуренции (в том числе со стороны вторичного рынка), действительно ликвидного предложения на рынке мало».
Повышение ликвидности предложения
«Одним из инструментов генерации спроса, которые использовали застройщики в 2017 году, стало предложение домовладений с отделкой, – продолжает Илья Менжунов. – Так, в поступившем на рынок КП ArtEco все коттеджи предполагается передавать покупателям с отделкой. Кроме того, в ряде уже экспонируемых проектов девелоперы стали предлагать лоты с готовым ремонтом.
Стоит отметить высокий уровень дисконта, предоставляемый во многих поселках. В ушедшем году он достигал 40%. Однако стоит отметить, что столь высокий показатель отмечается преимущественно в проектах, уже давно экспонируемых на рынке – так девелоперы стремятся реализовать низколиквидное предложение».
Спрос
«В 2017 году было отмечено увеличение интереса со стороны покупателей к загородному рынку первичной недвижимости, – обращает внимание Илья Менжунов. – Этому способствовало несколько основных факторов. Во-первых, в реализацию поступил новый объем предложения по привлекательным ценам. Во-вторых, на фоне ужесточившейся конкуренции некоторые застройщики пошли на снижение цен в уже экспонируемых поселках. Кроме того, они применяли другие инструменты для повышения ликвидности предложения. В-третьих, отмечается реализация отложенного спроса – если раньше часть потенциальных покупателей занимала выжидательную позицию с целью покупки загородного дома по меньшей стоимости, то в настоящее время вышедшее в продажу предложение с привлекательными бюджетами подтолкнуло их к действиям».
Прогноз
«Учитывая новые реалии (как экономические, так и рынка загородной недвижимости), в 2018 году не ожидается значительного изменения ситуации, – резюмирует Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – С целью реализации низколиквидных лотов застройщики либо будут идти и дальше на прямое снижение цен, либо продолжат предлагать крайне высокие дисконты. Ведь со временем предложение в давно реализуемых поселках становится все менее актуальным и отвечающим запросам современных покупателей. В связи с чем средняя цена будет либо ползти вниз, либо стагнировать. Основной спрос будет сосредоточен в новых проектах, которые отвечают запросам покупателей. Учитывая тот факт, что в ушедшем году часть отложенного спроса была реализована, всплеска в 2018 году не ожидается».
Выбрать загородную недвижимость
Консультация по телефону: +7 495 773 61 13
