Разные сегменты рынка недвижимости по-разному переживают сложившуюся ситуацию. Падение цен на нефть, экономические санкции, взлет ипотечных и кредитных ставок, падение стоимости национальной валюты – такие потрясения заставили рынок недвижимости играть по другим правилам. Какие прогнозы по выходу из кризиса у западных инвесторов?
На вопросы отвечает Анар Муртузаев, CEO Rossmils Investments:
– Причиной нынешнего состояния экономики России во многом стала общая геополитическая ситуация, поэтому решение тут должно быть скорее политическое, чем экономическое. Говорить о прогнозируемых сроках выхода очень сложно, думаю, ближайшие два года Россия должна научиться жить при таких ценах на нефть и в состоянии некой экономической изоляции, скорее даже финансовой изоляции рынков капитала.
Экономические санкции, направленные против России, достигли своей главной цели – ограничить инвестиционный поток в Россию. Формально есть ограниченный список лиц и компаний, однако есть неофициальные рекомендации инвесторам, банкам и прочим финансовым институтам. Поэтому такие вложения оцениваются как достаточно рискованные, и компаниям частным, публичным, никак не связанным с санкционным списком, привлечь финансирование на Западе практически не возможно.
После увеличения главной ставки бизнес в России находится в состоянии застоя, поскольку привлекать финансирование и рефинансироваться даже на внутреннем рынке очень тяжело.
Бытует ошибочное представление о том, что всё плохое уже произошло. Однако это не так, поскольку существуют более плачевные сценарии, и дно ещё не достигнуто. Есть страны, которые больше пострадали от падения цен на нефть, и даже при отсутствии каких-либо санкций ситуация у них намного хуже.
– После декабрьской паники спрос фактически встал и рынок, можно сказать, замер. Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в условиях ограниченного спроса?
– Падения цен не будет. Деньги стоят дороже, себестоимость проектов тоже выросла, произошла коррекция национальной валюты. Всё это снивелировало возможности для снижения цен. Продавать в убыток нормы прибыли никто не будет. За последние годы рынок недвижимости стабилизировался, и нет десятков процентов прибыли, чтобы иметь возможность сильно проседать по ценам.
С другой стороны, есть объём необходимого количества квадратных метров на локальном рынке. Если сейчас не будут начинаться новые проекты, никто не стартует, то уже через год рынок ощутит серьёзный недостаток готовых к продаже площадей. Поэтому, говоря о спросе — на готовые проекты он есть и будет.
– Спрос на жилье действительно есть. Россия, и Москва в частности, еще довольно далека от насыщения на рынке жилой недвижимости. Что можно сказать об апартаментах? На сегодня апартаменты хотят приравнять то к гостиницам, то к жилью. Однако формально это коммерческая недвижимость и это вызывает массу вопросов у потребителей. Как сильно страдает этот сегмент от сокращения спроса?
– Я бы не проводил параллели между жильём и апартаментами. Если мы рассматриваем их как пространство для жизни, то это два разных продукта и у них совершенно разные аудитории. Они качественно отличаются. Мы, как девелоперы, рассматриваем апартаменты в первую очередь как продукт редевелопмента. Потребители, которые предпочитают жить в реконструированных старинных зданиях с историей, сложившимся окружением, в удобном для них месте, также более требовательны к сопутствующему сервису. Они готовы платить за дополнительные услуги и хотят ими пользоваться. Человеку, который покупает жильё, не всегда нужно, чтобы в день рождения консьерж встречал его с цветами, утром забирал грязное бельё и приносил свежее молоко и хлеб, он не готов за это платить.
Сложилось ошибочное представление, что апартаменты должны стоить дешевле жилья, однако это очень спорный вопрос. Нет двух одинаковых проектов в одной локации одинакового качества с такой разницей. Если бы в Сити были квартиры, они стоили бы на 10-15% дороже, почему? Жилье расположенное рядом стоит дороже? Нет, потому что оно другого класса и уровня. Говорить о том, что есть строгая иерархия, я бы не стал. Отличие в том, что нельзя зарегистрироваться более чем на пять лет, то институт прописки также потерял свою актуальность.
Единственный, действительно серьезный минус апартаментов — это их юридическая неопределённость. В Европе нет, например, жилья, вообще как класса, там всё апартаменты. В своих проектах мы вынуждены учитывать нормативы жилые и гостиничные, чисто технически это дороже и сложнее. Это увеличивает стоимость, учитывая ещё перечень необходимых дополнительных услуг, которые например, оказывает гостиница.
