Российский рынок недвижимости весьма молод: еще каких-то 20 лет назад свободного оборота квартир не существовало вовсе. Но вместе со сменой экономической парадигмы к нам с Запада пришли и новые возможности. Рынку пришлось развиваться в ускоренном темпе, перенимая опыт более развитых стран. Пройдя путь от типовой массовой до точечной элитарной застройки, девелоперы воплотили в России все мировые форматы жилой недвижимости.
Венцом состоятельности рынка стали давно популярные во всем мире, но требующие колоссальных вложений на старте проекта – апартаменты с сервисом от гостиничного оператора. Долгая окупаемость и высокие издержки на управление – риски, которые многих останавливают. Инвестиции в арендный бизнес – бизнес-стратегия, доступная только крупным, финансово устойчивым компаниям, ориентированным на долгосрочное развитие.
В ответ на требования конечной аудитории и бизнеса, первой этот серьезный шаг в непростое для страны финансовое время сделала Балтийская Строительная Компания: в 2013 году на рынок вышел полностью построенный и введенный в эксплуатацию комплекс элитных апартаментов «Звезды Арбата» с сервисом от Marriott.
Почему премиальные апартаменты с высококлассным гостиничным сервисом являются лучшим инвестиционным инструментом в сфере недвижимости, какими характеристиками должен обладать безрисковый актив и есть ли факторы, гарантированно повышающие его рыночную стоимость – рассмотрим на примере тех самых, на сегодня – единственных сервисных апартаментов на Новом Арбате, 32.
Мировые тренды и российский взгляд: выбор ультрахайнетов
Мировые тренды и особенности инвестиционных стратегий состоятельных частных инвесторов проанализировали FPB Private Banking и Knight Frank в альманахе «Russian Wealth Journal — Частные инвестиции 2016». По их данным, Москва – четвертый город в мире после Нью-Йорка, Лондона и Гонконга по количеству ультрахайнетов, здесь проживает 3,5 тыс. обеспеченных людей с состоянием свыше $30 млн.
Какие же инвестиционные стратегии исповедуют сегодня наиболее состоятельные инвесторы?
1. Мировой тренд – увеличение вложений частных инвесторов в гостиничный сектор
С 35% в 2005-2015 гг. до прогнозируемых 42% в 2015-2025 гг. В том числе – за счет сокращения интереса инвесторов к традиционной жилой недвижимости (с 73% до 50% через 10 лет).
Изменение структуры инвестиций в коммерческую недвижимость в мире
|
2005-2015 гг. |
2015-2025 гг. |
|
| Жилая недвижимость для инвестиций | 73% | 50% |
| Офисы | 49% | 51% |
| Торговые центры | 34% | 24% |
| Гостиницы | 35% | 42% |
| Стрит-ритейл | 23% | 23% |
| Склады | 21% | 34% |
| Сельскохозяйственные земли | 15% | 31% |
| Индустриальная недвижимость | 11% | 28% |
| Инфраструктура | 11% | 28% |
Сегмент апартаментов с сервисом от гостиничного оператора находится на том самом стыке. К базовым характеристикам жилой недвижимости добавлена коммерческая привлекательность в виде профессиональной управляющей и сервисной компаний, которые обеспечивают конечному жителю, будь то сам владелец или последующий арендатор, исключительные потребительские характеристики, тем самым — сохраняют и повышают ценность самой недвижимости.
2. Ультрахайнеты однозначно выбирают недвижимость
Согласно мировой статистике 2015 года, вторым инструментом по популярности у ультрахайнетов после акций / облигаций (доля 28%) была элитная жилая недвижимость (24%). Пятую строчку, оставляя далеко позади предметы роскоши (2%) и драгоценные металлы (1%) занимают активы в коммерческой недвижимости (11%).
Структура инвестиций мировых ультрахайнетов в 2015 г.
В России и странах СНГ инвесторы более консервативны: элитная жилая недвижимость лидирует с долей в 28%. Далее следуют наличные с долей в 21% — богатые россияне и жители СНГ лидируют в мире по доле наличных средств в портфеле инвестиций.
Структура инвестиций ультрахайнетов из России и стран СНГ в 2015 г.
Российская инвестиционная стратегия отличается от западной своим консерватизмом: первоочередным шагом является формирование стабильного безрискового портфеля, не зависящего от политических, мировых и российских экономических событий. В этой связи сегмент апартаментов вызывает особенный интерес у инвесторов, так как позволяет не только вкладывать финансы, но и сдавать такую недвижимость в аренду. При этом владельцу не требуется особых усилий, достаточно договора с управляющей компанией, которая будет и обслуживать апартаменты в составе апартаментного комплекса, и подыскивать арендаторов, а владельцу остается лишь получать прибыль. Недаром на западе классические сервисные апартаменты называют «ленивым бизнесом».
В таких проектах как «Звезды Арбата», давно построенных и соседствующих с действующим отелем 5*, именно так и происходит. Инвестор не несет рисков ни застройщика (проект Балтийской строительной Компании уже введен в эксплуатацию), ни эксплуатирующей компании (подписанный договор с Bilfinger снимет все технические и бытовые вопросы будущих жителей), ни инфраструктурного и сервисного обслуживания (бренд Marriott – синоним высшего качества). Более того, инвестор может купить апартаменты «в бетоне» и, если это не первый его проект в недвижимости – пригласить свою команду дизайнеров для отделки по своему усмотрению, или приобрести полностью меблированное помещение. Таким образом, апартаменты можно сразу сдавать – дополнительных временных ресурсов на «запуск» проекта не требуется.
3. Потенциал роста цен на элитную недвижимость
В 2015 году Москва заняла 40-е место из 100 по темпам роста цен на элитную недвижимость с показателем +2,3%, поднявшись за год на 44 строчки вверх по рейтингу. Сегмент элитных апартаментов с сервисом – первый в своем роде. И как говорят эксперты, если даже весь рынок «войдет в штопор», этот тип недвижимости будет последним на рынке, который упадет, но… все равно вновь потом восстановится. Это как Кремль – второго такого объекта как «Звезды Арбата» пока нет.
4. Ключ к доходу – потребности конечного пользователя
Ни жилая, ни коммерческая недвижимость больше не являются исключительно квадратными метрами, коробкой или контейнером для людей. Современное значение объекта недвижимости определяется его стратегическими возможностями – для бизнеса и для жизни. Успешными станут инвесторы, которые чувствуют – предвосхищают и ценят желания и потребности арендаторов, конечных пользователей недвижимости.
С этой точки зрения, апартаменты с сервисной, досуговой, спортивной, медицинской и бизнес-инфраструктурой – будущее рынка премиальной жилой недвижимости. Жизнь в многофункциональном комплексе «Новый Арбат, 32» или в любом из его аналогов, которые со временем, мы уверены, появятся в России – позволит экономить время, самый дорогой и невосполнимый ресурс каждого бизнесмена.
5. Минимизация арендных рисков
В интересах частных инвесторов – вложения в активы, приносящие стабильный денежный доход и позволяющие избежать возможных арендных рисков, которые, как правило, возникают на ранней стадии владения активом. Риски, которые совершенно не соответствуют апартаментам с сервисом, расположенным в деловом центре столицы на базе пятизвездочного отеля от мирового гостиничного оператора, коими являются квартиры в комплексе «Звезды Арбата». Подтверждённая лояльность арендаторов, сформированная престижем и мировыми стандартами качества инфраструктуры и сервиса 5* от Marriott International — немаловажный аргумент для инвестора.
6. Location, location, location
По эффективности инвестиций в недвижимость на отечественном рынке сервисные апартаменты сегодня лидируют. Кроме беспроигрышного формата, потенциал роста цены объекта обеспечивает его расположение и соседство. И если брать в качестве примера комплекс «Звезды Арбата» — ему нет равных! Новый Арбат – признанный деловой и культурный центр Москвы – экономической и политической столицы России. Исторический центр, как известно, мало подвержен перестройке, а значит в текущий момент и в будущем появление новых предложений на первичном рынке будет носить точечный характер. И если вторичный рынок в зданиях постройки прошлого века будет сдавать позиции, недвижимость в новых уже завершенных проектах будет только дорожать. Так, «Звездный» актив будет гарантированно расти в цене и ежегодно обгонять уровень инфляции, поскольку его потенциал зависит не только от действий застройщика, инвестора или управляющей компании, а уже обеспечен уникальными характеристиками – локацией и концептом. Второго такого нет!
Инвестиции в звезды
Пример комплекса «Звезды Арбата» действительно уникален даже для рынка элитной недвижимости, менее всего подверженной экономическим и политическим рискам. Апартаменты с сервисом от гостиничного оператора Marriott на Новом Арбате, 32 достойны войти в инвестиционный портфель, составив его консервативную часть – в противовес более рискованным стратегиям.
