Что предлагают
Как подсчитали эксперты компании S.A. Ricci, объем предложения на первичном рынке апартаментов Москвы по предварительным итогам 2015 года составил 592 000 кв. м. В продаже было представлено 93 проекта. На рынок апартаментов вышли 26-ть новых проектов, из них 11-ть проектов бизнес-класса, 9-ть проектов комфорт-класса и всего 5-ть проектов премиального уровня классов «элит» и «премиум».
Суммарный объем предложения в 2015 году сопоставим с объемом апартаментов в 2014 году, и это связано с текущим спросом на апартаменты, а также с переводом некоторых проектов в статус квартир.
Так, в 2015 году ГЗК Москвы пересмотрел статус проекта «Лица» (САО, Хорошевский р-он, вл. 38, застройщик – Capital Group), а в проектах MR Group: МФК «Савеловский Сити» (СВАО, Бутырский р-он, Складочная ул., вл. 1), «Фили Град» (ЗАО, Филевский парк, Береговой пр-д, вл. 5), МФК «Водный» (САО, Войковский р-он, Головинское ш., 5) часть площадей переведена в статус квартир. В комплексе «Резиденция МОНЭ» (ЦАО, Пресненский р-он, 2-ая Звенигородская ул., д.13) апартаменты также в переводят в квартиры.
Продажи в ряде проектов на первичном рынке завершились, это «Резиденция Знаменка», Manhattan House, «Даниловская мануфактура», Clerkenwell House, Just M. В проекте Central Park, выведенном на рынок в 2015 году, приостановлены продажи.
В проекте «Искра Парк» во II полугодии 2015 года продажи апартаментов возобновились – там сначчала планировался перевод в квартиры, но проект оставили под статусом «нежилых помещений»). В проектах «ВТБ Арена Парк» выведен новый объем – корпус 2, апартаменты под управлением Hayat. Масштабный проект «Хорошевский» от ГК «Монарх» вывел в продажу корпус 14 – с апартаментами, ранее в этом же комплексе в 2015 г. стартовали продажи квартир. Во II квартале 2015 года открыли бронирование лотов в корпусе 5 проекта «Парк Легенд» (ГК «ТЭН»), там сегодня апартаменты реализуют в корпусах 5 и 6, а также готовится старт продаж в корпусах 7.1 и 7.2. В ноябре 2015 года в проекте Tribeca Аpartments (ЦАО, Басманный р-он, ул. Нижняя Красносельская, 35, стр. 48/51) открылись продажи 2-й очереди в особняках Trinity и Liberty.
В 2015 году ввели в эксплуатацию проекты МФК «Водный», МФК «Новая Пресня», МФК «ОКО» (ММДЦ «Москва-Сити», участок №16), закончили работы на 1-й очереди Tribeca Аpartments.
Краткая характеристика апарт-комплексов, выведенных в 2015 году на рынок:
|
№ |
Объекты |
Адрес |
Округ |
Район |
Класс |
Срок ввода в эксплуатацию |
Старт продаж |
Кол-во апарт. по Проекту |
Общая S апарт. по Проекту, кв. м |
Sмин в реализациикв. м |
Цена реализации, мин. руб./кв. м |
Цена реализации, руб. |
Девелопер |
|
1 |
Ясный |
Каширское шоссе, 65 |
ЮАО |
Орехово-Борисово Южное |
Комфорт |
III кв. 2018 |
IV кв. 2015 (октябрь 2015) |
623 |
30 348,0 |
28,4 |
104 768 |
3 444 000 |
MR group |
|
2 |
Басманный, 5 |
Рязанский пер., вл. 13 |
ЦАО |
Красносельский |
Бизнес |
III кв. 2017 |
IV кв. 2015 |
264 |
26 696,0 |
40,2 |
178 500 |
7 979 700 |
MR group |
|
3 |
Янтарь apartments |
ул. Левобережная, вл.6Б |
САО |
Ховрино |
Комфорт |
I кв. 2017 |
IV кв. 2015 (октябрь 2015) |
152 |
3 911,0 |
23,0 |
111 000 |
2 556 330 |
Афина ЛТД |
|
4 |
Город на Рязанке |
Рязанский просп., д. 20 |
ЮВАО |
Нижегородский |
Комфорт |
II кв. 2016 |
IV кв. 2015 (октябрь 2015) |
до 100 |
— |
27,0 |
150 000 |
4 100 000 |
ГК «ТЭН» |
|
5 |
Match point |
Василисы Кожиной, д. 13 |
ЗАО |
Филевский парк |
Бизнес |
IV кв. 2019 |
IV кв. 2015 (октябрь 2015) |
1642 |
92 285,0 |
28,5 |
150 000 |
4 655 790 |
Волей-гранд |
|
6 |
Букинист |
ул. Бутлерова, д.7А |
ЮЗАО |
Коньково |
Бизнес |
III кв. 2018 |
IV кв. 2015 (октябрь 2015) |
303 |
12 224,0 |
27,6 |
170 000 |
5 106 000 |
КРОСТ |
|
7 |
Park plaza |
ул. Михалковская, д. 46, к. 3 |
САО |
Головинский |
Бизнес |
III кв. 2016 |
IV кв. 2015 |
32 |
н/д |
32,0 |
176 600 |
6 170 000 |
Хайтек девелопмент |
|
8 |
Нахимовский 21 |
пр. Нахимовский, 21 |
ЮЗАО |
Зюзино |
Бизнес |
II кв. 2017 |
IV кв. 2015 |
386 |
н/д |
41,2 |
109 698 |
4 964 999 |
MD group |
|
9 |
Современник |
ул. Машкова, д. 13 |
ЦАО |
Басманный |
Премиум |
IV кв. 2016 |
IV кв. 2015 |
86 |
5 273,0 |
30,6 |
295 000 |
11 147 500 |
Vesper |
|
10 |
Хорошевский |
3-я Хорошевская, вл. 7, корп. 14 |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
Бизнес |
IV кв. 2017 |
IV кв. 2015 |
336 |
16 298,8 |
41,0 |
148 500 |
6 170 500 |
Монарх |
|
11 |
Metropolis loft |
ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 3 |
ЦАО |
Басманный |
Премиум |
готов |
III кв. 2015 |
20 |
1 123,0 |
30,5 |
495 000 |
15 555 000 |
СК «Метрополис Лофт» |
|
12 |
Depre loft |
Петровский бульвар, д.17/1 |
ЦАО |
Тверской |
Премиум |
II кв. 2017 |
III кв. 2015 |
23 |
3 226,2 |
53,4 |
170 000 |
13 504 800 |
KR properties |
|
13 |
Дом на Серпуховском валу |
Серпуховской вал, вл.20 |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
IV кв. 2016 |
II кв. 2015 |
12 |
885,1 |
51,3 |
233 000 |
12 312 000 |
Лидер-Инвест |
|
14 |
Chekhov |
Малая Дмитровка, д.18 |
ЦАО |
Тверской |
Элит |
IV кв. 2016 |
III кв. 2015 |
10 |
1 706,4 |
78,0 |
24 000 |
1 850 400 |
Vesper |
|
15 |
Технопарк |
ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 931, 982, 638 (к. 1-5) |
ЮАО |
Даниловский |
Комфорт |
III кв. 2017 |
II кв. 2015 |
700 |
31 736,0 |
28,8 |
120 000 |
4 147 000 |
Инвестиционные перспективы |
|
16 |
Парк Легенд |
ул. Автозаводская, д. 23 (корпус 5, 6, 7.1, 7.2) |
ЮАО |
Даниловский |
Комфорт |
III кв. 2016 |
2015 |
612 |
42 318,9 |
37,0 |
128 803 |
4 971 000 |
ГК «ТЭН» |
|
17 |
Двинцев, 14 |
ул. Двинцев, д. 14, стр. 13 |
СВАО |
Марьина Роща |
Бизнес |
I кв. 2016 |
1 п. 2015 |
52 |
2 600,0 |
37,1 |
160 377 |
7 633 000 |
MR Group |
|
18 |
Клубный дом на Менжинского |
ул. Менжинского, вл. 30, стр. 1 |
СВАО |
Бабушкинский |
Комфорт |
IV кв. 2017 |
1 п. 2015 |
182 |
— |
30,9 |
126 350 |
4 144 280 |
АЛВЕК |
|
19 |
Клубный дом на Пришвина |
Пришвина ул., д. 4а |
СВАО |
Бибирево |
Комфорт |
III кв. 2017 |
1 п. 2015 |
196 |
н/д- |
29,3 |
107 000 |
3 666 780 |
АЛВЕК |
|
20 |
Дом на ВДНХ |
Галушкина, вл. 10, корп. 2 |
СВАО |
Алексеевский |
Комфорт |
IV кв. 2016 |
1 п. 2015 |
56 |
н/д- |
60,0 |
124 450 |
8 517 567 |
АЛВЕК |
|
21 |
Klein House |
ул. Нижняя Красносельская, д. 35, стр. 1, 2 |
ЦАО |
Басманный |
Бизнес |
II кв. 2017 |
I-II кв. 2015 |
136 |
5 667,0 |
36,0 |
215 000 |
8 073 000 |
Крайс Девелопмент |
|
22 |
Clasico |
Олимпийский пр., вл. 10 |
ЦАО |
Мещанский |
Бизнес |
II кв. 2016 |
1 п. 2015 |
123 |
7 626,0 |
31,5 |
260 000 |
11 340 000 |
ГСК Лаврский |
|
23 |
Cleverland |
ул. Комдива Орлова |
СВАО |
Марфино |
Эконом |
2017 |
1 п. 2015 |
516 |
12 130,0 |
16,0 |
116 000 |
2 148 020 |
ООО «КомБилдинг» |
|
24 |
Central park |
ул. Красного Маяка, 28 |
ЮАО |
Центральное Чертаново |
Бизнес |
II кв. 2016 |
1 п. 2015 |
продажи приостановлены |
|||||
|
25 |
Клубный дом на Сретенке |
Даев пер. 19 |
ЦАО |
Красносельский |
Премиум |
III кв. 2016 |
II кв. 2015 |
67 |
5 906,9 |
48,8 |
300 000 |
17 080 000 |
Лидер-Инвест |
|
26 |
Квартал Березовая аллея |
Березовая аллея, пересеч. С ул. Сельскохозяйственная |
СВАО |
Останкинский |
Комфорт |
конец 2017 г. |
1 п. 2015 |
2173 |
53 874,6 |
25,4 |
98 000 |
2 489 200 |
Д-Инвест |
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
|
8 702,0 |
355 835,9 |
|
|
|
|
Источник: S.A. Ricci
По количеству новых проектов апартаментов, выведенных на рынок, лидером среди девелоперов стал MR Group. Среди его новых проектов к бизнес-классу относятся «Двинцев, 14», «Басманный, 5», а также масштабный проект «Ясный» комфорт-класса.На втором месте компания Vesper и девелоперская компания «Лидер-Инвест». В IV квартале 2015 года Vesper вывел на рынок два проекта Chekhov и «Современник» сегмента «премиум». В I полугодии 2015 года «Лидер-Инвест» вывел на рынок два проекта: «Дом на Серпуховском валу» (апартаменты в этом проекте представлены на 2-3 этажах) и «Клубный дом на Сретенке».
В течение 2016-2018 гг. ожидается выход проектов:
• «Пресня-Сити» (ЦАО, Пресненский р-он) на территории хлебозавода им. Зотова, проект MR Group и Coalco.
• МФК «Царская площадь» (САО, р-он Беговой, Ленинградский пр-т), масштабный проект MR Group и Coalco на территории бывшего Стадиона юных пионеров.
• Nabokov (ЦАО, Хамовники, Курсовой пер. 10), проект компании Vesper.
• Клубный дом «Komsomolsky De Luxe» (ЦАО, Хамовники, Комсомольский проспект, д. 1), застройщик ДОНСТРОЙ.
• Комплекс апартаментов в р-не Филевский парк, ЗАО.
• МФК на участке №20 ММДЦ «Москва-Сити», часть отнесены к апартаментам, проект компании Solvers Estate.
По итогам 2015 года средняя площадь апартаментов в диапазоне от 50 до 100 кв. м продается в 43% от общего числа проектов, или в 40 проектах. В основном это проекты бизнес- и премиум-класса. У 8% реализуемых проектов средняя площадь до 35 кв. м.
Каков спрос
Динамика спроса на рынке апартаментов в 2015 году отличалась разной направленностью, что зависит от периода. Так, в начале года было явное снижение покупательской способности, связанное в первую очередь с ажиотажным спросом конца 2014 года и удовлетворением тогда столь мощного инвестиционного спроса. Поэтому в I квартале 2015 года произошло общее снижение спроса на 30-40%, а в мае-июне наступило небольшое затишье, традиционное летом.
Однако в марте-апреле ситуация стала меняться настолько, что многие компании-застройщики назвали его периодом рекордных продаж (ГК «Пионер» — апарт-отель YES, MR Group).
Спрос на апартаменты зависит от класса проектов, а также от общей концепции. Так, максимальный спрос у бизнес-класса на одно-двухкомнатные апартаменты площадью до 100 кв. м, кое-где до 120 кв. м, а в элитном и премиальном классах около 50% апартаментов имеют площадь более 120 кв. м.
Высокие темпы продаж были за годовой период в таких объектах:
• ГК «ИНТЕКО» как девелопер в январе-октябре 2015 года осуществила 36% (148 из 411) сделок в элитном сегменте. Высокий показатель продаж демонстрирует элитарный объект с исключительной локацией на Золотом Острове — комплекс апарт-резиденций Balchug Viewpoint), где в январе-октябре 2015 года продано 36 резиденций со средним экспонируемым бюджетом 56,3 млн. руб.
• МФК «Фили Град»
• Рассвет Loft-Studio бизнес-класса (ЦАО, Пресненский р-он), застройщик KR Properties). В периоде января-ноября 2015 года там реализовали почти 70-т апартаментов со средним экспонируемым бюджетом первой очереди 36 млн. руб., во второй очереди 45 млн. руб.
С такими финансовыми условиями
По всем проектам первичного рынка, не учитывая класса «элит», средняя цена составила 302 000 руб./кв. м, а с учетом элит-класса средняя цена составила 401 000 руб./кв. м. Таким образом, по сравнению с 2014 годом, цены снизились на 7%
Экспонируемые цены реализации апартаментов по классам в 2015 году:
|
Средневзвешенный показатель стоимости за 1 кв. м |
Элит |
Премиум |
Бизнес |
Комфорт |
Эконом |
|
готов |
1 128 370 |
564 742 |
282 599 |
168 277 |
119 100 |
|
строящийся |
1 709 499 |
444 372 |
227 166 |
146 409 |
122 696 |
|
Итого |
1 445 349 |
467 300 |
242 832 |
150 268 |
121 498 |
Источник: S.A. Ricci
В ряде комплексов 11% от общего количества проектов цены по-прежнему номинированы в долларах США.
