Итоги 2015 года на рынке апартаментов

Что предлагают 

Как подсчитали эксперты компании S.A. Ricci, объем предложения на первичном рынке апартаментов Москвы по предварительным итогам 2015 года составил 592 000 кв. м. В продаже было представлено 93 проекта. На рынок апартаментов вышли 26-ть новых проектов, из них 11-ть проектов бизнес-класса, 9-ть проектов комфорт-класса и всего 5-ть проектов премиального уровня классов «элит» и «премиум».

Суммарный объем предложения в 2015 году сопоставим с объемом апартаментов в 2014 году, и это связано с текущим спросом на апартаменты, а также с переводом некоторых проектов в статус квартир.

Так, в 2015 году ГЗК Москвы пересмотрел статус проекта «Лица» (САО, Хорошевский р-он, вл. 38, застройщик – Capital Group), а в проектах MR Group: МФК «Савеловский Сити» (СВАО, Бутырский р-он, Складочная ул., вл. 1), «Фили Град» (ЗАО, Филевский парк, Береговой пр-д, вл. 5), МФК «Водный» (САО, Войковский р-он, Головинское ш., 5) часть площадей переведена в статус квартир. В комплексе «Резиденция МОНЭ» (ЦАО, Пресненский р-он, 2-ая Звенигородская ул., д.13) апартаменты также в переводят в квартиры.

Продажи в ряде проектов на первичном рынке завершились, это «Резиденция Знаменка», Manhattan House, «Даниловская мануфактура», Clerkenwell House, Just M. В проекте Central Park, выведенном на рынок в 2015 году, приостановлены продажи.

В проекте «Искра Парк» во II полугодии 2015 года продажи апартаментов возобновились – там сначчала планировался перевод в квартиры, но проект оставили под статусом «нежилых помещений»). В проектах «ВТБ Арена Парк» выведен новый объем – корпус 2, апартаменты под управлением Hayat. Масштабный проект «Хорошевский» от ГК «Монарх» вывел в продажу корпус 14 – с апартаментами, ранее в этом же комплексе в 2015 г. стартовали продажи квартир. Во II квартале 2015 года открыли бронирование лотов в корпусе 5 проекта «Парк Легенд» (ГК «ТЭН»), там сегодня апартаменты реализуют в корпусах 5 и 6, а также готовится старт продаж в корпусах 7.1 и 7.2. В ноябре 2015 года в проекте Tribeca Аpartments (ЦАО, Басманный р-он, ул. Нижняя Красносельская, 35, стр. 48/51) открылись продажи 2-й очереди в особняках Trinity и Liberty.

В 2015 году ввели в эксплуатацию проекты МФК «Водный», МФК «Новая Пресня», МФК «ОКО» (ММДЦ «Москва-Сити», участок №16), закончили работы на 1-й очереди Tribeca Аpartments.

Краткая характеристика апарт-комплексов, выведенных в 2015 году на рынок:

№	Объекты	Адрес	Округ	Район	Класс	Срок ввода в эксплуатацию	Старт продаж	Кол-во апарт. по Проекту	Общая S апарт. по Проекту,  кв. м	Sмин в реализациикв. м	Цена реализации, мин. руб./кв. м	Цена реализации, руб.	Девелопер
1	Ясный	Каширское шоссе, 65	ЮАО	Орехово-Борисово Южное	Комфорт	III кв. 2018	IV кв. 2015 (октябрь 2015)	623	30 348,0	28,4	104 768	3 444 000	MR group
2	Басманный, 5	Рязанский пер., вл. 13	ЦАО	Красносельский	Бизнес	III кв. 2017	IV кв. 2015 (ноябрь 2015)	264	26 696,0	40,2	178 500	7 979 700	MR group
3	Янтарь apartments	ул. Левобережная, вл.6Б	САО	Ховрино	Комфорт	I кв. 2017	IV кв. 2015 (октябрь 2015)	152	3 911,0	23,0	111 000	2 556 330	Афина ЛТД
4	Город на Рязанке	Рязанский просп., д. 20	ЮВАО	Нижегородский	Комфорт	II кв. 2016	IV кв. 2015 (октябрь 2015)	до 100	–	27,0	150 000	4 100 000	ГК “ТЭН”
5	Match point	Василисы Кожиной, д. 13	ЗАО	Филевский парк	Бизнес	IV кв. 2019	IV кв. 2015 (октябрь 2015)	1642	92 285,0	28,5	150 000	4 655 790	Волей-гранд
6	Букинист	ул. Бутлерова, д.7А	ЮЗАО	Коньково	Бизнес	III кв. 2018	IV кв. 2015 (октябрь 2015)	303	12 224,0	27,6	170 000	5 106 000	КРОСТ
7	Park plaza	ул. Михалковская, д. 46, к. 3	САО	Головинский	Бизнес	III кв. 2016	IV кв. 2015 (ноябрь 2015)	32	н/д	32,0	176 600	6 170 000	Хайтек девелопмент
8	Нахимовский 21	пр. Нахимовский, 21	ЮЗАО	Зюзино	Бизнес	II кв. 2017	IV кв. 2015 (ноябрь 2015)	386	н/д	41,2	109 698	4 964 999	MD group
9	Современник	ул. Машкова, д. 13	ЦАО	Басманный	Премиум	IV кв. 2016	IV кв. 2015 (ноябрь 2015)	86	5 273,0	30,6	295 000	11 147 500	Vesper
10	Хорошевский	3-я Хорошевская, вл. 7, корп. 14	СЗАО	Хорошево-Мневники	Бизнес	IV кв. 2017	IV кв. 2015 (ноябрь 2015)	336	16 298,8	41,0	148 500	6 170 500	Монарх
11	Metropolis loft	ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 3	ЦАО	Басманный	Премиум	готов	III кв. 2015 (июль 2015)	20	1 123,0	30,5	495 000	15 555 000	СК «Метрополис Лофт»
12	Depre loft	Петровский бульвар, д.17/1	ЦАО	Тверской	Премиум	II кв. 2017	III кв. 2015 (июль 2015)	23	3 226,2	53,4	170 000	13 504 800	KR properties
13	Дом на Серпуховском валу	Серпуховской вал, вл.20	ЮАО	Даниловский	Бизнес	IV кв. 2016	II кв. 2015 (июнь 2015)	12	885,1	51,3	233 000	12 312 000	Лидер-Инвест
14	Chekhov	Малая Дмитровка, д.18	ЦАО	Тверской	Элит	IV кв. 2016	III кв. 2015	10	1 706,4	78,0	24 000	1 850 400	Vesper
15	Технопарк	ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 931, 982, 638 (к. 1-5)	ЮАО	Даниловский	Комфорт	III кв. 2017	II кв. 2015 (апрель 2015)	700	31 736,0	28,8	120 000	4 147 000	Инвестиционные перспективы
16	Парк Легенд	ул. Автозаводская, д. 23 (корпус 5, 6, 7.1, 7.2)	ЮАО	Даниловский	Комфорт	III кв. 2016	2015 (с апреля брон.)	612	42 318,9	37,0	128 803	4 971 000	ГК “ТЭН”
17	Двинцев, 14	ул. Двинцев, д. 14, стр. 13	СВАО	Марьина Роща	Бизнес	I кв. 2016	1 п. 2015	52	2 600,0	37,1	160 377	7 633 000	MR Group
18	Клубный дом на Менжинского	ул. Менжинского, вл. 30, стр. 1	СВАО	Бабушкинский	Комфорт	IV кв. 2017	1 п. 2015	182	–	30,9	126 350	4 144 280	АЛВЕК
19	Клубный дом на Пришвина	Пришвина ул., д. 4а	СВАО	Бибирево	Комфорт	III кв. 2017	1 п. 2015	196	н/д-	29,3	107 000	3 666 780	АЛВЕК
20	Дом на ВДНХ	Галушкина, вл. 10, корп. 2	СВАО	Алексеевский	Комфорт	IV кв. 2016	1 п. 2015	56	н/д-	60,0	124 450	8 517 567	АЛВЕК
21	Klein House	ул. Нижняя Красносельская, д. 35, стр. 1, 2	ЦАО	Басманный	Бизнес	II кв. 2017	I-II кв. 2015	136	5 667,0	36,0	215 000	8 073 000	Крайс Девелопмент
22	Clasico	Олимпийский пр., вл. 10	ЦАО	Мещанский	Бизнес	II кв. 2016	1 п. 2015	123	7 626,0	31,5	260 000	11 340 000	ГСК Лаврский
23	Cleverland	ул. Комдива Орлова	СВАО	Марфино	Эконом	2017	1 п. 2015	516	12 130,0	16,0	116 000	2 148 020	ООО «КомБилдинг»
24	Central park	ул. Красного Маяка, 28	ЮАО	Центральное Чертаново	Бизнес	II кв. 2016	1 п. 2015	продажи приостановлены
25	Клубный дом на Сретенке	Даев пер. 19	ЦАО	Красносельский	Премиум	III кв. 2016	II кв. 2015 (июнь 2015)	67	5 906,9	48,8	300 000	17 080 000	Лидер-Инвест
26	Квартал Березовая аллея	Березовая аллея, пересеч. С ул. Сельскохозяйственная	СВАО	Останкинский	Комфорт	конец 2017 г.	1 п. 2015	2173	53 874,6	25,4	98 000	2 489 200	Д-Инвест
	Итого							8 702,0	355 835,9

Источник: S.A. Ricci

По количеству новых проектов апартаментов, выведенных на рынок, лидером среди девелоперов стал MR Group. Среди его новых проектов к бизнес-классу относятся «Двинцев, 14», «Басманный, 5», а также масштабный проект «Ясный» комфорт-класса.На втором месте компания Vesper и девелоперская компания «Лидер-Инвест». В IV квартале 2015 года Vesper вывел на рынок два проекта Chekhov и «Современник» сегмента «премиум». В I полугодии 2015 года «Лидер-Инвест» вывел на рынок два проекта: «Дом на Серпуховском валу» (апартаменты в этом проекте представлены на 2-3 этажах) и «Клубный дом на Сретенке».

В течение 2016-2018 гг. ожидается выход проектов:

• «Пресня-Сити» (ЦАО, Пресненский р-он) на территории хлебозавода им. Зотова, проект MR Group и Coalco.

• МФК «Царская площадь» (САО, р-он Беговой, Ленинградский пр-т), масштабный проект MR Group и Coalco на территории бывшего Стадиона юных пионеров.

• Nabokov (ЦАО, Хамовники, Курсовой пер. 10), проект компании Vesper.

• Клубный дом «Komsomolsky De Luxe» (ЦАО, Хамовники, Комсомольский проспект, д. 1), застройщик ДОНСТРОЙ.

• Комплекс апартаментов в р-не Филевский парк, ЗАО.

• МФК на участке №20 ММДЦ «Москва-Сити», часть отнесены к апартаментам, проект компании Solvers Estate.

По итогам 2015 года средняя площадь апартаментов в диапазоне от 50 до 100 кв. м продается в 43% от общего числа проектов, или в 40 проектах. В основном это проекты бизнес- и премиум-класса. У 8% реализуемых проектов средняя площадь до 35 кв. м.

Каков спрос

Динамика спроса на рынке апартаментов в 2015 году отличалась разной направленностью, что зависит от периода. Так, в начале года было явное снижение покупательской способности, связанное в первую очередь с ажиотажным спросом конца 2014 года и удовлетворением тогда столь мощного инвестиционного спроса. Поэтому в I квартале 2015 года произошло общее снижение спроса на 30-40%, а в мае-июне наступило небольшое затишье, традиционное летом. 

Однако в марте-апреле ситуация стала меняться настолько, что многие компании-застройщики назвали его периодом рекордных продаж (ГК «Пионер» – апарт-отель YES, MR Group).

Спрос на апартаменты зависит от класса проектов, а также от общей концепции. Так, максимальный спрос у бизнес-класса на одно-двухкомнатные апартаменты площадью до 100 кв. м, кое-где до 120 кв. м, а в элитном и премиальном классах около 50% апартаментов имеют площадь более 120 кв. м.

Высокие темпы продаж были за годовой период в таких объектах:

• ГК «ИНТЕКО» как девелопер в январе-октябре 2015 года осуществила 36% (148 из 411) сделок в элитном сегменте. Высокий показатель продаж демонстрирует элитарный объект с исключительной локацией на Золотом Острове – комплекс апарт-резиденций Balchug Viewpoint), где в январе-октябре 2015 года продано 36 резиденций со средним экспонируемым бюджетом 56,3 млн. руб.

• МФК «Фили Град»

• Рассвет Loft-Studio бизнес-класса (ЦАО, Пресненский р-он), застройщик KR Properties). В периоде января-ноября 2015 года там реализовали почти 70-т апартаментов  со средним экспонируемым бюджетом первой очереди 36 млн. руб., во второй очереди 45 млн. руб.

С такими финансовыми условиями

По всем проектам первичного рынка, не учитывая класса «элит», средняя цена составила 302 000 руб./кв. м, а с учетом элит-класса средняя цена составила 401 000 руб./кв. м. Таким образом, по сравнению с 2014 годом, цены снизились на 7%  

Экспонируемые цены реализации апартаментов по классам в 2015 году:

Средневзвешенный показатель стоимости за 1 кв. м	Элит	Премиум	Бизнес	Комфорт	Эконом
готов	1 128 370	564 742	282 599	168 277	119 100
строящийся	1 709 499	444 372	227 166	146 409	122 696
Итого	1 445 349	467 300	242 832	150 268	121 498

Источник: S.A. Ricci

В ряде комплексов 11% от общего количества проектов цены по-прежнему номинированы в долларах США.