МФК «Царская площадь» в Москве на Ленинградском проспекте
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения снизился на 11,6%. Доля апартаментов в общей структуре рынке жилья также сократилась: с 27% до 22%. Средняя цена квадратного метра за год выросла на 9,2%.
По данным «Метриум Групп», по итогам 2016 года на рынок апартаментов вышло 26 новых проектов, что сопоставимо с динамикой последних лет. В 2015 году стартовали продажи в 24 комплексах, в 2014 году – в 26 объектах. Также в закрытые продажи поступил ЖК MOSS Apartments (Девелопер – Adwill Management).
Проекты с апартаментами, вышедшие на рынок в 2016 году:
|
№ |
Проект |
Старт продаж |
Округ |
Класс |
Девелопер (Застройщик) |
|
1 |
«Воробьев дом»[*1] |
1 кв. 2016 |
ЗАО |
элитный |
MR Group |
|
2 |
«Букинист»[*2] |
1 кв. 2016 |
ЮЗАО |
бизнес |
«КРОСТ» |
|
3 |
«Царская площадь» |
1 кв. 2016 |
САО |
бизнес |
Coalco/MR Group |
|
4 |
«Резиденции композиторов» 2 (AFI Residence Paveletskaya) |
1 кв. 2016 |
ЮАО |
бизнес |
AFI Development |
|
5 |
«Восток» |
1 кв. 2016 |
СВАО |
комфорт |
«Гостиница «Восток» |
|
6 |
бутик-отель Stand Art[*3] |
1 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
«Московская девелоперская группа» |
|
7 |
Bunin[*4] |
1 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
Vesper |
|
8 |
«Резиденция на Покровском бульваре» |
2 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
«Лидер-Инвест» |
|
9 |
«Большевик» |
2 кв. 2016 |
САО |
элитный |
O1 Properties |
|
10 |
Studio#12 |
2 кв. 2016 |
СВАО |
бизнес |
KR Properties |
|
11 |
«Золоторожский» |
2 кв. 2016 |
ЮВАО |
бизнес |
«Стимул» |
|
12 |
«Отражение» |
2 кв. 2016 |
СВАО |
комфорт |
«Укрросметалл» |
|
13 |
«Город на Рязанке»3 |
2 кв. 2016 |
ЮВАО |
комфорт |
«ТЭН» |
|
14 |
NEVA TOWERS |
3 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
Renaissance Development |
|
15 |
«Резиденция Тверская» |
3 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
«КОВАКС» |
|
16 |
ONLY |
3 кв. 2016 |
ЗАО |
бизнес |
Central Properties |
|
17 |
«Cмольная, 44» |
3 кв. 2016 |
САО |
комфорт |
«Автоевросервис – М» |
|
18 |
NABOKOV |
4 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
Vesper |
|
19 |
Cloud Nine |
4 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
Vesper |
|
20 |
«Софийский» |
4 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
«Трансстройинвест» |
|
21 |
il Ricco |
4 кв. 2016 |
ЦАО |
элитный |
«ВМС Девелопмент» |
|
22 |
Monodom |
4 кв. 2016 |
ЦАО |
бизнес |
Sun Development |
|
23 |
VIVALDI |
4 кв. 2016 |
ЮЗАО |
бизнес |
GLINCOM |
|
24 |
«Пресненский вал 21» |
4 кв. 2016 |
ЦАО |
бизнес |
«ПИК» |
|
25 |
«Барбарис» |
4 кв. 2016 |
СВАО |
комфорт |
«МИЦ» |
|
26 |
«Орехово. Дом у парка» |
4 кв. 2016 |
ЮАО |
комфорт |
«ОРЕХОВО» |
Источник: «Метриум Групп»
*1 Продажи апартаментов открылись в 2016 году, однако квартиры в проекте предлагались и ранее.
*2 Бронирование велось с 2015 года, в 2016 году стартовали официальные продажи.
*3 К концу года продажи не осуществлялись.
*4 К концу года апартаменты были переведены в квартиры.
Несмотря на высокую девелоперскую активность, объем предложения в течение года снижался, и к концу декабря коррекция составила 11,6%. Как отмечают аналитики «Метриум Групп», причин отрицательной динамики несколько. В течение года были приостановлены продажи 14 проектов, еще в нескольких комплексах был значительно уменьшен объем экспозиции. Кроме того, существенный объем апартаментов был выкуплен АИЖК для создания базы лотов арендного жилья.
Также продолжилась тенденция перевода апартаментов в жилье. Статус квартир получили лоты в комплексе Bunin (Vesper), «Резиденции «МОНЭ» (AB Development) и частично – в МФК «Савеловский Сити» (MR Group).
Таким образом, в конце 2016 года на рынке экспонировалось 9 025[*5] апартаментов (657 тыс. кв. м) в 98 комплексах. Доля апартаментов в общей структуре рынке жилья составила 22% (в декабре 2015 года – 27%, в 2014 года – 36%).
Преобладающая часть предложения приходилась на бизнес-сегмент – 56,5% (-1,5 п.п. к декабрю 2015 г.). Оставшуюся часть разделили между собой апартаменты массового и элитного сегментов: 22,3% и 21,3% соответственно. Доля первых снизилась за год на 3 п.п., вторых, напротив, выросла (на 4,5 п.п.).
*5 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации объем предложения для ряда комплексов был рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
Структура предложения апартаментов по классам (по количеству апартаментов, внутренний круг – 4 кв. 2015 г., внешний – 4 кв. 2016 г.):
Источник: «Метриум Групп»
По данным «Метриум Групп», в структуре предложения по округам произошли существенные изменения. Лидирующую позицию по объему апартаментов занял ЦАО – 27,8%, ранее находившийся на втором месте. Годовой прирост составил 5,4 п.п. На вторую строчку опустился САО (25,5%), доля которого сократилась на 12,3 п.п. На третье место поднялся ЗАО (16%,+7,7 п.п.).
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты):
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (апартаменты):
Источник: «Метриум Групп»
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в конце 2016 года средняя цена кв. м на рынке апартаментов составила 291 025 руб. за кв. м. За год ценовой уровень вырос на 9,2%, тогда как в предыдущем году была отмечена отрицательная динамика (-6,7%).
В течение первых трех кварталов наблюдались незначительные колебания цены (в пределах ±1,5%). Основной рост зафиксирован в 4 квартале – 7,3%. Помимо повышения цен в проектах, причинами существенной положительной динамики в конце года послужил рост доли предложения в самом дорогом округе – ЦАО, а также снятие с продаж внушительного объема лотов с относительно невысокой ценой кв. м.
Динамика средней цены кв. м, руб.:
Источник: «Метриум Групп»
Наибольший рост средней цены за год отмечен в ЗАО и САО – 12,9% и 10,6% соответственно. Отрицательная динамика зафиксирована в трех округах: ВАО (-25,3%), СВАО (-2,1%) и ЦАО (-1,0%). Снижение на четверть среднего ценового показателя в ВАО обусловлено снятием с продажи одного из двух реализуемых в округе проектов, отличающегося более высоким уровнем цен.
Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.:
Источник: «Метриум Групп»
В конце 2016 года самые доступными предложениями апартаментов были:
• студия площадью 16,42 кв. м и стоимостью 2,28 млн руб. в гостинице «Восток»;
• студия площадью 16,03 кв. м и стоимостью 2,3 млн руб. в апарт-комплексе CleverLand;
• студия площадью 24,20 кв. м и стоимостью 2,5 млн руб. в студио-квартале «Царицыно».
Самыми дорогими апартаментами стали:
• пентхаус площадью 500 кв. м, стоимостью 1 558,9 млн руб. в доме NABOKOV;
• апартамент площадью 1 898,4 кв. м, стоимостью 1 006,2 млн руб. в комплексе «Башня Федерация»;
• пентхаус площадью 415,80 кв. м, стоимостью 914,8 млн руб. в МФК «Новый Арбат, 32».
Тенденции 2016 года
Снижение доли апартаментов. Несмотря на стабильно высокую динамику выхода новых проектов, объем предложения в сегменте сократился за год на 11,6%. На фоне продолжающегося увеличения количества экспонируемых квартир это привело к снижению доли апартаментов до 22%, что является самым низким показателем за последние четыре года.
Приостановка продаж проектов. По итогам года 14 комплексов были сняты с продажи. В некоторых проектах это временная акция для пересмотра цен или концепции, и можно ожидать возобновления продаж в следующем году. Однако на рынке есть примеры и заморозки объектов. Часть из них из-за банкротства девелопера, часть – из-за разрешительных проблем с документами.
Перевод апартаментов в квартиры. В 2016 году список успешных примеров перевода статуса апартаментов в квартиры пополнился новыми проектами. Тем не менее, практика так и не стала потоковой, массового перевода апартаментов в жилье рынок не увидел. По итогам года статус квартир получили лоты в комплексах: Bunin (Vesper), «Резиденция «МОНЭ» (AB Development) и частично в МФК «Савеловский Сити» (MR Group).
Появление крупных сделок. В прошедшем году зафиксированы две крупные сделки по выкупу апартаментов: в МФК Match Point и «Лайнер». В первом проекте количество проданных лотов составило около 800 штук (почти половина от общего объема по проекту), во втором – 295. Общая сумма двух сделок – 13 млрд руб.
Преобладание высокобюджетного сегмента. Рынок апартаментов по-прежнему остается высокобюджетным. Лоты бизнес- и элитного классов составляют преобладающую долю предложения – 77,7% (прирост за год – 3 п.п.). Причем, в условиях снижения реальных доходов населения, на рынке квартир отмечается обратная тенденция – увеличение доли массового сегмента (с 51% до 57%).
Рост цен. Средняя цена кв. м апартаментов продемонстрировала в 2016 году рост на уровне 9,2%. Нельзя игнорировать влияния существенных структурных изменений на положительную динамику общего показателя. Однако следует отметить, что и девелоперы активно повышали цены в своих проектах в течение всего года. Рост цен стал возможен благодаря высокой покупательской активности, несмотря на такие сдерживающие факторы, как отсутствие господдержки на рынке апартаментов и снижение бюджетов покупки квартир.
Прогноз на 2017 год
«К началу 2017 года вопрос со статусом апартаментов все еще остается открытым, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Положительное решение по возможности регистрации в случае его принятия будет способствовать повышению ликвидности на рынке, в т.ч. увеличению интереса к проектам массового сегмента. Тем не менее, существенного изменения структуры предложения в условиях высокой конкуренции со стороны квартир комфорт-класса не произойдет. В большей степени апартаменты будут ориентированы на состоятельных покупателей. С целью выделить свой продукт среди конкурентов в проектах будут развиваться дополнительные опции, такие как отделка от застройщика и гостиничный сервис, представленный сегодня в единичных проектах».
