Аналитика агентства элитной недвижимости Troika Estate совместно с порталом «Лофты и апартаменты» подготовили аналитический отчет «Рынок элитных апартаментов в 1- ом полугодии 2015. Прогноз».
Рынок в целом
За период 2010-2015 гг. объем рынка апартаментов вырос более чем в 4 раза. По рынку в целом (по всем сегментам (от эконом до элит) доля апартаментов составляет порядка 30% от объема предложения. Наибольшая доля по объему предложения апартаментов зафиксирована в бизнес-классе 57%, далее 35% — эконом-класс и 8% — премиальный элит-класс.
Элитный рынок апартаментов
Доля апартаментов элитного класса (по элитному рынку в 2015 году) составляет около 38% (в экспозиции на первичном рынке дорогого жилья находится около 560 апартаментов в 30-ти объектах было в экспозиуии на первичном рынке дорогого жилья).
Самая большая доля предложения 20% — премиальные апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити», также весомая доля элитных и премиальных апартаментов расположена в Хамовниках-Плющихе и на Красной Пресне. Наименьшее предложение на Остоженке-Пречистенке.
Список элитных объектов с апартаментами (первичный и вторичный рынок)1
Описания по ссылкам в названиях комплексов
«Дом Гельриха»
«Цветной 26»
«Артхаус»
Клубный дом «Сытинский»
1 — Сводный список, так как по некоторым объектам продажи ведутся как на первичном , так и вторичном рынках. На вторичном рынке продажи ведутся в объектах: Manhattan House, «Дом Гельриха», Bernikov, «Николаевский дом», «Сытинский», «Резиденция Знаменка».
Цены на апартаменты (элитный сегмент)
- Минимальные цены, зафиксированные в июле 2015 года на рынке премиальных апартаментов, в рублевом диапазоне составляют – 280 тыс. рублей за 1 кв. м. (Рассвет Loft Studio)
- Максимальные цены – 1800 тыс. рублей (St.Nicolas)
- Средневзвешенные цены на рынке первичного предложения элитных апартаментов составляют порядка – 615 тыс. рублей за 1 кв. м. (см. график ниже)
Динамика рублевых средневзвешенных цен на рынке элитного предложения квартир и апартаментов (в тыс. рублей за 1 кв. м.)
Эксперты Troika Estate прогнозируют, что к осени 2015 года цены на апартаменты будут приближаться к стоимости квартир, так как в 4-квартале ожидается решение ПМ о статусе апартаментов и, скорее всего, апартаменты в ЦАО будут приравнены к жилому статусу квартир на юридическом уровне.
Что касается ценовой коррекции, то как и на всем рынке недвижимости это будет зависеть от влияния геополитических и экономических факторов. Если в летний период рынок пока замер в ожидании, но при этом ощущаются большие колебания курса валют, то осенью ситуации может значительно измениться при ухудшении вышеуказанных факторов влияния.
Комментарий портала «Лофты и Апартаменты»
Исполнительный директор интернет-каталога www.loft-apart.ru Михаил Поляков:
— Закон о переводе апартаментов в статус жилья будет рассмотрен в Госдуме до весны 2016 года. Об этом в интервью порталу «Лофты и Апартаменты» рассказала президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. По ее словам, Фонд выступает автором концепции законопроекта. Сейчас концепция находится на рассмотрении в правительстве, в Госдуму законопроект будет внесен в осеннюю или весеннюю сессии российского Парламента. Далее авторы законопроекта предусматривают 2-3-летний переходный период, во время которого планируется перевести уже построенные апартаментные комплексы в статус жилья. Данные комплексы должны соответствовать действующим строительным нормам и правилам (по безопасности, инсоляции и т. д.) и находится либо в многофункциональных зданиях, либо в домах смешенного использования (апартаментах). По прогнозу портала «Лофты и Апартаменты», апартаменты высокого класса (от бизнес-класса и выше), расположенные в центре Москвы должны будут пройти «переаттестацию» без проблем. Многие из дорогих апартаментных комплексов возводились по нормам, соответствующим жилым строениям.
Средневзвешенная площадь продаваемых элитных апартаментов составляет по данным продаж за 1-ое полугодие 2015 года 104, 5 кв. м.
Средний бюджет покупки апартаментов
С учетом анализа средневзвешенных площадей и цен – средний бюджет покупки апартаментов составил в первом полугодии 64 млн рублей.
Минимальный бюджет покупки на первичном рынке элитных апартаментов зафиксирован в размере 16,8 млн рублей (студия 60 кв.м. в Рассвет Loft Studio).
Основные характеристики спроса на элитные апартаменты
В сегменте элит более 50% спроса на апартаменты приходится на диапазон 50 – 100 кв.м. При этом стоит отметить, что в элитном сегменте также востребованы небольшие студийные апартаменты до 60 кв. м. (20% спроса). Спрос на большие апартаменты (более 200 кв.м.) значительно снижен, если ранее (2013-2014 гг.) он составлял порядка 10-12%, то в 2015 году он упал в 4 раза до 3% от общего показателя.
Прогноз для рынка апартаментов на второе полугодие 2015 г.
Во 2-ом полугодии 2015 года на первичном рынке элитной недвижимости в целом будет снижение покупательской активности, это коснется и сегмента апартаментов.
Но по апартаментам возможен более широкий спрос, так как линейка площадей от 36 до 100 кв. м. и низкие цены по большему объему проектов, зафиксированные в рублях (от 250 до 300 тыс. за кв. м.), предполагают приход на данный сегмент покупателей из бизнес-класса, которые ранее не могли позволить себе недвижимость в ЦАО на первичном рынке.
Коррекция цен на апартаменты будет зависеть от колебаний валютного курса и макроэкономических показателей. Также на рыночную цену апартаментов окажет влияние решения ПМ о переводе данного формата в жилой статус.
Комментарий портала «Лофты и Апартаменты»
Исполнительный директор интернет-каталога www.loft-apart.ru Михаил Поляков:
— Спрос на апартаменты будет нарастать перед принятием законопроекта о статусе апартаментных строений. Приобретя сейчас апартаменты, которые де-факто стоят на 20-25% ниже «обычного» жилья, их владельцы выиграют после смены статуса. Постоянная регистрация по месту жительства, которая являлась для многих причиной не приобретать апартаменты, больше не будет играть роли, така в апартаментах можно будет прописываться.
Виды апартаментов в мировой практике:
1. Номера в апарт-отелях — эти номера с кухней сдаются в краткосрочную аренду и предполагают гостиничный сервис
2. Апартаменты в доходных домах — сдаются в долгосрочную аренду и предполагают дополнительный сервис (услуги питания, уборка, охрана и пр.).
3. Апартаменты в кондоминиум-отелях — квартиры, которые могут использоваться как для проживания, так и передаваться в управление гостиничному оператору.
4. Апартаменты в многофункциональных и апартаментных комплексах, которые используются как квартиры для постоянного проживания.
Четвертый вид апартаментов получил широкое развитие в Москве в 2009-2015 гг. За последние пять лет данный формат апартаментов прочно укрепился в российской практике ввода новых объектов. Фактически из непонятного гостиничного формата апартаменты стали полноценным сегментом рынка жилья. И несмотря на первоначальное понятие и нежилой статус, апартаменты продаются и приобретаются в первую очередь для постоянного, а не временного проживания. Среди основных причин приобретения это, несомненно, более низкая цена (на 15% ниже стоимости квартир в данном районе), вторая причина выгодные локации (особенно на элитном рынке).
Также следует отметить, что в последние 2 года начинает более активно развиваться формат меблированных апартаментов (третий вид), апартаменты, которые могут использоваться как для проживания, так и передаваться в управление гостиничному оператору.
Графики и данные: Troika Estate и «Лофты и Апартаменты»
Troika Estate − динамично развивающаяся компания, которая успешно предоставляет риэлтерские услуги в сегменте элитной недвижимости с 2009 года.
«Лофты и Апартаменты» – экспертный интернет-портал о рынке недвижимости, который включает наиболее полный каталог объектов с апартаментами и лофтами в Москве и крупнейших городах России.
Все права защищены и охраняются законом. При перепечатке материалов (целиком или частично) размещение ссылки обязательно.
