В нашем мире меняется всё, в том числе и рынок недвижимости. Одни изменения незаметны владельцам или покупателям жилья, другие же прямо влияют на приобретение или продажу. Например, отменили известную «зелёнку» — бумажные свидетельства на право собственности. Раньше они были главным документом для проверки юридической чистоты жилой недвижимости, теперь нет. Изменились правила игры. И что теперь?
Возможно, кому-то помогут советы от экспертов компании «Метриум Групп», чья риэлторская и консалтинговая деятельность охватывает значительную часть жилой недвижимости в московском регионе, и в нем по объему продаж она в тройке лидеров первичного рынка жилья.
Право на собственность
Начиная с 15 июля 2016 года в Росреестре перестали оформлять свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. «Солидный» бланк с водяными знаками и другими степенями защиты заменила выписка ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) — обычная белая бумага формата А4. Что иногда вызывает недоверие у тех, кто не осведомлен, а потому нередко становится причиной недопонимания во взаимоотношениях между покупателями и продавцами.
И совершенно напрасно, поскольку новоустановленная выписка из ЕГРН содержит сведения о том, кто и когда имел права собственности на данный объект, имеет ли объект какие-то обременения или даже запреты и так далее. Чего раньше не было в свидетельстве. Выписка из ЕГРН — вполне законный, максимально информативный документ, и покупателю в нем больше пользы, нежели в привычной бумаге с водяными знаками.
Но есть нюансы. Для начала следует убедиться в «свежести» выписки, со всеми актуальными изменениями статуса квартиры. Доверять документу имеет смысл, только если он выдан уполномоченным органом месяц назад, не более, самое идеальное попросить продавца, чтобы он заказал новую выписку, и покупателю желательно лично присутствовать при ее получении.
На старое свидетельство с водяными знаками лучше вообще не обращать внимания, как бы настойчиво продавец не предлагал ознакомиться. Покупателю это теперь пустая трата времени, ведь сведения в нем могут оказаться, мягко говоря, не соответствующие действительности. Ибо сейчас переход права собственности на недвижимость по старому свидетельству не «гасится».
Более того, покупателю можно просто самому запросить выписку из ЕГРН. И даже ехать никуда не надо — в режиме онлайн https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
это делается весьма просто. Всей истории квартиры там не будет, но стопроцентно позволяет установить, кто именно на текущий момент является собственником.
Длительность владения
Важный индикатор юридической чистоты в сроке владения недвижимостью. Объект недвижимого имущества, оформленный в собственность до 2016 г.), и находящийся в собственности меньше трех лет, при продаже попадает под налог на доход физического лица. Поэтому продавец с целью ухода от налога часто просит указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи. Это серьезный риск для покупателя. Ведь если сделка купли-продажи почему-либо аннулируется, то в суде обяжут продавца вернуть деньги. Но не реальную сумму, а меньшую – ту, что указана в документах. Бывают, конечно, бытовые форс-мажорные обстоятельства, приведшие к расторжению договора, и честные люди возвращают полную сумму. Но это также этой схема для мошенников: войдя в доверие, они могут убедить покупателя указать заниженную стоимость, а потом в суде легко оспорить сделку. И ничего не докажешь.
И еще очень важно, что срок в три года также установлен для оспаривания сделок с недвижимостью. Потому если вы приобретаете квартиру, право собственности на которую установлено меньше трех лет назад, следует удостовериться, не является ли она предметом спора. Информацию об этом можно узнать всё в той же выписке из ЕГРН, так что это вещь весьма полезная.
Как установить личность продавца
Проверить документы продавца квартиры так же обязательно действие, как и установить право собственности на недвижимость. Убедитесь в том, что документ не утерян, не украден, что предъявитель паспорта именно тот, за кого он себя выдает. Для этого теперь существует специальный сервис в Главном управлении по вопросам миграции МВД РФ, где на сайте http://services.fms.gov.ru/ проверяют действительность российский паспортов.
Покупателя часто настораживает продажа недвижимости через доверенность, но ничего страшного в этой обычной практике нет. Тщательно проверьте, начиная с даты выдачи. Документ иногда оформляется на длительный срок, до пяти лет и более. Но если спустя три-четыре года квартира не была продана, то это подозрительно. Возможно, собственник передумал продавать жилье, просто забыв отозвать доверенность. Или произошло какое-то несчастье, и он находится на лечении, а мошенники решили воспользоваться ситуацией.
Лучше всего найти нотариуса, который выдавал доверенность. Он подтвердит действительно ли данный документ оформлен у него, не отозвана ли доверенность самим доверителем. Обратите внимание на права, которыми наделен представитель: уполномочен ли он только подписать документы или имеет разрешение принимать деньги по сделке.
Продавец просто обязан быть дееспособным
Если на момент заключения договора купли-продажи продавец был недееспособным по причине алкоголизма, наркомании, психического расстройства, то впоследствии такую сделку могут оспорить и признать ничтожной. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера помогут застраховаться от этого. Если продавец категорически отказываться предоставить справки, то задумайтесь. Можно, конечно, просто поспрашивать соседей по подъезду, тут адекватность опрошенных тоже вопрос.
О несовершеннолетних
Информацию о несовершеннолетних с постоянной регистрацией в приобретаемой недвижимости дает расширенная выписка из домовой книги, которую должен представить продавец. Когда в квартире прописаны дети, нужно официальное разрешение органов опеки, подтверждающее, что права несовершеннолетних не ущемлены при продажи. Иначе сделку могут признать недействительной.
От тюрьмы и от сумы…
«От сумы и от тюрьмы не зарекайся» — гласит мудрая житейская поговорка. Еще три «неприятных» категории прописанных в квартире. Это кто служит в армии, находится на длительном излечении или отбывает наказание в исправительных учреждениях. Выписать их без личного согласия отсутствующих невозможно, требуется нотариально заверенная доверенность (или по статье 185.1 Гражданского кодекса РФ иным должностным лицом), которую получить иногда попросту невозможно. Увы.
Муж и жена – одна…
Если продавец является единоличным собственником, но состоит в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку с недвижимостью. Договор без этого могут оспорить.
Неожиданное наследие, но чужое
Право собственности на недвижимость может возникнуть в результате наследования, и тогда тоже возможны претензии от третьих заинтересованных лиц. Вдруг объявляются родственники и говорят, что их интересы не учли, когда делили имущество покойного. Тогда у продавца следует заранее требовать расписку, заверенную нотариально, что он обязуется сам решить все вопросы, включая числе финансовые, если вдруг объявятся наследники.
Арендаторов бы не забыть
Если продавец сдавал жилье в аренду и на момент продажи квартиры «забыл» расторгнуть с арендаторами договор, то те по закону сохраняют право пользования недвижимостью. Тогда новому собственнику придется самому и скорее всего через суд расторгать договор с арендаторами. Уточнить, не «забыл» ли про них продавец.
Коммунальные долги наши
Новый собственник может также приобрести и все долги за «коммуналку». Продавец должен предоставить все справки о том, что он полностью уплатил всё поставщикам услуг по водоснабжение и водоотводу, электричеству и газу, телефону и так далее.
Пере-пере-перепланировка
Если в квартире сделан хороший ремонт, то не спешите радоваться. Возможно в ней произвели перепланировку, но узаконенную по действующему законодательству. Снесли некоторые стены (сейчас это особенно модно), перенесли в другое место так называемые «мокрые зоны». Надо помнить, что любые конструктивные изменения согласовываются с компетентными органами, зафиксированные документами от БТИ. Если документов нет, то новому собственнику грозит как минимум штраф, а как максимум заведение уголовного дела, если по причине переделки дом вдруг …обрушится.
Но не всё так плохо, ведь перемены как правило, введут к лучшему. Давно ли бывшие советские граждане стали собственниками жилья? Система пока разрабатывается и как говорят, «утрясывается». Просто новое пока не совсем привычно.
Как считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, развитие сети Интернет и электронные государственные услуги значительно упростили процедуры проверки недвижимости на юридическую чистоту. Это раньше без риэлтора было практически невозможно обойтись. А у нынешних покупателей много способов самим обезопасить себя при сделке. Впрочем, далеко не каждому это дано, и они предпочитают прибегать к помощи профессионалов. И правильно делают. Но общее представление они должны иметь. Чтобы по крайней мере контролировать привлеченного специалиста от халатности.
Консультацию можно получить по телефону: + 7 (495) 773 6113
