Юниты/номера в апарт-отелях столицы чаще всего приобретают для сдачи в аренду. По данным портала «Лофты и апартаменты», доля инвесторов, которые собираются заработать на аренде, достигает 80% среди всех покупателей юнитов в апарт-отелях. Это вполне объяснимо – процесс получения подобного дохода с недвижимости понятен и доступен каждому, поскольку не требует ни финансового образования, ни большого количества времени, которое обычно уходит на управление сложными активами.
Дополнительным преимуществом работающих в России немногочисленных апарт-отелей являются управляющие компании, позволяющие обеспечить собственникам максимальный доход от инвестиций. С этой точки зрения апарт-отели – самый простой способ стать начинающим инвестором.
В наиболее успешных проектах, таких как апарт-отель YE’S в московском районе Митино, доля инвесторов, которые купили недвижимость для последующей сдачи в аренду, составляет около 80%. Каждый пятый покупает для собственного проживания, либо для своих родственников. Примерно 15% от общего числа покупателей намерены заработать не только или не столько на сдаче апартаментов в аренду, но и на их дальнейшей перепродаже.
Почти половина реальных жильцов YE’S – то есть тех, кто арендовал апартаменты через управляющую компанию – заключают долгосрочные контракты на срок более шести месяцев. Длинные договоры аренды позволяют обеспечить максимальный уровень заполняемости. Так, среднегодовой уровень заполняемости апарт-отеля YE’S в Санкт-Петербурге составляет 87%. Прогноз по Москве – около 83-87%.
Иными словами, у апарт-отелей один из самых низких показателей простоя в Москве. Чтобы гарантировать себе постоянный арендный поток, начинающим инвесторам предстоит разобраться в том, как правильно находить жильцов. Редакция проекта «Лофты и апартаменты» на примере апарт-отеля YE’S в московском районе Митино нашла самые привлекательные группы арендаторов, которые стабильно интересуются современным сервисным городским жильем.
На фото: стандартный юнит апарт-отеля YE’S в Митино
Итак, кто арендует апартаменты?
Студенты
Хорошая новость для тех, кто рассчитывает сдавать свои апартаменты молодым людям: студенты в Москве не закончатся никогда. В столице настолько много вузов, что спрос на недорогое жилье у метро со стороны студентов будет всегда: желающие найдутся в любой экономической реальности. Альтернативой апарт-отелям для этой категории арендаторов могут быть разве что стандартные студенческие общежития и обычные съемные квартиры. Однако стоит понимать, что это совершенно иной и существенно менее комфортный формат жилья, который не устраивает многих студентов и их родителей.
Козырь общежитий – близость к месту учебы. Во всем остальном выигрывают апартаменты: здесь потенциальный арендатор сам выбирает, где поселиться, не делит комнату с соседом, а решение всех бытовых проблем, например, уборку берет на себя управляющая компания. В современных апарт-отелях вроде комплекса YE’S житель может пользоваться сервисом уровня четырехзвездочных гостиниц. Попробовав раз, студент уже не захочет возвращаться в морально устаревшие корпуса советских общежитий.
Несмотря на отсутствие постоянного заработка, платежеспособность этой группы арендаторов чаще всего обеспечивают их родители. А после окончания вуза будущие «молодые профессионалы», вероятнее всего, продолжат арендовать юниты в апарт-отеле, не желая отказываться от ставших уже привычными качества и комфорта.
Молодые профессионалы
После завершения вузов московские выпускники остаются в столице работать – и здесь им вновь могут потребоваться апартаменты. Аналитики рынка недвижимости назвали молодых профессионалов очень привлекательной группой арендаторов, так как многие из них бывали за границей, где уже смогли оценить основные преимущества такого жилья.
Молодые люди, не успевшие обзавестись семьей и собственным жильем, стали своего рода символом рынка апартаментов. За счет сочетания цены и качества апарт-отели подходят им лучше всего.
Повышенное внимание этой группы арендаторов сосредоточено на удобстве и траснпортной доступности: клиенты всегда оценивают, насколько легко доехать до будущего жилья на машине и на общественном транспорте. В этом отношении одним из лидеров московского рынка можно назвать комплекс YE’S. При относительно невысокой цене добраться до него без проблем можно как по МКАД и Пятницкому шоссе, так и по синей ветке метрополитена.
Компании
Корпоративные клиенты – наилучший выбор для собственников апарт-отелей, уверены риелторы. Обычно компании сразу заключают долгосрочный контракт, который в дальнейшем продлевается автоматически: такая практика существует во многих, в том числе западных, компаниях, ориентированных на привлечение работников из других стран или городов.
Такой группе (особенно иностранцам) важен настоящий гостиничный сервис. В апарт-отелях есть своя консьерж-служба, химчистка, прачечная, всевозможные кафе и спа-салоны с фитнес-залами и бассейнами. Международные компании, которые захотят арендовать жилье для своих сотрудников, крайне придирчивы в оценке апартаментов: угодить таким клиентам невероятно сложно. Те, кто по-настоящему рассчитывает на спрос со стороны крупных компаний, должны быть готовы к доскональным проверкам – начиная от качества сантехники до предоставления документации управляющей компанией и дизайнерского ремонта. Такие предложения в Москве можно пересчитать по пальцам.
Разумеется, корпоративные стандарты не позволят международным компаниям расплачиваться наличными – обычно такие структуры переводят деньги на банковский счет в один и тот же день каждый месяц. Для привлечения корпоративных клиентов лучше всего обратиться в риелторскую компанию и быть готовым предоставить безналичный расчет. В случае апарт-отеля YE’S все эти хлопоты может взять на себя профессиональная управляющая компания.
Пенсионеры
Редкая и неочевидная группа возможных клиентов – пенсионеры, которые уступили свою квартиру детям и внукам. Найти таких арендаторов нелегко, но если нашли – смело празднуйте. Пенсионеры – очень надежные квартиранты. Такие жильцы любят платить вперед и не стремятся уехать в другое место – они привыкают к конкретному району и не хотят его менять даже при росте арендных ставок.
Чтобы привлечь тех, кому за 60, важно обеспечить им высокий уровень комфорта, близость к магазинам и поликлиникам, а также найти хорошее место для прогулок. Идеальным вариантом станет близость парка; если же в этом парке будет озеро или пруд – бинго: посидеть у воды и покормить уток захочет каждый пенсионер.
К примеру, недалеко от апарт-отеля YE’S на северо-западе Москвы есть ландшафтный парк «Митино» с живописным Пенягинским прудом. Для активных пенсионеров поблизости расположен бассейн «Аквамарин» и спортзал «Зебра Фитнес»; более консервативных квартиросъемщиков привлечет близость центра семейной медицины «София» и огромное количество аптек и поликлиник, добраться до которых можно за пару минут прогулочным шагом. Еще один козырь для пенсионеров – расположение за пределами МКАД. Воздух здесь чище, а экология лучше: для москвичей в возрасте эти факторы часто оказываются на первом месте при выборе места для жизни.
