Мода на студии, относительно недавно пришедшая к нам с Запада, так сильно захватила умы россиян, что в Москве, например, квартиры с так называемой свободной планировкой составляют на первичном рынке недвижимости столицы в жилых комплексах массового сегмента ни много ни мало 27%. В бизнес-классе это 30%, то есть почти треть. Еще больше в премиум-классе, это 46%. И наконец, в элитном сегменте свободную планировку имеют 56% жилья. Это более половины. Что, конечно, не просто архитектурные предпочтения.
Трудно даже представить, какие внутренние процессы общества повлияли на столь радикальную «перепланировку» всей нашей жизни, и ключевым в данном процессе является слово «свободная». Однако ошибочно было бы предполагать, что полет фантазии покупателя будет неограниченным. Любой дизайн-проект должен соответствовать нормам и правилам, которые необходимо строго соблюдать. О таких ограничениях свободной планировки рассказывают советы от экспертов компании «Метриум Групп».
Раньше казалось, что самое сложное – убрать перегородки, и чтобы узаконить это, требуется много разрешений и согласований. Однако и в обратном случае квартиру-студию без внутренних стен нельзя переделывать «как хочу, то и ворочу». Любое жилье должно соответствовать плану БТИ, утвержденному застройщиком на стадии проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире должно учитывать все санитарно-технические нормы, в том числе требования по инсоляции.
Прежде чем убирать или возводить межкомнатные перегородки, владельцам недвижимости следует согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многим потенциальным покупателям жилья это неведомо, и они могут узнать о нарушениях, лишь когда решили продать свою квартиру. При неузаконенной перепланировке новый собственник найдется очень нескоро. Например, никакой банк не выдаст кредит на квартиры, если перепланировка в ней не узаконена. Во-вторых, продавец теряет деньги, поскольку цена такого неузаконенного жилья гораздо меньше средней по рынку. При расчете наличными покупатель может потребовать дисконта до 25%, готовы ли вы потерять столько денег? Если нет, то приступив к перепланировке квартиры, следует учитывать требования, предъявляемые к жилым и вспомогательным помещениям многоквартирного дома.
Количество комнат
Покупаем двухкомнатную квартиру со свободной планировкой – тут же возникает соблазн сделать из нее «трёшку». Мол, пускай комнаты будут небольшие, зато три вместо двух, но… По санитарным нормам если в такой квартире уже есть одна комната размером не менее 16 кв. метров, площадь нового жилого помещения не может быть менее 8 «квадратов», а минимальная площадь единственной комнаты в однокомнатной квартире вообще не должна быть менее 14 кв. метров. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от количества комнат в квартире, ширина жилых помещений не может быть менее 2,4 метра.
Учитывайте также, что комнаты без естественного освещения запрещены, в них должно быть хотя бы одно окно, даже на кухне. То есть «нарезать» множество маленьких комнат не во всякой квартире получится.
Единственный способ сделать из одной комнаты две получится лишь в квартире, где жилое помещение площадью более 18 кв. метров имеет два окна, и если они расположены так, что в каждой из комнат минимально возможной площади 9 кв. метров «вписывается» окно, то такую планировку согласовать все-таки удастся.
Разобраться с кухней
Большинству покупателей нужны просторные кухни, их часто не устраивают размеры, указанные в плане застройщика. Что говорит об этом закон? Оказывается, кухни и другие нежилые помещения — санузлы, коридоры, кладовки не могут находиться над жилой площадью соседей снизу. Такая перепланировка возможна, если, например, квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней находятся подвалы, другие нежилые помещения типа офисов или магазинов.
Запрещено также увеличивать площадь кухни путем присоединения к ней части жилой комнаты. Но есть в законе небольшая «лазейка». Кухню разрешено сделать более просторной за счет коридора и кладовки, поскольку они не считаются жилыми, и следовательно, под ними нет жилых помещений. Поэтому установка кухонного оборудование (плиты или мойки) на территории коридора не нарушает закона. Под столовую или гостиную разрешается использовать площадь соседней жилой комнаты и разместить в ней обеденный стол со стульями, шкафы для хранения посуды и продуктов, а также холодильник.
Впрочем, не всем сегодня нравится готовить дома, многие предпочитают питаться в кафе и ресторанах. И у них может возникнуть мысль сократить кухню до минимума, оставив небольшое место под кофеварку, чайник, микроволновку и маленький холодильник. Увы, и это «вне закона», ибо по правилам кухня в современной квартире с двумя и более комнатами, должна быть не менее 5-ти кв. метров в «однушках», а в двухкомнатных не менее 8-ми кв. метров. Так что не всё так просто и с кухней.
Санузел – это «узел» многих проблем
Как и кухню, ванную и туалет нельзя размещать, где захочется владельцу. Все они должны быть там, где предусмотрено проектом. Таковы жесткие нормы о расположении «мокрых» зон. И согласовать перенос стояков водопровода и канализации практически нереально. Единственное — можно немного увеличить площадь санузлов, а также или объединить ванную с туалетом, если они рядом.
Поскольку санузлы являются подсобными помещениями, увеличивать их за счет жилой площади запрещено. Зато можно за счет прилегающего коридора, прихожей или кладовки, частично уменьшив их территорию. Но и тут есть жесткие нормы: внутриквартирные коридоры, ведущие в жилые комнаты, после перепланировки должны быть по ширине не менее 1 метра, а в нежилые помещения – не менее 0,85 метра. Запрещено расширять санузел за счет площади кухни. Приятным исключением являются двухуровневые квартиры – тут санузел может быть над чем угодно, поскольку внизу тоже проживаете вы. Исключение также жилье на первом или втором этажах, когда под ним находится подвал или размещены нежилые помещения.
Следует также отметить, что отдельный туалет или совмещенная с унитазом ванная могут иметь вход только из коридора, но никак не из кухни или комнаты. Санузел рядом со спальней возможен, но только при условии, что квартира имеет еще одно помещение с унитазом и входом из коридора или прихожей. Учтите, что коммуникации или какое-то инженерное оборудование нельзя крепить к стенке, прилегающим к жилым комнатам в соседних квартирах. Соседи могут быть очень сильно против, вплоть до суда.
Балконы и лоджии могут нарушить контур
При нынешних балконах и лоджиях площадью 4-5 и более кв. метров в современных новостройках у многих собственников возникает соблазн присоединить эти помещения к общей квадратуре. Однако нормами закона запрещено увеличивать жилую площадь за счет вспомогательных помещений, согласовать такую перепланировку невозможно, так как это увы. Кроме того, придется вывести туда батареи отопления, что это нарушает тепловой контур всего дома.
Впрочем, если без переноса батарей, то в лоджии и балконе можно устроить зимний сад, уголок отдыха или мини-кабинет, установив с комнатой перегородку-гармошку или французское окно со сплошным остеклением в пол. И нормы закона соблюдены, и визуально увеличивает размеры прилегающей комнаты или кухни. Надо лишь иметь в виду, что остекление должно быть двойным стеклопакетом –тонкое одинарное стекле согласовать не получится по нормам.
Поскольку переносить на лоджию и балкон водяные радиаторы отопления нельзя, остается утепление стен и потолка, установка системы «теплого» пола или электрического обогрева.
Резюме опытного эксперта
Квартиры свободной планировки имеют больше возможности для обустройства пространства по собственному вкусу потребностям конкретной семьи, чем квартира с обилием внутренних несущих стен, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Но для разработки и согласования проекта потребуются финансовые и временные затраты.
Так что выбирайте. Если нужно пространство «под себя», то присмотритесь к свободной планировке. Если хочется быстрее справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты со внутренними перегородками. Дефицита предложения нет, ибо первичный рынок массового жилья предлагает в продажу более 20 500 квартир с самыми разными планировками, на любой спрос.
