По мнению экспертов, около 25-28% московских новостроек сегодня составляет сегмент апартаментов. Этот формат за последние несколько лет приобрёл вполне заслуженную популярность, так как дает покупателям возможность приобретать условно жилые площади в среднем на 15-20% дешевле традиционного жилья, а застройщикам тратиться на дополнительную инфраструктуру. Однако в 2015 году на рынок вышел большой объём доступных квартир обычного формата, и выгода от покупки апартаментов стала менее очевидной. По-прежнему выгодно ли сегодня приобретать это «нежилое жильё» и что за перспективы ждут апартаментный формат в будущем, решил выяснить портал MetrPrice.ru.
ТЕМП ПРЕЖНИЙ
Выбор апарт-проектов в столице за феврал2016 года по данным компании Est-a-tet составил объём предложения 617 500 кв. метров в 98-ми проектах. Тогда на рынок вышел новый апарт-проект МФК «Царская площадь» бизнес-класса, в реализацию также поступили дополнительные объёмы апартаментов новых корпусов апарт-комплекса «ТехноПарк», МФК «Савеловский Сити» и лофт-квартала Aerolofts.
Темпы роста этого сегмента рынка в 2015 году существенно не снижались. По данным компании «Метриум Групп», в 2015 году стартовали 24 новых проекта, что в целом сравнимо с 2014 годом, когда в продажу вышло 26 объектов с апартаментами. При этом доля апартаментов в общем объеме первичного рынка снизилась с 36% (в 2014 году) до 27% (в 2015 году).
«Главной причиной такого сокращения стал пересмотр статуса нескольких проектов и перевод их в жильё (квартирами стала часть лотов ЖК «Фили Град» и МФК «Водный», проект «ЛИЦА» был полностью переведён в жилой формат), а также активный выход новых комплексов с жильем», – считает управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Среди других важных тенденций 2015 года эксперт также отмечает переход большинства проектов в рублёвые цены. В конце 2015 года апартаменты экспонировались в валюте только в 8 из 93 проектов, в то время как в годом ранее долларовые цены были характерны для большинства объектов как в элитном, так и в бизнес-классе. «На фоне падения курса рубля многие девелоперы приняли решение перейти к рублевым прайсам, что многим позволило сдержать резкое падение спроса», – отмечает Мария Литинецкая.
КВАРТИРЫ В НАСТУПЛЕНИИ
Ещё одна важная тенденция рынка апартаментов в 2015 году — увеличение конкуренции апартаментов с проектами жилой недвижимости. Ранее у них было гораздо меньше пересечений за счёт более низких цен в апарт-проектах. Размер дисконта в среднем составлял 15-20%, что было привлекательным для тех людей, кому не так важна прописка.
Валерия Маркова, директор по развитию компании Е3 Investment: «Апартаменты формально являются коммерческой недвижимостью, а не жилой, и требуют меньшего количества согласований; земля же под коммерческую недвижимость часто стоит меньше, чем под жилую». Более низкую стоимость апартаментам обеспечивали более компактные площади. «Если однокомнатные квартиры после кризиса 2008 года даже в современной панели по площади составляли 38-45 кв. метра, то площадь лофт-апартаментов 30-32 кв. метра», – объясняет Ольга Маркова, ведущий маркетолог из «Пересвет-Инвеста».
И вот когда небольшая площадь появились в обычных жилых проектах, они стали уже конкурировать с апартаментами. «За последний год рынок квартир значительно пополнился новостройками комфорт-класса, где в линейке предложения имеются небольшие студии 22-28 кв. метров по цене от 3,12 дод 4 млн. рублей (ЖК «Петр I», «ВЛюблино», «Домашний» и другие). То есть конкуренция существенно возросла», – таково мнение этого эксперта.
На рынке стоимость квартир стала зачастую сравнима с ценой апартаментов. Например, в пределах МКАДа сегодня можно приобрести квартиру за 3-4 млн рублей, что дешевле многих апартаментов. При этом опять же в квартирах можно оформить постоянную регистрацию и сэкономить на коммунальных платежах и налогах на недвижимость. Всё это смещает спрос не в пользу апартаментов.
ЭКСПЛУАТАЦИЯ И НАЛОГИ
И всё-таки спрос на апартаментный формат пока держится на приемлемом уровне именно из-за своей специфики. «В условиях сложившегося рынка, когда выходят крупномасштабные проекты с традиционными квартирами по привлекательным ценам, апартаменты испытывают серьезную конкуренцию, но уровень спроса на такое жилье остается на стабильном уровне, благодаря предусмотренному сервису по обслуживанию, наличию неформатного предложения и перспективы перевода в жилой фонд», – объясняет Елизавета Гудзь из «НДВ-Недвижимость».
Сегодня приобретать апартаменты всё ещё выгодно. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), в подавляющей части проектов дают клиентам скидки в среднем 5-7%, в то время как в 2014 году их средний уровень составлял 3-5%. Появился дисконт даже в апарт-комплексах, где ранее даже не думали ни о каких подобных акциях. Например, элитный сегмент озвучивает даже возможное уменьшение цены на 30-40%, это сенсация.
А вот с инвестициями в апартаменты для последующей сдачи в аренду актуальность миновала, говорят эксперты. Однокомнатный апартамент в доме комфорт-класса сейчас можно сдать в среднем за 25-30 тыс. рублей в месяц, что по цене аналогично однокомнатной квартире, ибо при высокой конкуренции среди собственников жилья стоимость не поднимешь.
«Один из самых доступных на рынке апартаментов стоит 3,34 млн рублей (32 кв. метров в Starting House), – приводит пример Мария Литинецкая. – Допустим, после завершения строительства на самый бюджетный ремонт вы потратите 500 тыс. рублей. То есть общая стоимость увеличится до 3,84 млн рублей. При сдаче апартамента по ставке 30 тыс. рублей в месяц вы вернете стоимость покупки и ремонта за 10,6 лет. Согласитесь, достаточно длительный срок. Если вы положите эту же сумму на депозит под 11% годовых, то доходность будет чуть выше: 420 тыс. рублей по вкладу против 360 тыс. рублей за аренду. Поэтому инвестировать с целью последующей сдачи в аренду стоит в первую очередь тем, кто рассчитывает на долгосрочную прибыль».
КАК НИ СТРАННО, АПАРТАМЕНТАМ ПОМОГАЕТ КРИЗИС
Несмотря на то, что апартаментам сулит трудности их обострившаяся конкуренция с классическим жильём, у апартаментного формата место для отступления, каковым является рынок коммерческой недвижимости.
По убеждению Валерии Марковой из «Е3 Investment», в Москве поставлен антирекорд по объему пустующих площадей в бизнес-центрах и ТРК. Таковы последствия кризиса. На рынок продолжают выходить объекты, запроектированные еще в благополучные 2012-1014 годы. Земли, предусмотренных ранее под коммерческую недвижимость, таким ообразом, переоформят под новые комплексы апартаментов. Апартаменты позволят застройщикам получить больше прибыли на перспективу ближайших 3-4 лет. Разумеется, если власти не введут какие-нибудь законодательные ограничения. В любом случае сокращение доли апартаментов в общем объёме строительства пока не предвидится.
