В Европе и США loft-формат давно утвердился как один из самых привлекательных сегментов рынка недвижимости, одинаково хорошо подходящий и для жизни, и для работы, и для инвестиций. На тему лофтов и апартаментов рассуждает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.
В Москве этот формат также становится всё более модным, чему способствует с одной стороны его популяризация у покупателей, с другой стороны – наличие базы для развития этого формата, большого объёма бывших промышленных зданий в границах старой Москвы. Предполагается, что он будет только увеличиваться, в связи с выносом промышленных предприятий за городскую черту.
Эксперты компании NAI Becar предполагают, что спрос на лофты в Москве значительно увеличится, как только покупатели и девелоперы осознают важное, а в условиях мегаполиса, пожалуй, решающее конкурентное преимущество этого формата — возможность использовать его и под жильё, и под офис. Конфигурация лофтов — высокие потолки, большие окна, свободные планировки, нестандартное жильё в формате апартаментов позволяет покупателю или арендатору самому решать, хочет он жить в этом помещении или работать. А если речь идет о двухуровневом помещении, он, возможно, захочет и жить, и работать, расположив на верхнем уровне жилую часть, а на нижнем – офисную.
Формат для жизни и работы
Для многих жителей крупных городов жить там, где работаешь, – несбыточная мечта. А лофт — идеальный формат для того, чтобы реализовать её. Почему? По целому ряду причин.
Во-первых, лофты, как правило, предлагают не стандартный формат жилья – квартиры, а апартаменты. Апартаменты, как известно, не относятся к жилым помещениям, а значит не нужно дополнительных действий и разрешений, чтобы открыть здесь полноценный офис.
Во-вторых, лофты существуют в уже сложившейся структуре города, а значит, обладают не только хорошей транспортной доступностью, но и близостью ко всем инфраструктурным объектам. Это удобно как для жизни, так и для ведения бизнеса, так как клиентам и партнерам комфортно добираться до вашего офиса, а в случае необходимости, можно назначить встречу рядом в кафе.
В третьих, в лофтах, благодаря высоте потолков и свободной планировке могут быть созданы любые конфигурации помещений, в том числе с многоуровневыми антресолями.
В четвертых, лофты – идеальное место для малого бизнеса и частного предпринимательства. Крупные бизнес-центры, как правило, предпочитают сдавать площади крупным же арендаторам, поэтому малым предпринимателям, которым нужен небольшой офис на одного-трёх сотрудников, сложно найти качественное помещение, с хорошей управляющей компанией, развитой инфраструктурой и красивым, комфортным окружением. Между тем, loft-проекты комплексны по своей природе, ведь это бывшие фабричные площади. Здесь работает управляющая компания, здесь сдаются площади и под крупные офисы, а значит, уже есть кафе, рестораны, охраняемая парковка, предусмотрена уборка территории и т.д. Основную часть московских лофтов можно сопоставить с офисами класса B+, при том, что финансовая сторона вопроса заметно более доброжелательна к клиенту. Но об этом мы поговорим ниже.
Пятый, несомненный плюс лофтов в том, что они имеют достаточно однородную целевую аудиторию. Как правило, это люди творческих профессий с высоким уровнем дохода.
Профессиональный состав покупателей апартаментов: фотографы, дизайнеры, архитекторы, художники, IT- специалисты и т.д. Это формирует не только комфортную соседскую среду, но и способствует созданию профессиональных связей, так как возникающие креативные кластеры привлекают большее число потенциальных клиентов.
К минусам лофт-апартаментов можно отнести то, что в таком помещении нельзя постоянно зарегистрироваться (временно можно), а, следовательно, прикрепить детей к школам, садам, поликлиникам. Однако, как показывают исследования аналитиков, классическая аудитория лофтов не нуждается в этом, так как уже либо имеет какое-либо жильё, либо ведёт очень активный образ жизни, связанный с частыми командировками. Кроме того, ряд девелоперов уже формируют в своих проектах частную инфраструктуру, в том числе включающую детские образовательные и медицинские учреждения. При этом зарегистрировать юридический адрес в лофтах можно без проблем, что невозможно сделать в квартире, а это очень удобно для бизнесменов.
Лофт для успешных инвестиций
Лофты – один из самых интересных для частных инвесторов видов недвижимости. Этим они обязаны сразу нескольким своим характеристикам. В первую очередь, это диверсификация рисков — если упадёт спрос на лофт как на офис, его переделка в апартаменты не составит больших затрат. И наоборот, лофт всегда можно легко перепрофилировать из апартаментов в студию, шоурум, галерею или клинику, без оформления каких-либо разрешительных документов. Это уникальная отличительная черта лофта от классических офисов.
Лофты, приобретённые исключительно для последующей сдачи в аренду, а это 30-40% рынка, по оценкам аналитиков NAI Becar, окупаются примерно за 8-10 лет. Лофты дешевле, чем классические офисы или квартиры, — в среднем по рынку 1 кв. м апартаментов обходится покупателю дешевле, чем первичное жилье, на 10-25%, офисов – на 10%. С помощью услуг профессиональной УК, сдача апартаментов в аренду может приносить более 8% годовых, плюс растёт рыночная стоимость апартаментов, что позволяет в совокупности добиться безрисковой доходности порядка 15-20% годовых. В итоге, лофты окупаются значительно быстрее, чем квартиры.
Эксплуатационные расходы в лофтах выше, чем в квартирах категории масс-маркет, однако, вполне сопоставимы с аналогичными тратами для жилья бизнес-класса и составляют порядка 70 рублей за 1 кв. м в месяц. Если же рассматривать лофт как место работы, то арендная ставка составляет 14-16 тыс. рублей за кв. м в год, что на 10% выгоднее, чем арендовать сравнимый с лофтом по качеству офис класса B+.
По оценкам NAI Becar, перечисленные достоинства лофтов, в том числе их доступная цена и большая гибкость в использовании служат стимулом для всё возрастающей популярности этого формата.
