Есть ли будущее у апартаментов, и сколько?

Думаю, что в течение года будут приняты поправки к действующему Градостроительному кодексу РФ, а также к нормативным документам, регламентирующим использование нежилых помещений, которые так или иначе нормализуют и регламентируют судьбу апартаментов. Скорее всего, добавят все-таки требования инфраструктурных обязательств от застройщика. Но для девелоперов это будет невыгодно, потому что если их обяжут строить определённую долю инфраструктуры, то таким образом затраты на реализацию проектов будут возрастать, и будет потеряно уникальное преимущество апартаментов – их цена.

А ведь сегодня апартаменты популярны именно потому, что отсутствие подобного рода обязательств позволяет девелоперу продавать продукт конечному потребителю с дисконтом 15-20 % по отношению к аналогичным проектам в жилом секторе. Чудес на свете не бывает: девелопер просто меньше тратит денег на инфраструктуру, что удешевляет строительство, и потому застройщик может продавать продукт дешевле. Этим и обусловлено нынешнее конкурентное преимущество апартаментов перед квартирами.

А если девелопера обяжут тратиться на инфраструктуру, то апартаменты по стоимости приблизятся к обычной квартире. Но если цены станут равны, потребитель выберет именно квартиру, потому что кроме комфортного места проживания, он получает еще официальную обеспеченность социалкой. Поэтому через эту норму, я думаю, апартаменты уйдут.

На сегодня по отношению к квартире покупка апартамента обходится дешевле на 15-20 %, что дает дополнительные преимущества при использовании любой из стратегий инвестирования. По сути их может быть несколько. Ряд инвесторов, например, приобретают апартаменты с целью получить спекулятивную доходность и продать на более высокой стадии готовности проекта — после сдачи проекта в эксплуатацию, через год после сдачи, после получения свидетельства.

Спекулятивная доходность, которую может получить инвестор, что в случае с апартами, что в случае с квартирами, примерно одинакова. В зависимости от стадии, когда инвестор вошёл в проект, от цены и всех особенностей проекта, это может быть и 25-45 % на вложенные инвестиции. При этом, учитывая дисконт в 15-20% по отношению к квартире, о котором я говорил ранее, инвестор получает ряд преимуществ, покупая именно апартамент, а не квартиру: 1) порог вхождения ниже, 2) можно приобрести апарт в проекте более высокого класса, 2) можно купить большую площадь.

За счёт того, что апартамент дешевле, если говорить не о спекулятивных инвестициях, а о рентных, то есть когда приобретается апартамент для последующей сдачи в аренду, — за счет более низкой цены входа будет и выше доходность в конечном счете за счет получения арендных платежей. То есть если говорить про квартиры, это 5-7 %, а у апартаментов будет на уровне 9-11 % годовых.

Безусловно. Я думаю, что не до конца это очевидно рынку и покупателям. До сих пор не все покупатели еще до конца понимают этот формат. Многие из покупателей напуганы страшилками про сумасшедшие коммунальные платежи, про то, что ребёнок не сможет ходить в сад и прочее, про высокие налоги. Многие не рассматривают по этой причине апартаменты, просто потому что квартира для них более понятный продукт. Там есть прописка, а для многих наших людей прописка равна некой стабильности и надёжности. 

То есть просто за счёт недоинформированности покупателя на рынке апартаменты недооценены. Тут Вы правы, по сути инвестиции в апартаменты – это сейчас уходящий поезд, захлопывающиеся двери. На текущий момент в течение полугода-года этот формат пока ещё будет жить, и можно пока ещё приобрести и получить этот дисконт по отношению к квартире, что в будущем будет, скорее всего, невозможно.

Здесь надо учитывать масштаб редевелопмента. Ведь редевелопмент редевелопменту рознь. Редевелопментом может быть назван небольшой капитальный ремонт, когда основное здание сохраняется, не сильно видоизменяясь. Такие проекты на рынке в большом количестве. Но редевелопментом также может называться комплексное освоение промышленной территории, например, промзоны автозавода ЗИЛ, где площадь застройки более 300 гектаров, и по сути появляется новый район. В первом случае сохраняется старый объект, который просто дооснащается и обновляется, а во втором случае это, по сути, новое строительство.

Если в целом, то нельзя универсально подойти к этому вопросу и сказать, что лучше — редевелопмент или новое строительство. Нужно разные проекты сравнивать по ряду критериев, которые важны для конечного покупателя. Кому-то хочется жить в стеклянной башне на 55-м этаже, и вряд ли это будет редевелопмент. А кому-то хочется какой-то истории, может, деревянных лестниц, как в Wine House, либо каких-то ещё особенностей — например, если говорить о центре Москвы. В центре, как мы знаем, сейчас точечное новое строительство фактически невозможно или затруднено, поэтому возможны только новые объекты редевелопмента. Это могут быть здания, которые имеют определенную историю, культуру, историческую ценность в виде фасада и архитектуры. Для кого-то это интересно и важно. Каждый выбирает для себя то, что больше им подходит.

Есть плюсы и минусы, связанные с реализацией проекта, с особенностью освоения площадки девелопером или редевелопером, но как таковых плюсов и минусов для конечного потребителя нет. Он видит конечный продукт, он ему подходит по определённым критериям или не подходит. Поэтому плюсов и минусов для покупателя нет формально.

Инвестор, который раньше приобретал квартиры, сейчас приобретает апартаменты и квартиры. В основном объеме это люди с капиталом 10-15 млн рублей. В нашем случае таунхаус в принципе не купить на эти деньги. У нас стоимость таунхауса в среднем начинается от 20 млн рублей. Это немножко другой продукт.

В данном случае таунхаус – это некая альтернатива либо большой, трехкомнатной квартире в Москве, когда семья папа, мама и двое детей ждут прибавления третьего ребенка, либо же дети подрастают и понимают, что пространства не хватает и хотелось бы что-то похожее на свой дом, но при этом не хочется уезжать куда-то за МКАД и терять время на дорогу в город, потому что папа работает, мама работает, дети учатся в определенных школах, ходят в детсады, посещают спортивные секции, курсы и переезд за город существенным образом логистику их передвижений может ухудшить.

Я к тому, что таунхаусы покупают конечные потребители. Люди, для которых это либо альтернативная сделка — они продают квартиру и покупают таунхаус, либо у них есть жильё и они приобретают дополнительное жильё себе для проживания. Их в меньшей степени заботит доходность инвестиций, их в большей степени заботят конечные характеристики проекта с точки зрения удобства их последующего проживания.

Но если буквально отвечать на вопрос, то примерно одинаково. Я думаю, что если советовать что-то инвестору, то советовать нужно приобретать апартаменты, просто потому что их проще потом перепродать и сдать. Опять-таки, не потому что таунхаус – это тот продукт, который не вполне понятен. Просто потому, что объем сделки меньше. Гораздо проще продать 5 апартаментов по 6 млн, чем продать один таунхаус за 30 млн, просто потому что покупателей с 6 млн в кармане будет гораздо больше.

И аналогично сдача в аренду, представляете, сдать таунхаус площадью 160 квадратных метров. Это должна быть обеспеченная большая семья. И в то же время сдать 34-40 квадратных метров будет гораздо проще, это будет 40-60 тысяч рублей в месяц. Соответственно, большее количество людей может себе это позволить. Поэтому ликвидность в данном случае для последующей сдачи апартаментов гораздо выше.

А таунхаусы – это в принципе очень редкий товар, особенно если говорить в границах МКАДа. Компании, которые предлагают такой продукт, по пальцам можно пересчитать. Поэтому он такой очень особенный, а инвестору более интересно приобретать какие-то понятные вещи, которые однозначно воспринимаются рынком.

Здесь на вопрос по-разному можно отвечать. Что советовать тем, кто решил инвестировать в недвижимость? С какой стороны советовать? С юридической стороны?

Со стороны доходности кроме универсального правила максимально критично оценивать каждый объект по ряду параметров, которые важны для инвестора, я бы советовал (частично рассказал в прошлом ответе) выбирать объекты максимально востребованные. Даже не бояться того, что вам придётся переплатить за один квадратный метр. Как правило, объекты небольшой площади имеют более высокую стоимость одного квадратного метра. И не сравнивать никогда объекты именно по такому принципу, что я могу купить 150 метров по 100 тысяч рублей или могу купить 35 метров по 150 тысяч за метр. Я бы сказал, что инвестиция по 140-150 может быть более оправданной за счёт высокой ликвидности этого объекта. Инвестор понимает на старте вход в инвестиционный продукт, он его анализирует, сравнивает, но он при этом должен понимать четко выход, что он сделает с ним и когда. Он продаёт, сдаёт? Через год, через два, через пять? Кто будет его конечный потребитель?

Я об этом как раз говорил, когда рассказывал про таунхаусы. На примере нашего проекта, можно взять и купить таунхаус 267 метров по цене 130 тысяч рублей за метр. Цена метра вроде бы очень привлекательная. При текущем курсе доллара это и вовсе меньше 3000 долларов за метр. Но при этом нужно понимать, что стоимость метра интересная, я покупаю, жду год, проект достраивается, стоимость метра возрастает за счёт того, что объект сдан, скажем, таунхаус стоит уже не 130 тысяч за метр, а 150 тысяч за метр. В нём 267 метров. Общая стоимость сделки 40 млн рублей. Куда он пойдёт с этим продуктом? Кому он его продаст? За какой период времени? Здесь тоже важно понимать срок последующего экспонирования этого объекта, если речь идет о перепродаже или о сдаче.

Инвестор часто считает доходность неким обывательским способом — сколько сейчас стоит и сколько потом. Но очень редко инвестор действительно анализирует, кому конкретно он сдаст и за какой промежуток времени. А ведь если этот объект у него простоит год, что в принципе возможно, я не про конкретно этот таунхаус говорю, я говорю о продуктах, которые имеют не очень высокую ликвидность в силу того, что на объект с высокой стоимостью тяжелее найти покупателя или арендатора, и так далее.

Если он будет принимать во внимание нюанс о том, что метр-то дешёвый, но в последующем он продавать его будет полгода-год. Полгода-год продажи – это дополнительный минус в его доходность. Либо же он может сейчас купить по 150 тысяч рублей апартаменты, переплатив 20 тысяч рублей за метр, но купить более ликвидные объекты по 30 метров, которые, в конечном счете улетят действительно как горячие пирожки.

Совет более вдумчиво, детально подходить к вопросу покупки и рассматривать не только очевидные параметры – локацию, площадь, стоимость, – но и понимать, где у него будет выход, по какой цене и когда.

На сегодня у нас это более половины инвестиционных сделок, более 60 %.

Конечно. Ну, мы работаем с нашими покупателями, нам всегда интересно, откуда он пришел, что ему интересно в проекте, какие он для себя плюсы отмечает, какие минусы, с какой целью он приобретает? Конечно, мы не подключаем их к полиграфу и не знаем наверняка, что они говорят нам абсолютную правду, но на сегодня картина такова, что порядка 60 % людей приобретают в качестве инвестиций.

В принципе, этому есть простое объяснение. Это свойственно для текущей стадии проекта. Чем более ранняя стадия, тем интереснее цена, больше как раз тех инвесторов, которые хотят получить спекулятивную доходность. Чем выше цена, чем выше стадия готовности проекта, тем больше покупателей входит в проект тех, которые покупают для себя, которые улучшают свои жилищные условия. Например, есть квартира двушка, они хотят трёшку. Есть трёшка – хотят еще чуть больше. Для них жизненно важно совершить сделку одномоментно, потому что они сейчас живут в продаваемой квартире и им нужно куда-то переехать. Они не могут продать, и где-то год еще на съёмной квартире пожить, а потом только въехать в своё новое жилье. Поэтому эта доля будет падать в будущем у нас. Так происходит на всех проектах.

Традиционно на рынке ситуация с апартаментами сложилась таким образом, что бизнес-класс и элит-класс всегда продавался в долларах, и рынку был понятен доллар, цены на апартаменты выставлялись в долларах. Комфорт и эконом, весь массовый сегмент, наоборот, шёл в рублях.

Мы на самом деле «конвертнулись» в рубли уже в сентябре, как раз за счет этого сумасшедшего снижения курса рубля по отношению к доллару. Конечно, мы обязаны адекватно реагировать на происходящее и адекватно реагировать на запрос рынка. Сегодня запрос рынка таков, что покупатели не понимают, что будет дальше происходить с курсами валют, и гораздо меньшее количество покупателей теперь готовы входить в продолжительные взаимоотношения в валюте. У нас порядка 15-20 % сделок – это сделки с привлечением ипотеки. Порядка 30-40 % сделок, где используется рассрочка от полугода до года. И входя в проект, скажем, в августе или в июле, когда доллар был 35, получая рассрочку платежа, люди не могли предположить, что им придется платить по 47 рублей за доллар.

Есть запрос рынка. Покупатель хочет приобретать в рублях. Мы адаптируемся под текущие условия и продаём в рублях, дополнительно стимулируя тех покупателей, которые имеют рублёвые накопления, конвертировать свои рублёвые накопления в недвижимость без какой-либо потери.