Вспоминая законодательные инициативы прошлого года, связанные с появлением нового сегмента, можно определённо сказать, что у апартаментов в России есть будущее. Они востребованы покупателями и нужны как элемент градостроительной политики города. Сегодня на рынке Москвы практически нет предложений первичного жилья комфорт- и эконом-класса, и эту свободную нишу могут заполнить апартаменты, так как спрос на них очевидный. Кроме того, в столице идёт активное освоение бывших промзон, многие из этих локаций находятся рядом с крупными транспортными узлами и строящимися станциями метро.
Жильё на таких территориях будет востребовано покупателями, и апартаменты могут стать идеальным форматом недвижимости для инвестора таких проектов, считает вице-президент компании NAI Becar Apartments Александр Самодуров:
— У частных инвесторов один финансовый «инструмент» – их недвижимость. Как загородная, так и городская. Ну, загородная практически вообще никакого дохода не приносит. А сдавая городскую квартиру, вы можете получить всего около 5-ти процентов годовых. Есть еще коммерческая недвижимость – офисы, склады, торговые площади. Но там очень высокий порог входа, и частным инвесторам это очень дорого.
Какие есть варианты, на наш взгляд интересные, и которые в связи со стагнацией на рынке будут развиваться? Тут можно убить сразу двух зайцев – создаётся выигрышная ситуация и для частных инвесторов, и для девелоперов. Это кондо-отели.
Номера в кондо-отелях принадлежат разным инвесторам, то есть имеют много собственников, но управляет ими от имени собственников единая компания.
Коротко о теме
(Термин «кондо-отель» происходит от слова «кондоминиум», (латинское con — вместе и dominium — владение) , то есть совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом или также и другим недвижимым имуществом. Понятие «кондоминиум» получило большое распространение в ряде государств, в частности в США. – Ред.)
— В чём здесь плюс?
— Кондо-отели для собственников интересны в том, что они вкладывают в абсолютно понятную качественную недвижимость, которая сдаётся в аренду профессиональной управляющей компании, решающей все технические вопросы, связанные с текущим ремонтом, наладкой коммунальных систем. Это с одной стороны. С другой стороны, у девелопера есть возможность привлекать инвестиции частных лиц в хорошие, интересные проекты.
Ведь все мы прекрасно знаем, что сейчас возникли проблемы с заёмным финансированием – высокие ставки кредитования в банках, ипотечное финансирование существенно сократилось. Но у людей осталось достаточно большое количество денег в матрасах, трёхлитровых банках, закопано в саду на приусадебном участке и так далее. Эти деньги должны работать, а не лежать без дела.
И такой цивилизованный формат, как кондо-отели, даёт частным инвесторам возможность получать хорошую доходность порядка 15-ти процентов годовых, а девелоперам – финансирование крупных проектов.
— Кондо-отели и апарт-отели – это синонимы?
— Они похожи тем, что в кондо-отелях все номера – это, как правило, апартаменты. А что такое апартамент? Это номер, который включает в себя кухню и определённое зонирование на рабочую и спальную зоны. В отличие от стандартного гостиничного номера, который как известно, кухню в себя не включает. А различаются кондо- и апарт-отели тем, что в апарт-отелях один владелец, а в кондо-отеях все номера принадлежат разным инвесторам.
— А курортная недвижимость?
— В курортной недвижимости такую доходность невозможно обеспечить, там проблема связана с сезонностью. Ведь курортная недвижимость хорошо работает три-четыре месяца в году — всё остальное время простаивает.
— За рубежом есть такие примеры кондо-отелей?
— Во Франции, например, это компания «Пьер ваканс», которая продаёт кондо-отели (вернее, акции в кондо-отелях). В разных странах по-разному. В России сейчас два крупных игрока на этом рынке – это наша компания NAI Becar Apartments с двумя кондо-отелями Vertical в Москве и Санкт-Петербурге, и компания «Пионер» с кондо-отелями YE’S в обеих столицах.
— Новые кто-то строит?
— Пока нет.
— Включение апартаментов в федеральный закон 214 даст толчок их развитию?
— Конечно, частным инвесторам станет спокойнее вкладывать деньги в апартаменты, если этот рынок будет регулироваться законодательно. Однако я и сейчас особых проблем с апартаментами не вижу. Больше проблем с обычными жилыми домами по ФЗ-214.
— Вопрос по кадастровой оценке налогообложения кондо-отелей. Уровень в 0,5 процента – это много или мало, потянут ли?
— Это самая низкая ставка по коммерческой недвижимости. Ну, потянут…
— Если сравнивать с жильём, это ставка высокая?
— Надо понимать, что если сравнивать с жильём, то апарт-отели – это коммерческая недвижимость. Это выгоднее, чем офисы. По которым ставка будет 2 процента.
— А доходность в 15-ть процентов с чего формируется?
— Большая часть доходности получается за счёт сдачи в аренду. И здесь важно, чтобы апартаменты сдавались на короткий срок – по дням, по неделям, можно даже по месяцам. Долгосрочная аренда большой прибыли не даёт и по доходности стремиться приблизиться к 5-ти процентам годовых. А чтобы на короткий срок сдавать, нужна профессиональная управляющая компания. Потому что сами владельцам это крайне хлопотно – администрировать сдачу своих апартаментов на короткий срок.
И вторая часть доходности – это рост рыночной капитализации. Мы прогнозируем, что стоимость номеров будет расти на 5-ть процентов в год, соответственно они добавляются к 10-ти процентам от сдачи в аренду. Итого 15-ть процентов годовых.
— Может формат быть массовым на уровне российских городов или это будут единичные проекты?
— Массовым формат не будет, количество проектов будет исчисляться десятками и не более того. Потому что проект достаточно «нишевый».
— А курортные проекты?
— Хороший город-курорт – это Канны (где идёт интервью – Ред.). Здесь нет сезонности. Вот данный международный форум по недвижимости – люди со всего мира сюда приезжают, и каждую неделю здесь какие-то выставки. А всемирный кинофестиваль? Здесь все апартаменты круглый год заполнены. Поэтому если есть курортные города. Которые кроме пляжного или горнолыжного туризма могу обеспечить серию каких-то мероприятий, которые будут привлекать людей в течение всего года, тогда можно говорить о хорошей доходности апарт-отелей. При ярко выраженной сезонности доходности не получится. Потому что всё. Что вы заработаете за высокий сезонЮ юудет «съедено» необходимости поддерживать объект, пустующий в сезон низкий.
— И всё-таки каким образом кондо-отель будет конкурировать с «бабушкиным вариантом» серого рынка сдаваемой в аренду недвижимости?
— За счёт того, что арендаторы сейчас умные, хорошо во всём разбираются и требуют качества сервиса, определённого уровня услуг, чего бабушкины квартиры никогда не обеспечат. Консьерж-служба с круглосуточным исполнением поручений бабушке, например, просто не под силу. Прачечная, завтраки-обеды, заказ билетов и так далее. А уровень безопасности…
— Но ведь это такой белый бизнес, это тогда придётся покупать патент на сдачу квартиры в аренду?
— Ничего не надо покупать, надо оформить ИП и платить 6-процентов налога с дохода. А это оффшорный уровень, как в Дубае или Гонконге, самый низкий уровень какой есть в мире. Что такое 6-ть процентов? Так что большой есть посыл перевести свой арендный бизнес в легальную плоскость. И спать спокойно.
— Кондо-отели нельзя использовать в качестве каких-то коммерческих площадей?
— Кондо-отели вполне можно использовать в качестве коммерческих площадей, потому что статус помещений «нежилые». Вы можете, владея площадью в кондо-отеле, зарегистрировать там юридический адрес. Первый этаж в кондо-отеле как правило, используют именно под коммерческие надобности – рестораны, фитнесс, и так далее.
— То есть я в своём номере могу сделать, допустим, офис?
— Всё зависит от того режима, в котором функционирует данное конкретное здание. Обычно создаётся некоммерческое партнёрство или товарищество собственников недвижимости по данному адресу, пишется устав, и в этом уставе определяется назначение тех или иных апартаментов в рамках этого комплекса. Если в уставе прописано, что все апартаменты только для проживания, тогда обустроить там офис будет проблематично.
— А для бизнеса имеет значение объём здания кондо-отеля, количество номеров в нём?
— По нашим расчётам, экономика масштаба начинает работать от 15 000 квадратных метров. Если меньше – сложнее, если больше – конечно же, лучше. По моей оценке, объекты должны быть от 15 000 до 100 000 квадратных метров. Это как объекты девелопмента, так и реновации. Офисные здания можно переделывать в кондо-отели.
Здесь очень важный фактор также локация. От этого зависит возможность сдачи в аренду. Обязательно чтобы рядом с метро, желательно в центральных районах Москвы или Санкт-Петербурга, чтобы вокруг была какая-то инфраструктура в виде ресторанов, баров, развлекательных заведений, служб быта, магазинов и так далее, хорошая доступность на автомобиле.
Кроме того, имеет значение, если рядом имеется крупное предприятие, где работают люди, которым надо где-то удобно и комфортно жить. Тогда можно будет сдавать жильё по контракту с владельцем этого предприятия. А просто поставить в чистом поле здание и назвать его кондо-отелем не получится.
