Перевод апартаментов в жилье не станет массовым

Герой известного киносериала «Такси» обустроил себе квартирку в Марселе прямо в гараже. Интересно, как на это отреагировали бы в России, если будет принят законопроект, подготовленный Фондом «Институт экономики города»? 

«Внести, большими буквами написать, подчеркнуть и три восклицательных знака поставить в Жилищном кодексе, что в нежилых помещенях проживать нельзя. …И установить контроль за соблюдением и административную ответственность», – заявила, представляя проект документа в начале июня, президент Фонда Надежда Косарева. Хотя формально этот гараж в фильме Люка Бессона, наверное, могут посчитать вариантом «дома смешанного использования» (ДСИ) – понятия, которое Фонд предлагает ввести вместе с законодательным определением, что же такое апартаменты. 

Мнения по поводу перспективы перевода апартаментов в квартиры в обществе, а самое главное, во власти, четко разделились. Примерно пополам. Ответить на вопрос: будет ли дан «зеленый свет» рынку в целом или каждый проект подвергнется изнурительной процедуре проверке соответствия требуемым критериям, легче всего, подбросив монетку. 

Правда, есть определенные намеки. Наиболее громкими примерами перевода апартаментов в разряд квартир стали за последнее время проекты «Лица» и МФК «Водный». 

«Легенда Цветного» или «Дом Гельриха» также переведены из разряда апартаментов в жилье, – говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. – Наверное, в перспективе будет дан зеленый сигнал рынку». 

В пользу этого мнения говорит и тот факт, что застройщики, аффилированные с госбанками, не прекращают выходить на рынок апартаментов. Например, как сообщил «Коммерсантъ», «ВТБ Капитал управление активами» намерен построить апартаменты на месте Велозаводского рынка (общая площадь 14 200 кв. м), который структура банка получила в ходе обмена активами с мэрией Москвы. 

Другие эксперты рынка настроены более пессимистично. 

«В этом году статус жилья планируется присвоить нескольким проектам апартаментов, среди которых МФК «Фили Град» и МФК «Савеловский Сити» от девелопера MR Group, – говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Перспективы перевода апартаментов в жилую недвижимость есть, но это не будет массовым явлением». Она сослалась на слова заммэра Москвы Марата Хуснуллина, согласно которым, рассмотрен перевод в жилую недвижимость восьми проектов с апартаментами. 

«Про всеобщий перевод, скорее всего, говорить не приходится, так же, как и про автоматизацию процесса, так как на рынке существует довольно много небольших комплексов апартаментов (например, в составе МФК), на месте которых сложно представить себе традиционные квартиры», – считает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. 

Перепроизводство офисных и торговых площадей в Москве заставило девелоперов запаниковать. Как быть – проект начат, все разрешения получены, а спроса нет. Пришлось почесать бороду или поскрести лысину и задуматься: а то ли мы строим? Пик этих сомнений пришелся на схлопывание экономики еще весной-летом прошлого года. Осенью-зимой еще и доллар взлетел до небес. 

Застройщики жилья, наоборот, потирали руки: с рынка было сметено все, за исключением совсем неликвидных объектов. 

Поэтому резкую смену курса застройщиков на перепрофилирование бывших офисных проектов в апартаменты нетрудно было предугадать. Сложнее оказалось предположить реакцию властей, у которых появилась лишняя головная боль. И 11 ноября 2014 г. правительство Москвы запретило строить апартаменты как отдельные объекты капстроительства. После этого размещать их стало можно только в гостиницах, мотелях, хостелах и т.п. (см. постановление № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП»). 

«Компания – застройщик одного из элитных жилых комплексов превысила плотность застройки. Избыточные площади были реализованы в статусе апартаментов, а впоследствии переведены в жилой фонд. Стоимость процедуры составила в среднем 1% от стоимости апартаментов, перевод был выполнен за деньги владельцев недвижимости», – привела пример Елена Егорова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group. 

Когда заходит речь о продаже апартаментов, многие риэлторы уверяют клиентов, что единственная проблема – невозможность прописаться. Но если задать им вопрос о будущем содержании этой недвижимости, многие сразу поскучнеют, прикинутся, что не понимают, о чем идет речь, и постараются перевести разговор на вид из окна или близость парка с прудом. А вопрос серьезный. И не только для покупателей, но и для властей. Кстати, забавная мысль: даже выборных чиновников и политиков не будут волновать проблемы владельцев апартаментов – голосовать те будут по месту прописки, а значит – в другом избирательном округе. 

С одной стороны, правительственным чиновникам, казалось бы, проще узаконить квадратные метры, появившиеся в результате подобного переформатирования проектов. Их можно записать в отчетность по жилью, отрапортовать. С другой – подобное строительство не обеспечено социальной инфраструктурой. И если в башнях «Москва-Сити» владельцы многомиллионных апартаментов плевать хотели с заоблачной высоты на этот вопрос, как и на вопрос прописки, самостоятельно обеспечивая детей лучшими школами, а себя – высококачественным медицинским обслуживанием, то купившие менее дорогие апартаменты (они примерно на 15-20% в среднем дешевле аналогичных квартир) из соображений экономии рано или поздно могут потребовать от властей бесплатных школ и детских садов, прикрепления к поликлиникам. А это означает новый виток головной боли для правительства Москвы. 

Сейчас все жилые проекты разрешаются только с обременениями в виде строительства детсадов, школ, поликлиник и т.д. И зачастую власти требуют возводить именно их в первую очередь. (Хотя не факт, что эти объекты даже бесплатно удастся быстро передать на баланс города.) 

Как следует из представленной «Институтом экономики города» концепции федерального законопроекта, апартаменты все же могут получить статус жилых помещений. Правда, с оговорками. 

Жилье нового типа не нужно будет обеспечивать социальной инфраструктурой в пешей доступности. То есть, записать ребенка в детсад или школу можно, но свободные места могут найтись и на другом конце города. За коммуналку нужно будет платить дороже, чем в квартире, как за воду, отопление, газ, электричество в нежилых помещениях, расположенных в многофункциональном здании. Сейчас тарифы для жилья и коммерческой недвижимости различаются, по разным оценкам, порой на 10-15%, а иногда в 1,5-2 раза. 

И еще один очень важный момент. По нынешнему законодательству, ставка налогообложения для коммерческой недвижимости выше, чем для жилья. Если для квартир минимальная ставка налогообложения составляет 0,1% при кадастровой стоимости до 10 млн и 0,3% – при кадастровой стоимости выше 10 млн рублей, то в апартаментах этот показатель равен уже 0,5%, отмечают в агентстве недвижимости Point Estate. Эксперты Института предлагают сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. 

«Поскольку юридически апартаменты не являются жильем, то и налог на них считается как для офисов или гостиниц», – говорит Литинецкая. Для торговых центров и офисов ставка составляет 2% с кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» – 0,5%. Апартаменты могут принадлежать как к первой группе, так и ко второй. Например, по ее словам, приобретение небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернется собственнику необходимостью ежегодно вносить в городскую казну 100 тыс. рублей (при ставке 2%) или 25 тыс. рублей (при ставке 0,5%). Все зависит от статуса – если апартаменты запроектированы в составе многофункционального комплекса (МФК), то налог выплачивается как за офисные помещения. Если они имеют статус гостиничной недвижимости, то попадают в категорию «прочие объекты», считает Литинецкая. 

Кроме того, если покупая жилье люди могут рассчитывать на получение налогового вычета, то приобретая коммерческую недвижимость (которой формально являются апартаменты) – ни в коем случае. Есть, конечно, надежда, исходя из законопроекта, что местные власти вдруг сделают такой подарок, прописав эту норму в каком-то регионе или муниципалитете, но рассчитывать на это всерьез не стоит. 

Все это относится к проектам, которые будут сданы в эксплуатацию уже после принятия закона. А что делать с нынешними? «Институт экономики города» предлагает установить переходный период, в течение которого уже построенные апартаменты могут быть переведены в жилье в особом порядке и по особым правилам. По окончании переходного периода эксперты Института считают необходимым ввести запрет на проживание в нежилых помещениях, прописав соответствующее положение в Жилищном кодексе. 

Разработка концепции закона Фондом «Институт экономики города» по заказу городских властей свидетельствует о том, что власти города Москвы намерены изменить или по крайней мере существенно повысить статус апартаментов с целью максимально приблизить их к статусу жилых помещений, считает партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. «Отмечу, однако, что на настоящий момент перевод нежилых помещений в жилые является единственным правовым механизмом, позволяющим решить эту задачу в рамках действующего законодательства», – говорит он. 

По его словам, перевод апартаментов в жилые помещения возможен не во всех случаях. Для перевода такое нежилое помещение должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Соответственно вопрос о соответствии может быть разрешен только индивидуально применительно к отдельному жилому помещению или дому (в какой зоне градостроительного регулирования находится, соблюдаются ли санитарно-эпидемиологические нормы, нет ли опасных объектов поблизости и т.д.). «Мы не знаем, каким путем пойдет законодатель, – говорит Коневский. – Основным препятствием для использования социальной инфраструктуры жителями апартаментов является отсутствие возможности постоянной регистрации по месту жительства (пресловутой «прописки»). Ведь именно через институт прописки осуществляется доступ к социальной инфраструктуре и государственным услугам (образование, здравоохранение и др.). Остальные отличия апартаментов (повышенное налогообложение и плата за коммунальные услуги) являются менее значимыми. Если будет разрешена постоянная регистрация граждан в апартаментах, то вопрос их статуса отпадет сам собой». 

«Сегодня наиболее распространен дисконт по цене для апартаментов в первую очередь для эконом- и комфорт-класса, – говорит Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. – Для апартаментов более высокого уровня дисконт за «нежилой» формат минимален или отсутствует вовсе. Мы не ожидаем сильных корректировок рыночных показателей в случае массового перевода всех апартаментных проектов в жилье: с одной стороны, квартирный рынок может пополниться новым более дешевым предложением и снизить общую среднюю по рынку, с другой – часть проектов (особенно самых успешных) может повысить цены за счет этого перевода». 

«Арх-проект «Лица» еще не переведен в жилой, мы только начали процедуру перевода, которая займет несколько месяцев, – говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. – Основная причина, которая подтолкнула нас к этому шагу заключается в том, что квартиры – прозрачный продукт для наших покупателей с полностью понятной законодательной базой». 

Как правило, цена квартиры выше цены аналогичных апартаментов на 20-25%, так что после перевода стоимость самого актива возрастет, отмечает Белоусов. «Но в наши ближайшие планы не входит корректировка цены в связи с изменением статуса», – говорит он. 

По словам Белоусова, изначально арх-проект «Лица» был только де-юре нежилым помещением, а де-факто квадратные метры проектировались для проживания. Соответственно в связи с переводом комплекса никаких конструктивных корректировок в проект вносить не потребовалось. 

Что касается социальной инфраструктуры, то около 35 000 кв. м в стилобатной части комплекса изначально было отведено под социальную и развлекательную инфраструктуру, предназначенную не только для жителей комплекса, но и для всего района. Здесь разместится супермаркет, торговая зона, медицинский центр, фитнес-центр площадью порядка 4500 кв. м с полноценным 25-метровым и отдельным детским бассейнами. 

«Все клиенты, которые успели заключить договора на покупку апартаментов, от этого перехода лишь выиграли, – отмечает Белоусов. – Если изначально мы продавали апартаменты с отделкой, то после перевода будем продавать квартиры без отделки. Те средства, которые мы планировали потратить на отделку апартаментов, будут перенаправлены на смену назначения недвижимости». 

– Для рынка не так страшно, если власти вдруг запретят переводить апартаменты в жилье и проживать в нежилых объектах. Все равно большинство покупателей апартаментов высшей ценовой категории не очень волнует вопрос прописки, социальной инфраструктуры – они уже обладают жильем, решили вопросы с детсадами, школами и здравоохранением. На рынке все равно останутся объекты уникального местоположения (как в «Москва-Сити») или уникальной архитектуры (как лофты). 

Да, их будет недешево содержать, на бумаге они будут оставаться офисами, но кто, когда и кому запрещал дневать и ночевать на работе? Инициативным законодателям следовало бы ознакомиться с известными со сталинских времен «комнатами отдыха» высокопоставленных чиновников (в том числе, в Кремле, в зданиях бывших обкомов партии), расположенными прямо за их кабинетами за неприметной дверью. От небольшой комнатки с кушеткой, креслами, журнальным столиком и баром, до трехкомнатных апартаментов с джакузи – в зависимости от ранга и «оборотистости» руководителя. 

Интересно, кто посмеет их запретить? Хотя за их содержание платит государство. Почему же должно быть запрещено то, за что люди готовы платить сами?