Перевод апартаментов в жилье не станет массовым

Перевод апартаментов в жилье не станет массовым

Герой известного киносериала «Такси» обустроил себе квартирку в Марселе прямо в гараже. Интересно, как на это отреагировали бы в России, если будет принят законопроект, подготовленный Фондом «Институт экономики города»? 

«Внести, большими буквами написать, подчеркнуть и три восклицательных знака поставить в Жилищном кодексе, что в нежилых помещенях проживать нельзя. …И установить контроль за соблюдением и административную ответственность», – заявила, представляя проект документа в начале июня, президент Фонда Надежда Косарева. Хотя формально этот гараж в фильме Люка Бессона, наверное, могут посчитать вариантом «дома смешанного использования» (ДСИ) – понятия, которое Фонд предлагает ввести вместе с законодательным определением, что же такое апартаменты. 

Мнения по поводу перспективы перевода апартаментов в квартиры в обществе, а самое главное, во власти, четко разделились. Примерно пополам. Ответить на вопрос: будет ли дан «зеленый свет» рынку в целом или каждый проект подвергнется изнурительной процедуре проверке соответствия требуемым критериям, легче всего, подбросив монетку. 

Правда, есть определенные намеки. Наиболее громкими примерами перевода апартаментов в разряд квартир стали за последнее время проекты «Лица» и МФК «Водный»

«Легенда Цветного» или «Дом Гельриха» также переведены из разряда апартаментов в жилье, – говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. – Наверное, в перспективе будет дан зеленый сигнал рынку». 

В пользу этого мнения говорит и тот факт, что застройщики, аффилированные с госбанками, не прекращают выходить на рынок апартаментов. Например, как сообщил «Коммерсантъ», «ВТБ Капитал управление активами» намерен построить апартаменты на месте Велозаводского рынка (общая площадь 14 200 кв. м), который структура банка получила в ходе обмена активами с мэрией Москвы. 

Другие эксперты рынка настроены более пессимистично. 

«В этом году статус жилья планируется присвоить нескольким проектам апартаментов, среди которых МФК «Фили Град» и МФК «Савеловский Сити» от девелопера MR Group, – говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Перспективы перевода апартаментов в жилую недвижимость есть, но это не будет массовым явлением». Она сослалась на слова заммэра Москвы Марата Хуснуллина, согласно которым, рассмотрен перевод в жилую недвижимость восьми проектов с апартаментами. 

«Про всеобщий перевод, скорее всего, говорить не приходится, так же, как и про автоматизацию процесса, так как на рынке существует довольно много небольших комплексов апартаментов (например, в составе МФК), на месте которых сложно представить себе традиционные квартиры», – считает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. 

Предыстория

Перепроизводство офисных и торговых площадей в Москве заставило девелоперов запаниковать. Как быть – проект начат, все разрешения получены, а спроса нет. Пришлось почесать бороду или поскрести лысину и задуматься: а то ли мы строим? Пик этих сомнений пришелся на схлопывание экономики еще весной-летом прошлого года. Осенью-зимой еще и доллар взлетел до небес. 

Застройщики жилья, наоборот, потирали руки: с рынка было сметено все, за исключением совсем неликвидных объектов. 

Поэтому резкую смену курса застройщиков на перепрофилирование бывших офисных проектов в апартаменты нетрудно было предугадать. Сложнее оказалось предположить реакцию властей, у которых появилась лишняя головная боль. И 11 ноября 2014 г. правительство Москвы запретило строить апартаменты как отдельные объекты капстроительства. После этого размещать их стало можно только в гостиницах, мотелях, хостелах и т.п. (см. постановление № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП»). 

«Компания – застройщик одного из элитных жилых комплексов превысила плотность застройки. Избыточные площади были реализованы в статусе апартаментов, а впоследствии переведены в жилой фонд. Стоимость процедуры составила в среднем 1% от стоимости апартаментов, перевод был выполнен за деньги владельцев недвижимости», – привела пример Елена Егорова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group. 

Для справки

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к концу 2014 г. на апартаменты приходилась уже примерно треть всего рынка жилья Москвы. Внутри Третьего транспортного кольца предлагалось на продажу 40 зданий с апартаментами, между Третьим транспортным кольцом и МКАД – 53 объекта и еще 14 зданий за МКАД. В целом на первичном рынке Москвы и Подмосковья насчитывалось 107 зданий с апартаментами – на 20% больше, чем в середине года.

Серьезный вопрос

Когда заходит речь о продаже апартаментов, многие риэлторы уверяют клиентов, что единственная проблема – невозможность прописаться. Но если задать им вопрос о будущем содержании этой недвижимости, многие сразу поскучнеют, прикинутся, что не понимают, о чем идет речь, и постараются перевести разговор на вид из окна или близость парка с прудом. А вопрос серьезный. И не только для покупателей, но и для властей. Кстати, забавная мысль: даже выборных чиновников и политиков не будут волновать проблемы владельцев апартаментов – голосовать те будут по месту прописки, а значит – в другом избирательном округе. 

С одной стороны, правительственным чиновникам, казалось бы, проще узаконить квадратные метры, появившиеся в результате подобного переформатирования проектов. Их можно записать в отчетность по жилью, отрапортовать. С другой – подобное строительство не обеспечено социальной инфраструктурой. И если в башнях «Москва-Сити» владельцы многомиллионных апартаментов плевать хотели с заоблачной высоты на этот вопрос, как и на вопрос прописки, самостоятельно обеспечивая детей лучшими школами, а себя – высококачественным медицинским обслуживанием, то купившие менее дорогие апартаменты (они примерно на 15-20% в среднем дешевле аналогичных квартир) из соображений экономии рано или поздно могут потребовать от властей бесплатных школ и детских садов, прикрепления к поликлиникам. А это означает новый виток головной боли для правительства Москвы. 

Сейчас все жилые проекты разрешаются только с обременениями в виде строительства детсадов, школ, поликлиник и т.д. И зачастую власти требуют возводить именно их в первую очередь. (Хотя не факт, что эти объекты даже бесплатно удастся быстро передать на баланс города.) 

Жилье с особым статусом

Как следует из представленной «Институтом экономики города» концепции федерального законопроекта, апартаменты все же могут получить статус жилых помещений. Правда, с оговорками. 

Жилье нового типа не нужно будет обеспечивать социальной инфраструктурой в пешей доступности. То есть, записать ребенка в детсад или школу можно, но свободные места могут найтись и на другом конце города. За коммуналку нужно будет платить дороже, чем в квартире, как за воду, отопление, газ, электричество в нежилых помещениях, расположенных в многофункциональном здании. Сейчас тарифы для жилья и коммерческой недвижимости различаются, по разным оценкам, порой на 10-15%, а иногда в 1,5-2 раза. 

И еще один очень важный момент. По нынешнему законодательству, ставка налогообложения для коммерческой недвижимости выше, чем для жилья. Если для квартир минимальная ставка налогообложения составляет 0,1% при кадастровой стоимости до 10 млн и 0,3% – при кадастровой стоимости выше 10 млн рублей, то в апартаментах этот показатель равен уже 0,5%, отмечают в агентстве недвижимости Point Estate. Эксперты Института предлагают сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. 

«Поскольку юридически апартаменты не являются жильем, то и налог на них считается как для офисов или гостиниц», – говорит Литинецкая. Для торговых центров и офисов ставка составляет 2% с кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» – 0,5%. Апартаменты могут принадлежать как к первой группе, так и ко второй. Например, по ее словам, приобретение небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернется собственнику необходимостью ежегодно вносить в городскую казну 100 тыс. рублей (при ставке 2%) или 25 тыс. рублей (при ставке 0,5%). Все зависит от статуса – если апартаменты запроектированы в составе многофункционального комплекса (МФК), то налог выплачивается как за офисные помещения. Если они имеют статус гостиничной недвижимости, то попадают в категорию «прочие объекты», считает Литинецкая. 

Кроме того, если покупая жилье люди могут рассчитывать на получение налогового вычета, то приобретая коммерческую недвижимость (которой формально являются апартаменты) – ни в коем случае. Есть, конечно, надежда, исходя из законопроекта, что местные власти вдруг сделают такой подарок, прописав эту норму в каком-то регионе или муниципалитете, но рассчитывать на это всерьез не стоит. 

Нынешние проекты 

Все это относится к проектам, которые будут сданы в эксплуатацию уже после принятия закона. А что делать с нынешними? «Институт экономики города» предлагает установить переходный период, в течение которого уже построенные апартаменты могут быть переведены в жилье в особом порядке и по особым правилам. По окончании переходного периода эксперты Института считают необходимым ввести запрет на проживание в нежилых помещениях, прописав соответствующее положение в Жилищном кодексе. 

Разработка концепции закона Фондом «Институт экономики города» по заказу городских властей свидетельствует о том, что власти города Москвы намерены изменить или по крайней мере существенно повысить статус апартаментов с целью максимально приблизить их к статусу жилых помещений, считает партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. «Отмечу, однако, что на настоящий момент перевод нежилых помещений в жилые является единственным правовым механизмом, позволяющим решить эту задачу в рамках действующего законодательства», – говорит он. 

По его словам, перевод апартаментов в жилые помещения возможен не во всех случаях. Для перевода такое нежилое помещение должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Соответственно вопрос о соответствии может быть разрешен только индивидуально применительно к отдельному жилому помещению или дому (в какой зоне градостроительного регулирования находится, соблюдаются ли санитарно-эпидемиологические нормы, нет ли опасных объектов поблизости и т.д.). «Мы не знаем, каким путем пойдет законодатель, – говорит Коневский. – Основным препятствием для использования социальной инфраструктуры жителями апартаментов является отсутствие возможности постоянной регистрации по месту жительства (пресловутой «прописки»). Ведь именно через институт прописки осуществляется доступ к социальной инфраструктуре и государственным услугам (образование, здравоохранение и др.). Остальные отличия апартаментов (повышенное налогообложение и плата за коммунальные услуги) являются менее значимыми. Если будет разрешена постоянная регистрация граждан в апартаментах, то вопрос их статуса отпадет сам собой». 

«Сегодня наиболее распространен дисконт по цене для апартаментов в первую очередь для эконом- и комфорт-класса, – говорит Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. – Для апартаментов более высокого уровня дисконт за «нежилой» формат минимален или отсутствует вовсе. Мы не ожидаем сильных корректировок рыночных показателей в случае массового перевода всех апартаментных проектов в жилье: с одной стороны, квартирный рынок может пополниться новым более дешевым предложением и снизить общую среднюю по рынку, с другой – часть проектов (особенно самых успешных) может повысить цены за счет этого перевода». 

Как это делалось 

«Арх-проект «Лица» еще не переведен в жилой, мы только начали процедуру перевода, которая займет несколько месяцев, – говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. – Основная причина, которая подтолкнула нас к этому шагу заключается в том, что квартиры – прозрачный продукт для наших покупателей с полностью понятной законодательной базой». 

Как правило, цена квартиры выше цены аналогичных апартаментов на 20-25%, так что после перевода стоимость самого актива возрастет, отмечает Белоусов. «Но в наши ближайшие планы не входит корректировка цены в связи с изменением статуса», – говорит он. 

По словам Белоусова, изначально арх-проект «Лица» был только де-юре нежилым помещением, а де-факто квадратные метры проектировались для проживания. Соответственно в связи с переводом комплекса никаких конструктивных корректировок в проект вносить не потребовалось. 

Что касается социальной инфраструктуры, то около 35 000 кв. м в стилобатной части комплекса изначально было отведено под социальную и развлекательную инфраструктуру, предназначенную не только для жителей комплекса, но и для всего района. Здесь разместится супермаркет, торговая зона, медицинский центр, фитнес-центр площадью порядка 4500 кв. м с полноценным 25-метровым и отдельным детским бассейнами. 

«Все клиенты, которые успели заключить договора на покупку апартаментов, от этого перехода лишь выиграли, – отмечает Белоусов. – Если изначально мы продавали апартаменты с отделкой, то после перевода будем продавать квартиры без отделки. Те средства, которые мы планировали потратить на отделку апартаментов, будут перенаправлены на смену назначения недвижимости». 

Особе мнение

Исполнительный директор интернет-каталога www.loft-apart.ru Михаил Поляков: 

– Для рынка не так страшно, если власти вдруг запретят переводить апартаменты в жилье и проживать в нежилых объектах. Все равно большинство покупателей апартаментов высшей ценовой категории не очень волнует вопрос прописки, социальной инфраструктуры – они уже обладают жильем, решили вопросы с детсадами, школами и здравоохранением. На рынке все равно останутся объекты уникального местоположения (как в «Москва-Сити») или уникальной архитектуры (как лофты). 

Да, их будет недешево содержать, на бумаге они будут оставаться офисами, но кто, когда и кому запрещал дневать и ночевать на работе? Инициативным законодателям следовало бы ознакомиться с известными со сталинских времен «комнатами отдыха» высокопоставленных чиновников (в том числе, в Кремле, в зданиях бывших обкомов партии), расположенными прямо за их кабинетами за неприметной дверью. От небольшой комнатки с кушеткой, креслами, журнальным столиком и баром, до трехкомнатных апартаментов с джакузи – в зависимости от ранга и «оборотистости» руководителя. 

Интересно, кто посмеет их запретить? Хотя за их содержание платит государство. Почему же должно быть запрещено то, за что люди готовы платить сами? 

Сергей Жарков
ВСЕ АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ