— Существует мнение, что апартаменты по налогам обойдутся намного дороже, чем «обычные» квартиры. Так ли это?
— Чтобы ответить на этот вопрос, следует более подробно разобраться в том, что такое апартаменты. Этого определения до сих пор нет в нормативных документах РФ, за исключением тех объектов, которые относятся к гостиничной недвижимости.
Когда мы говорим о налогообложении, следует выделить два типа апартаментов, а они в свою очередь каждый делится еще на два подтипа.
Первый тип — объекты недвижимости, которые существуют и права на которые уже оформлены. Это помещения бывших заводов и фабрик, с которых, собственно, и началось зарождение апартаментов в Москве. Они делятся еще на два подтипа, на офисно-административные здания и производственно-складские здания.
Почему так? Потому что в налоговом классификаторе это два разных направления недвижимости. То есть если мы обратимся к процентным ставкам, определяемым налоговым кодексом и законом города Москвы о налоге на имущество физических лиц, то город понимает, что есть офисные, торговые помещения, и есть «прочие». Собственно, когда мы говорим про заводы и фабрики, они подпадают под категорию так называемых прочих объектов недвижимости. И соответственно, если мы говорим об административных зданиях, к которым относятся бывшие НИИ, успешно реконструированные под апартаменты, то это понимается городом как офисные помещения с точки зрения налогообложения.
Собственно, здесь и начинается ключевая разница потому что налоговая ставка для «прочих помещений» 0,5% , а для офисных это 2%.
Кроме всего прочего, есть второй тип недвижимости, в которой на сегодня располагаются апартаменты, — это новое строительство. И здесь аналогично предыдущему примеру тоже два подтипа.
Первый — это объекты недвижимости, которые строятся в рамках возведения комплексов апартаментов гостиничного профиля, и где в исходно-разрешительной документации указано целевое использование земельного участка с формулировкой «размещение апартаментов гостиничного типа». С точки зрения налогового учета объект относится к «прочим» и рассчитывается по ставке 0,5%.
Второй подтип. Мы знаем немало примеров, например, на территории «Москва-Сити» есть несколько комплексов, в составе которых есть офисно-торговые помещения, по которым в налоговом законодательстве оговорено, что в случае использования более чем 20% здания под торговые или офисные помещения, город оценивает это по максимальной ставке, которая как мы знаем 2%.
Итак, в целом мы имеем четыре группы апартаментов, по которым можно оценивать налоговые платежи будущих собственников.
Видеоверсия интервью (8:34)
— Но все-таки, налоги на апартаменты будут выше?
— Теперь что касается процентных ставок с точки зрения владения физическим лицом, фактически использующего апартаменты в жилом формате. Несмотря на то, что долгое время законодатели рассматривали апартаменты как этакую «неведому зверушку», мы все прекрасно понимаем, что апартаменты — это жилье, и 99% покупателей планируют использовать этот тип недвижимости либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду опять же под жилье.
Соответственно, тут мы проводим аналогию с жилой квартирой, а у жилья налоговая ставка ниже. Она такая: при цене объекта до 10 млн рублей налог составляет 0,1% от стоимости недвижимости, 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, свыше 50 млн рублей — 0,3%. У объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, налоговая ставка 2%.
К минусам апартаментов, пожалуй, следует также отнести также и отсутствие льготных налоговых вычетов. Ведь владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 20%.
Но есть кардинальное положительное отличие апартаментов. Кадастровая оценка объектов недвижимости на бывших промышленных территориях существенно ниже рыночной стоимости, порой в два-три раза. То есть процентная ставка налога выше, но база для расчета дешевле.
— Приведите пример.
— Мы проводили исследования применительно к нашему проекту ApartVille Fitness & Spa Resort, который находится на Дмитровском шоссе и сравнивали его кадастровую стоимость с кадастровой стоимостью расположенных в районе похожих по формату обычных квартир. Кадастровая стоимость квадратного метра в квартирах оценивается в 120–130 тыс. рублей в то время, как наши апартаменты оценены в 88 тыс. рублей за «квадрат».
Стоимость апартаментов по сравнению с квартирами на сегодня ниже и, как правило, разница составляет в среднем 15-20%. Покупая апартамент, можно таким образом сэкономить несколько миллионов рублей. Экономия, которую мы имеем на старте, и та экономия, которая образуется от разницы в кадастровой стоимости, позволяет нам нивелировать повышенную процентную ставку для апартаментов на многие-многие годы вперед. В случае с Apart Ville это, как мы подсчитали, ни много ни мало… 112 лет.
Конечно, каждый решает для себя, какой выбор ему сделать — купить более дешевый по цене апартамент и сэкономить несколько миллионов рублей сейчас, но платить повышенную ставку потом. Либо купить более дорогую квартиру сейчас и платить более низкий налог. Но при этом понимать, что компенсировать переплату за квартиру вам удастся в течение сотни лет. А смысл?
— Насколько мы знаем, кадастровую оценку можно пересмотреть…
— Есть несколько механизмов, которые помогут будущим собственникам оптимизировать свое налогообложение, и один из них связан с пересмотром кадастровой стоимости. Дело в том, что в ряде проектов кадастровая стоимость существенно ниже, а иногда довольно близка к рыночной стоимости.
При этом не всегда оценка релевантна. И законом предусмотрен механизм, который позволяет собственнику недвижимости пересмотреть кадастровую стоимость. Оснований может быть несколько, но основное — это недостоверность информации используемой оценщиком. Тогда заинтересованное лицо, то есть собственник апартаментов, может обратиться в Федеральную кадастровую палату (ФКП) Росреестра с просьбой о предоставлении информации, которая явилась основанием для оценки кадастровой стоимости. Ознакомившись с перечнем информации, он может прийти к заключению о том, что она была недостаточной или же была некорректно использована.
На основании этого можно инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости — для этого обратиться опять-таки в ФКП, приложить заявление, правоустанавливающие документы на недвижимость, а также новую оценку.
Есть процедура, по которой ФКП принимает заявления на рассмотрение в течение десяти дней и сообщает о своем решении. Решение комиссии в случае неудовлетворения желания собственика снизить кадастровую стоимость можно оспорить, обратившись в суд для нового решения.
— Что нужно знать о налогах при продаже апартаментов?
— Есть такой миф, что при перепродаже апартаментов придется платить какой-то повышенный налог.
Это не так. В текущей действительности налог, который платится при перепродаже апартаментов, квартиры или любого недвижимого имущества — это НДФЛ, налог на доход физического лица. При этом налог уменьшается на фактическую сумму затрат при покупке апартамента или любого другого имущества. Эта норма применяется как для квартир, так и для нежилых помещений, к коим относятся апартаменты. То есть никакого дополнительного налогового бремени для владельцев апартаментов не существует. Абсолютно такая же практика, как с квартирами: при владении до 3-х лет платится налог, превышающий сумму затрат при покупке. То есть купили за 10 млн рублей, а продали за 12 млн рублей, с разницы 2 млн рублей платится 13%. А после 3-х лет владения соответственно есть освобождение от уплаты налога — как для квартир, так и для нежилых помещений.
— Какие налоги придется платить, если апартаменты куплены, к примеру, на ИП?
— Ошибочное мнение, что таким образом можно минимизировать свое налоговое бремя. Текущие поправки к Налоговому Кодексу изменяют порядок уплаты индивидуальным предпринимателем налога на имущество. Если ранее индивидуальный предприниматель мог платить в зависимости от выбранной схемы налогообложения – 6% с оборота, 15% дохода минус расходы, либо вмененный налог, то на сегодня кроме указанных налогов ИП-шнику также придется платить еще и налог на имущество.
Единственная лазейка — это использование недвижимости акционерным обществом, поскольку для юридических лиц сегодня база для исчисления налога на имущество появляется если площадь свыше 3 тыс. квадратных метров — это уже кадастровая стоимость, а если меньше 3 тыс. — то это балансовая стоимость приобретения объекта по договору купли-продажи. Ни для кого не секрет, что на рынке до сих пор существует большой объем теневых сделок. Сделка по приобретению, допустим, объекта стоимостью 100 млн рублей может проводиться по договору на 5 млн рублей. Соответственно, владея недвижимостью как юр.лицо, собственник будет обязан платить налоги с той суммы, по которой объект недвижимости был внесен на баланс, то есть с заявленных 5 млн рублей, еще и за минусом НДС, если юр.лицо на общей системе налогообложения.
— Это распространенная схема?
— Пока нет, потому что еще никто не платил как физическое лицо налог с кадастра. А с введением новой нормы, я думаю, что подобные прецеденты будут иметь место. Но это актуально для крупных собственников и крупных инвесторов, которые покупают объемы для последующей перепродажи, сдачи в аренду. Думаю, что на сегодня это является для них такой вот лазеечкой. Пока государство не уменьшило ценз. То есть ранее базой для расчета налога на имущество юр.лиц была балансовая стоимость только в случае если площадь объекта свыше 5 тыс. квадратных метров. Теперь она уменьшилась до 3 тыс. Возможно, норматив будет снижаться и дальше.
— Когда люди начнут получать квитанции из налоговой?
— Дата начала использования кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения определена дата с 1 января 2015 года. По закону оплата налога за 2015 году происходит до 1 октября 2016 года. Тогда и будут приходить налоговые уведомления.
— Как вы объясняете своим клиентам преимущества апартаментов и спрашивают ли они насчет налога?
— Вопрос о налоге сегодня самый актуальный. Это понятная тенденция — люди читают определенные статьи и делают поспешные выводы, немножко не вникая в детали. И конечно, все напуганы ставкой в 2%, особенно в сегменте недвижимости бизнес- и премиум-класса. Но мы объясняем, что получается, наоборот, экономия. На старте человек экономит несколько миллионов рублей. Этих сэкономленных денег хватит на очень долгий промежуток времени для уплаты налога.
Давайте посчитаем. На средние апартаменты в нашем комплексе ApartVille в 50 квадратных метров налог за год составит порядка 24 тыс. рублей. А на аналогичную квартиру – 4,5 тыс. рублей. Разница существенная, но зато на старте сэкономлено несколько миллионов рублей, которых хватит, как мы с вами посчитали ранее, на сотню лет уплаты «повышенного» налога.
