На начало 2000-х по уровню развития рынка недвижимости Россия и Москва, в частности, отставала от Западной Европы и США на тридцать, а то и более лет. Масштабный приток инвестиций позволил столице быстро сократить отрыв и идти в ногу с мировыми тенденциями. Однако не все глобальные тренды прижились сегодня. С учетом новых экономических реалий, мы снова можем оказаться «на задворках» урбанистического прогресса. Эксперты департамента стратегического консалтинга NAI Becar выделили 5 основных трендов, присущих девелопменту в наиболее развитых мегаполисах мира.
Smart Growth. Концепция «умного роста» рассчитана на ограничение бесконтрольного роста метрополий, а также на сокращение вредного влияния строительства на окружающий мир. В основном, ограничения касаются разрастания жилых агломераций вокруг крупных мегаполисов.
«Речь идет о том, чтобы развивать существующие пространства в городах или создавать новые связи между городами – например, как в Нидерландах, где 4 крупнейших города объединяются в единую Randstad посредством новых транспортных систем и зеленых зон, — отмечает Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar. — В Москве до последнего времени рост был скорее поощряемым, чем ограничиваемым – в ближайшем Подмосковье быстро растут города-спутники, а присоединение новых территорий и вовсе поставило фактически точку на любых ограничениях по строительству жилья в агломерации».
TOD Транспортно-ориентированный девелопмент (Transit-oriented development)). В большинстве мегаполисов мира развитие систем общественного транспорта — одна из главных задач. В этом свете недвижимость, ориентированная на транспортные и пешеходные потоки, становится даже новым сегментом. Остановки общественного транспорта, пересадочные хабы, участки вдоль транспортных линий становятся магнитом для инвестиций – возьмем ускоренное освоение участков вдоль скоростной автобусной линии (BRT system) в Бразилии (Curitiba), строительство МФК Olympian City в Гонконге, рядом со станцией MTR (Olympic Station), реконструкцию станции Westfield в Лондоне и многие другие. Москва в отношение данного тренда находится впереди «планеты всей» по числу проектов в сфере транспортной инфраструктуры — начиная от многочисленных проектируемых транспортно-пересадочных узлов на ж/д станциях и станциях метрополитена, заканчивая проектом МКЖД со строительством новых станций и сопутствующей инфраструктуры. Учитывая, что вскоре государство и инфраструктурные монополии могут стать доминирующим игроком на рынке строительства, данный тренд имеет все шансы стать одним из локомотивов девелопмента в ближайшие годы.
Westfield в Лондоне
Смена якоря. Мы привыкли, что девелопмент коммерческой недвижимости ассоциируется у нас прежде всего с бизнес- и торговыми центрами, реже — гостиницами и логопарками. При этом новое строительство в развитых странах призвано удовлетворить потребности новых доходных отраслей — научно-исследовательской сферы и медицины – активно расширяются университеты, крупные медицинские центры (внедряется концепция медицинского туризма (health tourism)),
строятся офисы компаний технологической сферы — Palomar Medical Center в Калифорнии, Technopark в Thiruvananthapuram, Индия, Swiss Innovation Park в Цюрихе. Основным драйвером спроса на недвижимость в Москве по-прежнему остаются такие отрасли как телекоммуникации, банки, сырьевые и «околосырьевые компании», а также ритейл. Учитывая экономические реалии, в ближайшее время существенных структурных сдвигов в отраслях экономики России, а значит и типах недвижимости, не предвидится.
Palomar Medical Center в Калифорнии
Дизайн. Превалирующим архитектурным трендом в мире является «близость к природе» и активное внедрение принципов устойчивого развития. Здания часто интегрируются в ландшафт, например, в проекте East Village в Олимпийской деревне в Лондоне, в дизайне пространств используются нестандартные элементы, привлекающие внимание (Metropol Parasol в Севилье). Безусловно, в Москве есть много позитивных примеров креативного дизайна, однако, типовые панельные дома и стеклобетонные офисные башни все еще превалирующий тренд в новых проектах девелопмента. В последние годы элементы «зеленого строительства» начали применяться в новых проектах и влиять на дизайн, в том числе. Однако снижение объемов инвестиций и, главное, падение спроса со стороны западных компаний способно свести на нет эти начинания.
Metropol Parasol в Севилье
Коммуникативность. В широком смысле под коммуникативностью пространства подразумевается не только оснащенность wi-fi и наличие современных средств связи, но и стимулирование коммуникаций между людьми – то есть создание, в том числе, рекреационных пространств для общения, отдыха, приятного времяпрепровождения в любое время дня как внутри зданий, так и снаружи. К этому же тренду относят устройство парков, пешеходных зон, включение арт-пространств в концепции освоения территорий.
Potsdamer Platz в Берлине
«Посмотрите, как организованы общественные пространства Potsdamer Platz в Берлине или Sony Plaza в Нью-Йорке – доступные лаунж-зоны стимулируют коммуникации между сотрудниками и посетителями и улучшают имидж этих объектов. Москва – лидер в области активного развития рекреации – работает программа развития пешеходных зон, редевелопмент парков и благоустройство общественных зон. В то же время проекты нового строительства не отличаются подобным подходом – концептуальная рекреация часто отсутствует в проектах девелопмента», — комментирует Анна Данченок.
Из всего вышесказанного можно заключить, что в последние годы мы так или иначе приблизились к западному пониманию девелопмента, однако, непростые геополитические реалии и влияние кризисных факторов могут еще на несколько лет отодвинуть Москву (не говоря уже о регионах) на позицию аутсайдера мирового рынка коммерческой недвижимости.
