Пока на столичном рынке первичного жилья царствует эйфория рекордного уровня покупательской активности, в регионах спрос на новостройки остается в непростой. Ситуации. Если Москва в 2016 году по сравнению с уровнем 2015 года на 81% превысила число зарегистрированных ДДУ, то другие регионы России, как подсчитали аналитики компании «Брусника», этот показатель как раз снизили на 0,6%. И все же, хотя динамика разная, рынки новостроек столице и провинции имеют в основном схожие тенденции. И региональным девелоперам приходится проявлять не меньшую изобретательность, чем в московском регионе, чтобы привлечь покупателей.
Итак, у спроса на первичном рынке жилья в регионах в 2016 году не превышает показатели 2015 года. Ушедший год в регионах России (то есть без учета Москвы) принес 600 000 договоров долевого участия (ДДУ), и это на 0,6% меньше, чем в году 2015-м, когда в Росреестре было зарегистрировано 604 000 сделок. Как подсчитали в «Бруснике», по сравнению с до кризиса 2014 года, число ДДУ первичного рынка вообще снизилось на 15,6%.
1. Войны цен
Как и столичные, большинство девелоперов в регионах выводят новые проекты с дисконтом от уровня средних расценок. Например, в Тюмени растет доля новостроек с ценой 40 000 рублей за кв. м, однако в среднем по рынку она более 54 000 рублей за кв. м. Но если для Москвы квартира дешевле чем за 1 млн рублей является несбыточной мечтой, то в регионах это – реальный уровень. Так, студию в Тюмени можно приобрести от 790 000 рублей. Аналитики «Брусники» отмечают, что уменьшить бюджет покупки, как и в столице, будет возможно благодаря сокращению площади. Например, в Екатеринбурге однокомнатная квартира размером 25 кв. м стоит 1,4 млн рублей.
Аналитикам «Уральской Палаты Недвижимости» вообще кажется, что превышение предложения над спросом и стагнация рынка способствует ценовым войнам между застройщиками. Вследствие чего они удешевляют и упрощают проекты, снижая их маржинальность. Отчего компаниям, делающим ставку на качественные проекты, трудно демонстрировать динамику продаж, опережающую рынок. Такие застройщики дают дисконт при 100% оплате, и скидки доходят до 10%. Распространены также скидки на готовое жилье, которого становится все больше на рынке.
2. Trade-in: спрос растет
От падения доходов населения едва ли не единственным способом приобрести новостройку для многих стала продажа вторичной квартиры. Спрос на программу trade-in сильно вырос за последние пару лет, вот почему застройщики и в Москве, и в регионах все чаще применяет данную опцию. Однако чаще всего это содействие девелоперу в организации встречной сделки без разделения рисков продажи вторичной квартиры. В этом смысле «Брусника» оказалась первым девелопером тюменского рынка, когда запустившила программу «Обмен» шесть лет назад, предлая классический механизм trade-in и беря на себя всю обузу по реализации «вторички» клиента. Главное отличие от trade-in для компании в том, что она принимает вторичную квартиру клиента в зачет новой. Сделка занимает от 3-х до 10-ти дней. Услугу обмена «Брусника» успешно продолжает развивать, запустив в этом году программу, по которой принимаются даже вторичные квартиры с непогашенной ипотекой.
3. Агентская комиссия увеличивается
Сокращение спроса вынудило девелоперов придумывать новые каналы сбыта, из которых самым востребованным способом стали риэлторские агентства, способные эффективно организовать реализацию новостроек. Соответственно, заметно подорожали услуги риелторов. Например, в регионах при средней комиссии агентств 2,5-3% (это уровень ставок столичных риэлторов), некоторые застройщики согласны отстегивать до 6% от прибыли, дабы стимулировать активность специалистов по продажам.
4. Длительные рассрочки
На провинциальных рынках имеют место и весьма нехарактерные для столицы тенденции. Как, отмечают аналитики «Брусники», у региональных застройщиков становится популярным такой инструмент, как рассрочка. Очень часто период отсрочки платежа даже превышает сроки сдачи новостройки, чего практически не бывает в Москве.
При первоначальном взносе от 30% покупателям в провинции доступна рассрочка до 36-ти месяцев. Однако, как замечают в «Бруснике», частенько застройщики идут на уступку покупателям, снижая первоначальный взнос в индивидуальном порядке. Кроме того, девелоперами там предлагаются различные варианты ипотечных «каникул». Например, в Екатеринбурге можно получить беспроцентный кредит на год с дальнейшим преобразованием его в ипотеку. То есть в течение года клиенту можно экономить на выплатах процентов по кредиту.
5. Конкуренция между «первичкой» и «вторичкой»
Как и в столице, региональные рынки жилья озабочены отрой конкуренцией за покупателя между квартирами в новостройках и на вторичном рынке. Разница по стоимости у старого и нового жилья не так уж и высока. Так, в Екатеринбурге средняя цена квадратного метра в новостройках сегодня 63 555 рублей, а на вторичном рынке – 67 350 рублей. Кроме того, ставки ипотечных кредитов по приобретению квартир на вторичном и первичном рынках для покупателя не имеют существенной разницы. В общем, три фактора сегодня по-прежнему ориентируют спрос на вторичное жилье в регионах: цена, ипотечная ставка и готовность объекта.
«Определяющая тенденция для столичного и регионального рынка жилья одна – это превышение предложения над спросом, — считают в компании «Брусника». – Именно она находит отражение в разных методах привлечения клиентов, снижении маржинальности бизнеса, ценовой игре. Однако девелоперский бизнес в регионах закаляется в особых условиях, что способствует его динамичному развитию и применению всего спектра инструментов для поддержания спроса: от маркетинговых до технологических. Применение этих инструментов в сочетании с возобновлением экономического роста закладывает основы для восстановления рынка жилой недвижимости в регионах».
