Рынок апартаментов Москвы растет – цены снижаются

МФК бизнес-класса Match Point

Одним из самых динамичных назвали сегмент апартаментов на московском рынке недвижимости эксперты департамента маркетинга и консалтинга компании NAI Becar Apartments. Рост спроса и предложения в них пополняется объектами бизнес- и элит-классов, а также заметно увеличение числа проектов, которые предлагают покупателям инвестиционные программы с доходностью от 6% до 15% годовых.

На момент начала октября 2015 года первичный рынок Москвы выставлял на продажу 9 014 апартаментов, что на 5,7% больше, чем это было во II квартале. Продажи осуществлялись в 74 комплексах столицы, из них четыре вышли на стадию реализации, а МФК «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте возобновил продажи в сентябре. То есть за весь III квартал на продажу предложено 1 570 новых апартаментов.

По объемам лидируют объекты категории бизнес-класса, на них приходится 67% рынка, комфорт- и элит-классы примерно поровну – 15% и 18% соответственно.

Объекты, вышедшие в продажу в III квартале 2015 года

Название

Класс

Год ввода

Округ

Кол-во ап./апартаменты в продаже

Застройщик

«Клубный дом на Серпуховском валу»

премиум

4 кв. 2016

ЮАО

38/38

Лидер-Инвест

Chekhov

элит

3 кв. 2016

ЦАО

10/10

Vesper

«ЗилАРТ»

бизнес

IV кв. 2018

ЮАО

429/429

ЛСР. Недвижимость-М

Спрос и цена

Большинство девелоперов проводят стимулирующие акции при выводе на рынок новых объектов, что по сравнению со II кварталом 2015 года привело к снижению стоимости апартаментов бизнес-класса на 23% в целом по рынку. Средняя цена на конец сентября в итоге составила 267 488 руб. за 1 кв. м. Как оценивают аналитики NAI Becar, в ближайшее время бизнес-класс и останется самым конкурентным сегментом, где девелоперам есть резон дополнительно привлекать внимание покупателей.

Небольшое падение на 1,10% показали апартаменты эконом- и комфорт-класса со средней ценой 175 729 руб. за кв. м. Но зато на 6,5% поднялись цены в элитных проектах, где средняя цена квадратного метра по рынку 502 163 руб.

«Из квартала в квартал отмечается рост спроса на апартаменты в Москве, - отмечает генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров. - К этому приводят не только низкие по сравнению с квартирами цены на апартаменты, но и высокое качество и удачная локация объектов, а также рост числа инвестиционных программ, предлагаемых девелоперами».

Инвестиционный инструмент

Московский рынок имеет высок спрос на арендное жилье, инвестиционное приобретение такой недвижимости является оптимальным способом сохранить средства и получить прибыль от вложенного в нее капитала. Инвестиционные программы в этом направлении стали логичным ответом рынка на нужды потребителей.

Впрочем, несмотря на заявленную инвестиционную составляющую, абсолютное большинство обычных проектов нельзя причислить к инвестиционным продуктам. Ведь они сдаются по аналогии с квартирами от частников, что недешево и не имеет достаточного спектра качественных услуг. Потенциал апартаментов несравненно выше, так как их управление является совершенно особым сложнейшим видом бизнеса, основанном на профессионализме и специальных компетенциях обслуживающего персонала.

Условия доходности в апарт-проектах, которые предлагают спектр услуг, колеблются от 6% (в квартале IQ) до 10% (в апарт-отелях YE’S Митино и YE’S Санкт-Петербург). А вот в апарт-отеле «Вертикаль» (Санкт-Петербург) под управлением NAI Becar инвесторам вообще обеспечена доходность 10-15%, поскольку в проекте предусмотрены довольно короткие сроки проживания для арендаторов и с большим количеством дополнительных услуг.  

Услоловия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей (выставленных на продажу) на конец III квартала 2015 года

Объект

Типы апарт. для сдачи 

Мин. площадь  апарт. для сдачи

Цена 
Руб./ 
1 кв.м

Средняя стоимость долгосрочной аренды, руб./мес.

Годовая доходность для собственника

Сервисные услуги (техническое обслуживание и эксплуатация)

Стоимость сервисных услуг

Перечень сервисных услуг 

Y’ES 

студия 

30 кв. м 

179 300

40 000

10% 

85 руб./кв.м/мес

обслуживание инженерных систем

«Орехово»

студия

30 кв. м

196 000

40 000

10 %

н/д

гостиничный сервис

«Ландыши»

стандарт

40 кв. м

151 000

40 000

8,2*%

н/д

круглосуточный ресепшн

«Сады Пекина»

стандарт

62 кв.м 

540 000

250 000

7%

н/д

гостиничный сервис

IQ-квартал

стандарт

61 кв.м.

500 000

300 000 

6%

н/д

гостиничный сервис

*Прогнозируемые показатели

По мнению экспертов NAI Becar, в перспективе покупателей все больше будет привлекать именно инвестиционная составляющая апартаментов. Соответственно, будет расти и предложение, ведь на российском рынке альтернативы таким продуктам пока нет. Более того, интересы собственников офисных объектов все более смещаются в сторону их перепрофилирования в апартаменты.

Перспективы рынка

Итоги III квартала показывают, что рынок растет, и в первую очередь объектами бизнес-класса. Три последние месяца сразу несколько девелоперов сделали заявки на строительство крупных многофункциональных комплексов с апарт-составляющей. Наиболее крупным из них назван МФК бизнес-класса Match Point на 1 600 апартаментов от «ВТБ Проект». Комплекс разместиится напротив парка Победы на Поклонной горе. В проекте как студии от 28-ми, так и апартаменты площадью 185 кв. м. Там будет построена волейбольная арена общей площадью почти 30 000 кв. м, включая подземный уровень залов для тренировок и собственный автопаркинг для 3 500 зрителей. Проект намечено сдать в IV квартале 2019 года.

Еще один проект бизнес-класса анонсировала компания Coalco и MR Group – «Пресня Сити» (ранее назывался «Хрустальные башни»). Окончание строительства в III квартале 2018 года.

Корме того, градостроительно-земельной комиссией одобрено строительство на ул. Большая Ордынка, д. 28-32 административного комплекса с апартаментами. По проекту это будет комплекс наземной площади 9 599 000 кв. м, а под землей – 5 356 000 кв. м.

Объекты, запланированные к выходу на стадию продаж в конце 2015 – начале 2016 годов

Название

Класс

Год ввода

Округ

Кол-во апартаментов

Застройщик

ЖК «Ясный»

комфорт

2017-2018

ЮАО

н/д

MR Group

«Пресня Сити»

бизнес

3Q2018

ЦАО

н/д

MR Group

ЖК Match Point

бизнес

4Q2019

ЗАО

1200

ВТБ Проект

Таблицы: департамент маркетинга и консалтинга NAI Becar

ВСЕ АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ