Рынок апартаментов России (обзор) на примерах Москвы и Санкт-Петербурга

КАКИЕ БЫВАЮТ АПАРТАМЕНТЫ 1.jpg

Традиционно мировой рынок различает три типа апартаментов: гостиничные, сервисные апартаменты: номера с кухнями для долгосрочного пребывания с широким спектром дополнительных услуг, в частности по сдаче апартаментов в аренду и жилые или не сервисные апартаменты: квартиры в доходных домах, без права прописки - псевдожилье.

Примерами сервисных апартаментов являются «Докландс», «Авеню апарт», «Салют», апартаменты YE'S.

Не сервисные апартаменты, это – комплекс «Пятый элемент», «Лотос Тауэр», «Голландия» и «Елагин апарт».

Если брать процентное соотношение числа всех апартаментов в Санкт-Петербурге, то на долю  не сервисных апартаментов приходится 64%, а сервисных 36%.

 

О СЕРВИСНЫХ АПАРТАМЕНТАХ ВО ВСЁМ МИРЕ 2.png

Безусловным лидером по числу сервисных апартаментов является США и Канада – более 50% всего мирового рынка апартаментов.

Ключевые рынки апарт-размещения в Европе - это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания) - Лондон, Париж, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид.

В Азии наибольшее распространение сервисные апартаменты получили в Гонконге, азиатском экономическом центре, где на каждую 1000 гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях. Годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90%, что является лучшим показателем в мире.

На Австралию и Латинскую Америку приходится примерно по 8% числа всех апартаментов.

Немного отстает Ближний Восток (7%), знаменитый своими высокими небоскребами и ценами. Так стоимость апартаментов в небоскребе Burj Khalifa составляет 10 330 долларов США за м².

В Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно и занимает всего 1% числа всех апартаментов.

 Для России и стран СНГ характерно распространение арендных квартир. Получается, что высокая насыщенность арендными квартирами тормозит развитие апартаментного сегмента. Мы занимаем всего 3% мирового рынка.

 Но по мере распространения данного вида недвижимости, а также организации крупных спортивных и публичных мероприятий, сегмент сервисных апартаментов начинает набирать обороты, В особенности в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи.

В целом для мирового рынка апартаментного размещения, как нового сегмента, характерен ежегодный рост на 5-20% в количественном выражении числа апартаментов в зависимости от страны.

 

МОСКВА 3.png

Теперь поговорим о рынке Москвы. Как подчитали эксперты компании SA Ricci, объем предложения на первичном рынке апартаментов Москвы по предварительным итогам 2015 г. составил 592 000 м².

В продаже было представлено 93 проекта. На рынок апартаментов вышли 26 новых проектов, из них 11 проектов бизнес класса, 9 проектов комфорт класса и всего 5 премиального уровня классов элит и премиум.

Цены реализации  апартаментов по классам начинаются от 122 000 в сегменте эконом и достигают показателей выше 1,5 млн рублей за 1 м² для строящихся объектов  класса элит.

Спрос на апартаменты зависит от класса проектов, а также общей концепции. Так, максимальный спрос у бизнес класса на однокомнатные или двухкомнатные апартаменты площадью до 100-120 м².

Если смотреть распределение  апартаментов по типам, то на долю однокомнатных приходится 42% всего числа покупок,  апартаментов с двумя спальнями – 28%, 16% на студии, 12% - апартаменты с тремя спальнями и 2%  с четырьмя спальнями.

 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 4.jpg

Возвращаясь к рынку апартаментов Санкт-Петербурга. Всего, по данным Colliers International, сейчас в городе и пригородах предлагается 26 проектов апартаментов общей площадью 164 000 м² (с учетом cтроящихся проектов). Предложение в этом сегменте растет – в 2018–2019 гг. появится примерно 8 000 единиц, это увеличит объем рынка апартаментов почти в 3 раза.

На карте отмечены основные городские проекты апартаментов.

Хотелось бы отметить такой момент: все проекты, в которых реализуются апартаменты, не только географически рассредоточены по городу, но удачно расположены в его центральных районах. Для данного формата хорошая локация это безусловное правило, а не исключение, причем, это касается не только высоких классовых сегментов, но и сегмента масс-маркет.

Средняя стоимость квадратного метра в апарт-проектах варьируется от 77 000 до 300 000 руб. и напрямую зависит от класса недвижимости.

Сейчас на долю элитных объектов приходится примерно 19% площадей, бизнес-класс занимает 28%, и более половины рынка (53%) относится к комфорт-классу.

 

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ  5.png

Одна из основных целей вложения денег в апартаменты  - извлечение прибыли путем их  сдачи в аренду.

Рассмотрим инвестиционную привлекательность студии на примере трех проектов: Docklands, Avenue Apart и Salut.

Так Docklands (Докландс) при цене покупки 4,3 млн рублей и арендной ставке 50 000 руб., прогнозирует доход физического лица в размере 35 тыс. в месяц, доходность к стоимости апартаментов 9,5% годовых и срок окупаемости 10,5 лет.

Приобретая студию в авеню апарт на этапе ввода объекта в эксплуатацию за 4,9 млн руб. можно рассчитывать на доходность к стоимости апартаментов 8,5% годовых и на срок окупаемости 11,5 лет.

Стоимость студии в апарт-отеле «Салют» составит 2,6 млн рублей и при арендной ставке 26 000 рублей обеспечит доход в размере 18 000  руб/мес, доходность к стоимости апартаментов 8,2% годовых и срок окупаемости 12 лет.

 

ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ

 

Инвесторы

 

Мужчины (60%) и женщины (40%), 30 - 60 лет, доход выше среднего. Бизнесмены.  Владельцы нескольких объектов недвижимости. Собственники «арендного бизнеса».

Покупатели из регионов (Москва, Мурманск, Сибирь, СНГ). Рассматривают приобретение пакетных предложений: студии, однокомнатные апартаменты.

Основной мотив покупки -  получение прибыли. Центр города, близость метро, высокая доходность, небольшой срок окупаемости и ликвидность объекта. Наличие полной отделки, мебели и УК.

 

Рационалы

 

Мужчины (60%) и женщины (40%), 18-60 лет. Часто одинокие люди, без семей или пары в возрасте.

Жители Санкт-Петербурга и регионов. Жители пригорода, использующие апартамент для временного пребывания в городе. Экспаты, временно работающие в РФ. Иногородние студенты.

Рассматривают приобретение апартаментов небольшой площади 30-50 м² – студии или однокомнатные, без видовых характеристик.

Основной мотив покупки – иметь место, где остановится, помимо основного жилья, а также способ сохранить накопленные денежные средства. Важна ликвидность объекта, отделка и мебель.

 

Семейные

 

Семейные пары с 1-2 маленькими детьми, 30 - 45 лет. Муж - бизнесмен, жена - домохозяйка.

Рассматривают приобретение апартаментов с 2-3 спальнями для проживания всей семьей.

Могут покупать студию - однокомнатный апартамент для ребенка.

Основной мотив покупки - увеличение площади, улучшение жилищных условий, функциональность планировок, развитая инфраструктура (ресторан, фитнес, детский сад / площадка), наличие сервисов, панорамный вид из окон приветствуется.

 

Эстеты

 

Мужчины, 27-50 лет, женаты, высокий уровень дохода, топ-менеджеры или владельцы бизнеса.

Лица, совершающие статусную покупку - апартаменты с видом.

Рассматривают приобретение апартаментов от 100 - 300 м² с эксклюзивным дизайном.

Основной мотив покупки – престиж, архитектура, исторический центр города, панорамные виды из окон, сервисы и услуги.

 

Организации

 

Российские или иностранные компании, задачей которых является предоставление жилья для регулярно приезжающих сотрудников из других офисов.

Рассматривают приобретение студий и однокомнатных апартаментов, а также офисов (при наличии в комплексе).

Основной мотив покупки - корпоративное жилье, центр города, развитая инфраструктура, наличие сервисов. Полная отделка и мебель.

 

ВСЕ АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ