Рынок апартаментов в первом полугодии 2016 года по оценке компании «Метриум Групп»

arhitekturnye-foto-Piter-Styuart_10.jpg

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги I полугодия на рынке апартаментов Москвы. Несмотря на активный выход новых проектов, объем предложения снизился на 3,7%. Средняя цена квадратного метра практически не изменилась (+0,4%).

В первой половине 2016 года на рынке апартаментов Москвы сохранилась высокая девелоперская активность. По данным «Метриум Групп», продажи открылись сразу по 16 новым адресам, что сопоставимо с прошлогодними показателями аналогичного периода (14 новых объектов). Пополнившие рынок проекты отличались разнообразием качественных характеристик, среди них были как клубные дома элитного класса в ЦАО, так и демократичные апарт-комплексы в традиционно непрестижных частях города.

Проекты, вышедшие на рынок апартаментов в 1 полугодии 2016 г.

Проект

   Округ

        Класс

               Девелопер

Гостиница «Восток»

   СВАО

         комфорт 

              ОАО  «Гостиница  «Восток»

АК «Город на Рязанке»

   ЮВАО

         комфорт  

              ГК ТЭН

АК «Отражение»

   СВАО

         комфорт

              АО МПФК «Укрросметалл»

АК Studio#12

   СВАО

         бизнес

              KR Properties

АК «Золоторожский»

   ЮВАО

         бизнес

              ООО «Стимул»

ЖК AFI Residence Paveletskaya ♦♦

   ЮАО

         бизнес

              AFI Development

АК «Букинист» ♦

   ЮЗАО

         бизнес

              Концерн «КРОСТ»

ЖК «Царская площадь»

   САО

         бизнес

              Coalco/MR Group

Клубный дом Bunin

   ЦАО

         элитный

              Vesper

АК «Резиденция на Покровском бульваре»

   ЦАО

         элитный

             «Лидер-Инвест»

Бутик-Отель
Stand Art

   ЦАО

         элитный

             н/д

ЖК «Воробьев дом» ♦

   ЗАО

         элитный

             MR Group

АК «Большевик»

   САО

         элитный

             O1 Properties

Источник: «Метриум Групп»

Кроме того, в начале года на рынок был выведен ЖК PerovSky, однако позднее апартаменты в комплексе были сняты с продажи. Также в первом полугодии 2016 года возобновилась реализация проектов Kleinhouse, Golden Mile private residence и Soyuz Apartments, стартовали продажи во второй очереди ЖК «Березовая аллея», а в комплексах Aerolofts, «Савеловский», «Технопарк» и TriBeCa APARTMENTS предложение расширилось за счет выхода новых корпусов. Одновременно рынок покинуло несколько проектов, в том  числе «Резиденция МОНЭ», где был осуществлен перевод апартаментов в квартиры.

Таким образом, по итогам первой половины 2016 года в экспозиции находилось 93 проекта с апартаментами, совокупный объем предложения оценивается на уровне 9 840  лотов♦♦♦. Несмотря на активный выход новых проектов, по сравнению с началом года число реализуемых апартаментов снизилось на 3,7%. Как поясняют аналитики «Метриум Групп», сокращение предложения стало результатом стабильного покупательского интереса к формату. Также влияние оказала крупная сделка между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ГК «Интеко», в результате которой АИЖК выкупило пул в 295 апартаментов в МФК «Лайнер» для создания арендного жилья.

В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. С начала года их доля сократилась на 2,1 п.п. и составила 55,9%. Продолжает завоевывать позиции массовый сегмент. По сравнению с декабрем 2015 года он прибавил те же 2,1 п.п., достигнув 27,4%. Доля апартаментов элитного класса осталась неизменной (16,7%).

Структура предложения по сегментам (по количеству апартаментов) (внешний круг – 2 кв. 2016г., средний круг – 1 кв. 2016г., внутренний круг – 4 кв. 2015г.)

2.png

Источник: «Метриум Групп»

По данным «Метриум Групп», все так же большинство проектов реализуется в ЦАО. За отчетный период предложение в округе пополнилось 3 новыми апарт-комплексами, что привело к росту его доли на 2,2 п.п. (до 44,1%). За ним со значительным отрывом следует САО (15,1%), потерявший с начала года 1,1 п.п. Замыкает тройку СВАО с 12,9% (+1,1 п.п.). Также обращает на себя внимание появление комплексов с апартаментами в ЮВАО, где ранее подобных проектов не было, а в первом полугодии открылись продажи сразу по двум адресам. Таким образом, сегодня формат апартаментов представлен во всех округах в старых границах Москвы.

Структура предложения по округам по количеству проектов

3.png

Источник: «Метриум Групп»

Произошедшие изменения привели к перераспределению предложения по округам. По-прежнему наиболее насыщен рынок апартаментов в САО (27,3%), но с начала года его доля значительно сократилась (-10,5 п.п.) из-за приостановки продаж в некоторых локальных проектах, а также реализации крупного пула лотов в МФК «Лайнер». Занимающий второе место ЦАО вплотную приблизился к лидеру (24,1%), прибавив за отчетный период 1,7%. На третьем месте расположился ЮАО с 14,1% (+1,7%).

Структура предложения по округам по количеству апартаментов

4.png

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра по итогам первой половины 2016 года составила 267 500 руб. По сравнению с началом года она практически не изменилась (+0,4%). Рост цен по ряду наиболее успешных проектов был скомпенсирован снижением курса доллара и выходом новых комплексов с более демократичным ценовым уровнем.

По округам наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика. Наибольший прирост с начала года отмечен в ЗАО (+11%). Он был спровоцирован стартом продаж в единственном элитном комплексе округа – ЖК «Воробьев дом». Также положительная коррекция отмечена в САО (+5%) и СВАО (+1%), а в ЮАО ценовой уровень остался неизменным. В прочих московских округах наблюдалось снижение средних цен на 2-3%, максимальное пришлось на ЦАО (-5%) и было во многом вызвано изменением курса валют.

Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.

5.png

Источник: «Метриум Групп»

Наиболее доступные предложения экспонируются в следующих комплексах апартаментов:

  • Гостиница «Восток» (2,28 млн руб. за 16,42 кв. м);
  • АК CleverLand (2,39 млн руб. за 16,03 кв. м);
  • АК «Янтарь - apartments» (2,8 млн руб. за 24,96 кв. м);
  • ЖК «Березовая аллея» (2,95 млн руб. за 25 кв. м);
  • ЖК «Царицыно-2» (2,99 млн руб. за 23,1 кв. м).

Самые дорогие лоты реализуются в проектах:

  • Golden Mile private residence ($34,9 млн за 896 кв. м);
  • «Город Столиц» ($14 млн  за 465 кв. м);
  • «Новый Арбат, 32» (914,8 млн руб. за 415,8 кв. м);
  • Chekhov (8,5 млн $ за 291,8 кв. м);
  • Turandot Residences (6,6 млн $ за 274,28 кв. м.

Основные тенденции

«Первая половина 2016 года для рынка апартаментов выдалась насыщенной, – отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – В продажу активно выходили новые проекты и корпуса в уже реализуемых комплексах. Однако по итогам отчетного периода количество экспонируемых лотов сократилось, чему способствовал в том числе и активный спрос. Сегмент апартаментов по-прежнему остается привлекательным для покупателей. Более доступные цены в сочетании с высокими качественными характеристиками многих апарт-комплексов позволяют последним успешно конкурировать с классическим жильем.

Цена квадратного метра по итогам полугодия практически изменилась. При этом во многих успешных проектах было отмечено повышение ценового уровня, которое в конечном счете было скомпенсировано за счет выхода новых проектов с относительно демократичными ценами, а также благодаря снижению курса доллара по отношению к национальной валюте.

Одним из важных событий на рынке стало заключение АИЖК крупных сделок по выкупу апартаментов в МФК Match Point и «Лайнер» с целью создания фонда востребованного арендного жилья. Поэтому основными требованиями к объектам стали небольшие площади лотов, высокие качественные характеристики, наличие отделки и хорошая транспортная доступность. На сегодняшний день именно сегмент апартаментов наиболее полно отвечает запрашиваемым критериям. Следует отметить, что подобных прецедентов рынок еще не знал, а АИЖК намерено продолжить создание арендного фонда жилья не только путем выкупа лотов в уже реализуемых проектах, но и благодаря строительству собственных доходных домов.

Наконец, в начале года возобновилось обсуждение возможности изменения статуса апартаментов. Сразу несколько осведомленных лиц заявляли о том, что соответствующий закон будет принят до конца текущего года. Если апартаменты действительно приравняют к жилью, это даст мощный толчок развитию сегмента уже в ближайшем будущем. Пока же ограничения существуют, девелоперы продолжают осуществлять перевод самостоятельно. Уже получили статус квартир апартаменты в ЖК «Резиденция МОНЭ», аналогичная работа ведется относительно ЖК «Березовая аллея», а также некоторых проектов компании MR Group».

____________________________________________________________

Бронирование велось с 2015 года, в 2016 году стартовали официальные продажи

♦♦ Продажи апартаментов в проектах открылись в 2016 году, ранее предложение составляли только квартиры

♦♦♦ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

ВСЕ АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ