Формат многофункциональных комплексов (МФК), в свое время очень популярный в Москве, сегодня также весьма активно сдает позиции. К такому выводу пришли эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», анализируя объем ввода столичных МФК, который за два последних года, например, уменьшился на 35%. Чем это грозит апартаментному формату? Ведь примерно 15% апартаментов размещены именно во многофункциональных комплексах вместе с гостиничными номерами, обычными квартирами, коммерческой недвижимостью в виде офисов и бизнес-центров, помещений свободного назначения.
Как справедливо полагает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, оснований для беспокойства нет. Поскольку в Москве по сути, нет и особой необходимости в МФК. Как самостоятельный формат, их вообще можно считать избыточными, ведь их традиционно располагают в таких локациях, где уже есть торговая и офисная окружающая инфраструктура.
В принципе, понятие многофункционального комплекса – вообще вещь довольно размытая. Ибо сегодня около 80% стандартных многоквартирных столичных зданий имеют на первых этажах помещения разного рода коммерческого назначения. Но при этом их не называют МФК, их называют просто жилыми домами. И в проектах с апартаментами картина та же. То есть сложно определить, в какой момент обычный дом вдруг превращают в МФК. И к тому же непонятно, зачем.
Любопытно, что столичные апартаменты вообще не имеют категории эконом-класса, на долю предложения низшего ценового уровня таких объектов в комфорт-классе приходится 44% от общего объема апартаментов, в бизнес-классе это 50%, и 6% за элитными апартаментами.
Многофункциональные комплексы в России изначально не имели четких нормативов при их строительстве, у столичных застройщиков, образно выражаясь, вообще была полная свобода самовыражения. Сейчас планируется законодательно регулировать этот рынок, вводя более жесткие строительные нормы.
Законодателям придется в конце концов определиться и с юридическим статусом апартаментов – считать ли их гостиничными номерами или признать жильем. А пока что назначение жилых и коммерческих готовых помещений устанавливается самими девелоперами.
Однако по некоторым существующим законопроектам уже ожидается, что застройщикам придется обеспечивать проекты социальной инфраструктурой — с соблюдением хотя бы частично нормативов жилищного строительства, по которым определяется высота потолков, размеры комнат, инженерия и так далее. Увы, пока на этом рынке не всё совсем прозрачно по законодательству и ценообразованию.
И хотя очевидным плюсом апартаментного формата является выгодная цена на 10-15% ниже, чем у обычных квартир, а также свободные планировки и качественные инфраструктурные объекты высокого уровня, — но когда перед покупателем встает выбор между апартаментами и аналогичной по площади квартирой, большинство предпочитает квартиру. Ибо квартира — это знакомо и понятно, а в случае с апартаментами еще жди реформ по законодательным инициативам…
У апартаментов и МФК в столице пути явно расходятся. Разумеется, есть столичные многофункциональные комплексы по интересным и рентабельным проектам. Однако по мнению специалистов департамента новостроек и аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в Москве этот формат нельзя назвать имеющим высокую конкурентоспособность. Зато МФК более перспективны в регионах.
