За год новостроек-«хамелеонов» в Москве стало на 24,2% больше

Обзор проектов в «старых» границах Москвы, которые одновременно представляют и квартиры, и апартаменты, подготовили эксперты компании Est-a-Tet. За год объем предложения таких новостроек-«хамелеонов» вырос на 24,2%, а средняя цена – на 9,3%.

Всего в реализации на первичном рынке Москвы в «старых» границах представлено 15 проектов, совмещающих в себе предложение квартир и апартаментов. Большего всего таких комплексов сосредоточено в комфорт-классе – 7, в бизнес-классе – еще 6.

В среднем квартиры в мультиформатных комплексах на 15-20% дороже, чем апартаменты, за исключением МФК «Водный», где стоимость апартаментов, наоборот, выше (апартаменты представлены в корпусе на высокой стадии строительной готовности). Разница между входным билетом в подобные проекты для квартир и апартаментов может доходить до 45% из-за различий, в первую очередь, в площадях лотов.

В структуре предложения проектов с квартирами и апартаментами в годовой динамике зафиксировано смещение в сторону бизнес-класса – его доля выросла с 41% до 58%, а доля комфорт-класса, напротив, сократилась – с 54% до 39%.

В комфорт-классе за год на рынок поступил квартал «Парк Легенд» (стартовали продажи квартир) и мкрн. «Царицыно-2» (началась реализация апартаментов). В бизнес-классе вышли ЖК «Царская Площадь» и ЖК AFI Residence Paveletskaya. Элитный сегмент не пополнялся новыми проектами.

                               

Средневзвешенная цена предложения мультиформатных проектов в массовом сегменте в годовой динамике уменьшилась на 2,3% в связи с выходом в продажу большого объема предложения недорогих апартаментов в мкрн. «Царицыно-2». В бизнес-классе цена продемонстрировала положительную ценовую динамику – на 12,7% (основной драйвер роста – более дорогие новые проекты), как и в элитном сегменте – на 9,1%.

                       

Динамика средних бюджетов покупки соответствовала изменениям средних цен по сегментам: в комфорт-классе – снижение на 1,8%, в бизнес- и элит-классе увеличение – на 5,4% и 3,7% соответственно.

В комфорт-классе средняя площадь реализуемых лотов в «проектах-хамелеонах» практически не изменилась за год. В бизнес-классе этот показатель уменьшился из-за того, что в 2015 году в реализации была высока доля больших квартир в уже сданных в эксплуатацию комплексах – ЖК «Триколор», ЖК «Маршал» и ЖК «Хорошевский». Средняя площадь лота в этих проектах была 85 кв. м, а их доля в общем объеме мультиформатных комплексов достигала 65%. В 2016 году основная часть предложения приходилась на новые объекты – ЖК «Сердце Столицы», ЖК AFI Residence Paveletskaya и ЖК «Царская Площадь», где средняя площадь квартир составила 69 кв. м.

Сокращение средней площади предложения в премиальном сегменте обусловлено перераспределением долей между квартирами и апартаментами. В 2016 году выросла доля апартаментов с меньшей площадью по сравнению с квартирами.

«Для покупателя наличие в одном проекте и квартир, и апартаментов – это, безусловно, преимущество, поскольку для объектов разного формата предлагается единая концепция, качество строительства, аналогичные планировки и площади. Таким образом, для тех, кто не нуждается в прописке, открывается возможность приобрести более дешевые апартаменты с качественными характеристиками квартир. Для однокомнатных квартир разница в цене между апартаментами и квартирами может быть порядка 15%, для многокомнатных – до 20%. Такой формат также позволяет застройщикам без изменения назначения земли создавать востребованный и интересный продукт, расширяя линейку предложений и ценовой диапазон своего проекта, – рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet ЮлияСапор. – Мультиформатные новостройки прежде всего возводятся в промзонах, а значит, в будущем их количество будет только расти».

ЖК	Класс	Cтатус	Min бюджет, млн руб.	Площадь лота с min бюджетом, кв. м
Жилой квартал I’M	элита	квартиры	15,5	37,95
		апартаменты	12,1	38,62
ЖК «Маршал»	бизнес	квартиры	14,8	48,6
		апартаменты	9,1	37,3
ЖК «Триколор»	бизнес	квартиры	10,2	51
		апартаменты	4,7	27,7
ЖК «Царская Площадь»	бизнес	квартиры	9,9	37,1
		апартаменты	6,6	30,4
МФК «Фили Град»	комфорт	квартиры	8,8	38,7
		апартаменты	5,4	27,58
Квартал «Парк Легенд»	комфорт	квартиры	6,7	36,7
		апартаменты	4,8	37,4
ЖК «Ясный»	комфорт	квартиры	5,4	38,4
		апартаменты	3,6	28,6
МФК «Савеловский Сити»	комфорт	квартиры	5,3	27,5
		апартаменты	4,5	28,5
МФК «Водный»	комфорт	квартиры	4,8	27
		апартаменты	6,9	43,2
Мкрн. «Царицыно-2»	комфорт	квартиры	4,4	40
		апартаменты	2,4	23,17