По итогам 2014 г. на первичном рынке Москвы и Подмосковья насчитывалось 107 зданий с апартаментами. Это на 20% больше, чем в середине года. Общая площадь запроектированных апартаментов составила 1,44 млн кв. м, что превышает показатель первого полугодия на 21%. Прирост цен за этот период составил 16,8%. Летом 2014 г. средняя стоимость метра в данном сегменте была равна 254 300 руб., а в конце года – 297 000 руб., согласно данным «ИРН-Консалтинг».
Самое большое повышение средней стоимости метра апартаментов произошло в районах Москвы внутри ТТК: с 416 600 до 534 900 руб., или на 28,4%. В столичных районах между Третьим транспортным кольцом и МКАД прирост цен оказался гораздо более скромным – на 6,3%: со 191 700 до 203 700 руб. за «квадрат». А вот апартаменты за МКАД подорожали всего на 3,8%: с 72 200 до 74 900 руб. за метр.
Как изменились цены и что с ними будет дальше?
По мнению специалистов «ИРН-Консалтинг», такая разница в динамике цен апартаментов за последние полгода объясняется просто. Стоимость большинства объектов внутри ТТК номинирована в валюте, и с падением курса рубля произошло повышение рублевых цен. Между Третьим транспортным кольцом и МКАД доля зданий, где стоимость апартаментов привязана к доллару или евро, составляет 38%, поэтому здесь ослабление курса рубля в меньшей степени повлияло на динамику средней рублевой цены метра. А вот за МКАД все объекты реализуются в рублях, а небольшой рост средней стоимости метра связан с увеличением степени готовности зданий.
Во втором полугодии 2014 г. одним из наиболее доступных комплексов с апартаментами внутри ТТК стал RIVERDALE Apartments, от ТТК до МКАД – «Фили Град», за МКАД – апартаменты в мкр. 1 Мая в Балашихе.
RIVERDALE Apartments, реализацией которого занимается Imagine Estate, расположен в Даниловском районе ЮАО по адресу: Павелецкий 2-й пр-д, д. 5, стр. 1. Это монолитное 8-этажное здание на 64 апартамента. На стадии отделки стоимость на 1-4-комнатных помещений площадью 43,5 – 268,0 кв. м варьировалась от 12,6 млн до 53,5 млн руб., или от 199 800 до 288 600 руб. за метр.
Апарт-комплекс «Искра-парк»
Комплекс «Фили Град» находится в районе Филевский парк ЗАО по адресу: Береговой проезд, вл. 5. Корпус 2А – это монолитное здание переменной этажности на 228 помещений общей площадью 14 866 кв. м. Здесь можно было приобрести 1-3-комнатные апартаменты от 41,8 до 100,2 кв. м за 6,5 – 14,5 млн руб., или по 135 000 – 160 000 руб. за «квадрат».
Апартаменты в мкр. 1 Мая Балашихи от компании «Мортон» представляют собой готовое монолитное здание от 13 до 21 этажа, рассчитанное на 471 помещение общей площадью 19 545 кв. м. Стоимость на 1-2-комнатных апартаментов площадью 33,0 – 57,7 кв. м варьировалась от 2,6 млн до 4,1 млн руб., или 69 000 – 78 700 руб. за метр.
Введение законодательных и налоговых изменений в отношении апартаментов в конце 2014 г. пока не повлияло на динамику цен в этом сегменте. Напомним, что в ноябре вышло постановление правительства Москвы, фактически запрещающее возводить апартаменты вне гостиничных комплексов. Теперь к апартаментам могут относиться только помещения, предназначенные для временного проживания и построенные по нормам, предусмотренным для гостиниц.
Ситуацию усугубляет и новый рыночный налог на имущество со ставкой 2%. Он делает содержание помещений с офисно-торговым статусом, которые предлагаются для проживания, слишком накладным, т.к. закрывает лазейки в законодательстве, позволявшие застройщикам получать завышенную прибыль при строительстве таких зданий.
Огромная ставка налога существенно снижает привлекательность покупки подобной недвижимости с целью проживания. Прежде всего это касается относительно недорогого сегмента апартаментов, т.к. люди со скромным достатком просто не в состоянии отдавать государству за жилье сотни тысяч рублей в год. Тем более что многие из них приобретают недвижимость в кредит и должны ежемесячно перечислять значительные суммы банку. Поэтому компенсировать завышенный налог и, следовательно, поднять спрос можно будет только огромными скидками (на уровне 30-40% от сложившейся стоимости на рынке жилья), которые «съедят» большую часть прибыли застройщиков.
Новые проекты с апартаментами
Согласно исследованию «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 2013-2014 гг.», в конце 2014 г. в столице внутри ТТК предлагалось на продажу 40 зданий с апартаментами, между Третьим транспортным кольцом и МКАД – 53 объекта, и еще 14 зданий за МКАД.
Среди новых объектов внутри ТТК можно назвать комплексы «Волга» и «Дом на Люсиновской», от ТТК до МКАД – «Искра-парк» и комплекс «Ландыши», за МКАД – апарт-комплекс «Водолей».
Комплекс «Волга» находится на пересечении Большой Спасской улицы и Докучаева переулка в районе Красносельский ЦАО. Это монолитное здание в 16-19 этажей, рассчитанное на 295 помещений общей площадью 19 092 кв. м. На стадии подготовки строительной площадки 1-4-комнатные апартаменты площадью 42,6 – 108,9 кв. м предлагались за 9,0 млн – 22,0 млн руб., или по 187 000 – 240 000 руб. за метр. Завершение строительства ожидается во II квартале 2017 г.
«Дом на Люсиновской» в 3-м Люсиновском переулке представляет собой 13-этажное монолитно-кирпичное здание на 78 апартаментов. На нулевом этапе строительства 1-4-комнатные помещения от 44,7 до 134,1 кв. м можно было приобрести за 10,7 млн – 37,1 млн руб., или по 225 000 – 276 370 руб. за «квадрат». Закончить строительство должны в конце 2015 г.
«Искра-парк» от «Галс-Девелопмент» находится в районе Беговой САО по адресу: Ленинградский пр-т, д. 35. Проектом предусмотрено возведение 10-секционного монолитного здания переменной этажности, рассчитанного на 739 апартаментов. На нулевом этапе строительства стоимость 1-4-комнатных помещений площадью 40,0 – 130,0 кв. м варьировалась от 6,4 млн до 26,0 млн руб., или от 159 000 до 200 000 руб. за метр. Ввести объект в эксплуатацию планируется во II квартале 2018 г.
Апарт-комплекс «Ландыши» возводится в районе Коньково ЮЗАО, по адресу: Островитянова ул., кв-л 43. Реализацией занимается компания «МИЦ». На территории 1,3 га предусмотрено строительство семиэтажного монолитно-кирпичного дома на 327 помещений общей площадью 16 503 кв. м. На уровне котлована 1-3-комнатные апартаменты площадью 34,0 – 94,7 кв. м можно было приобрести за 5,2 млн – 12,7 млн руб., или по 130 000 – 155 000 руб. за «квадрат». Завершение работ намечено на начало 2017 г.
Апарт-комплекс «Ландыши»
Комплекс «Водолей» от компании Development Group возводится в Красногорске по адресу: Октябрьская ул., д.10. Это шестиэтажное монолитное здание на 88 помещений общей площадью 3113 кв. м. Во второй половине 2014 г. на уровне котлована предлагались 1-3-комнатные апартаменты, в том числе студии, площадью 28,0 – 55,0 кв. м за 2,1 млн – 4,2 млн руб., или по 63 500 – 77 000 руб. за метр. Ввести объект в эксплуатацию планируется в III квартале 2015 г.
