Столичная строительная среда в минувшем 2016 году подверглась серьезным изменениям, и главное в том, что девелоперы для укрупнения объединили активы разных компаний. Оттого значительно увеличились и объемы портфелей некоторых игроков на рынке недвижимости «старой» Москвы. Это повлекло за собой ротацию позиций крупнейших застройщиков в листинге. Вслед за меняющимся рынком аналитикам компании «Метриум Групп» пришлось пересмотреть и методику составления рейтинга, разделив его на две части: одна — объем портфеля реализуемых на первичном рынке проектов и вторая — фактический объем ввода жилья за прошедший 2016 год.
Рейтинг по объему портфеля
По объему портфеля реализуемых на первичном рынке проектов аналитики «Метриум Групп» составляют рейтинг крупнейших девелоперов «старой» Москвы уже не первый год. Однако рейтинг итогов 2016 года специалисты компании решили не только разделить на две независимые друг от друга части, но и ужесточить по критериям отбора. По прошлым годам объем портфеля они определяли как суммарную жилую площадь всех проектов компании, где на данный момент идут первичные продажи. Однако крупные жилые и апартаментные комплексы учитывались по общей заявленной площади.
«Такой подход позволяет определить скорее амбициозность того или иного девелопера, а не реальный масштаб его бизнеса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – За последние несколько лет мы стали свидетелями вывода на рынок большого количества мега-проектов, счет в которых идет на сотни тысяч и даже миллионы квадратных метров жилья, а сроки реализации растянуты на годы и десятилетия. При этом в моменте ведется строительство лишь небольшой доли заявленных площадей. И нет никаких гарантий, что проект будет завершен в первоначально задуманном виде, не сократится или не увеличится в масштабах, не перейдет под контроль другого девелопера и т.д. И если учитывать в рейтинге заявленные показатели, а не площадь реально возводимых объектов, то образуется серьезный перекос: девелоперы крупных проектов занимают высокие позиции, при этом по факту строят совсем небольшие объемы».
Вот и решили учитывать рейтинг только по показателям суммарной площади проектов квартир или апартаментов из официальных документов открытого доступа: разрешения на строительство, выданные компетентными органами, проектные декларации и разрешения ввода в эксплуатацию на готовые объекты. Учитывая при этом только площади корпусов или очередей, где на первичном рынке идет реализация квартир, без полностью распроданных корпусов или очередей.
Главной же новостью стало то, что рейтинг крупнейших застройщиков «старой» Москвы по объему портфеля за 2016 год поменял лидера. На первом месте с показателем 1,1 млн кв. м жилья оказалась Группа компаний ПИК. Несмотря на то, что этот девелопер в прошлом году вывел на рынок несколько новых проектов, «золото» ему было обеспечено не этим, а приобретением девелоперского бизнеса компании «МОРТОН». Оттого портфель реализуемых проектов увеличился более чем на треть, и ПИК запросто обошел компанию «Донстрой», которая до этого была бессменным лидером рынка недвижимости «старой» Москвы.
Компания «Донстрой» с суммарной площадью реализуемых проектов 863 600 кв. м. оказалась на втором месте. Третье место у компании MR Group, в активе которой 776 900 кв. м площадей строящихся жилых и апартаментных комплексов.
Еще два игрока столичного рынка преодолели отметку полумиллиона квадратных метров: Capital Group и «Эталон-Инвест». У них соответственно четвертое и пятое места с площадями 666 200 и 514 500 кв. м.
В первой десятке также Группа ЛСР (6-е место, 479 600 кв. м), «МонАрх» (7-е место, 463 100 кв. м), ФСК «Лидер» (8-е место, 455 700 кв. м), «Интеко» (9-е место, 305 900 кв. м) и МСФ-6 (10-е место, 291 300 кв. м).
Отдельно можно отметить компании ФСК «Лидер» и «Флэт и Ко», у которых соответственно 8-е и 12-е места. Свои высокие позиции они, как и ГК ПИК, заняли за счет получения контроля над активами других девелоперов. В случае с ФСК «Лидер» это компания ДСК-1 и крупный жилой комплекс «Некрасовка». Данное приобретение позволило увеличить портфель проектов в «старой» Москве почти на 80%. А к «Флэт и Ко» перешли проекты компании «Грас» – МФК «Флотилия», «Утесов» и ЖД МПИ. Они заняли в портфеле девелопера чуть более 60% объема.
Рейтинг по объему ввода
В 2016 году по данным московского департамента градостроительной политики в столице ввели 3,34 млн кв. м жилья, что на 14% меньше, нежели годом ранее. В старых границах Москвы показатель составил 1,64 млн кв. м. Но этая статистика не учитывает ввод апартаментов. Однако аналитики компании «Метриум Групп» при составлении своего рейтинга учли этот немаловажный и весьма актуальныйсегмент рынка. Как показывает исследование, девелоперами топ-20 в 2016 году получены разрешения на ввод в эксплуатацию проектов в «старой» Москве суммарной жилой площадью ровно один миллион квадратных метров.
Лидером 2016 года по объему ввода в «старой» Москве стала компания «Галс-Девелопмент». У девелопере получены разрешения на ввод в эксплуатацию трех проектов: Wine House, «Сады Пекина» и IQ-Квартал, плюс первая очередь жилого комплекса «Наследие». Эти квартиры и апартаменты составляют суммарную площадь 112 700 кв. м.
На втором месте с отставанием более чем на 7 000 кв. м следует группа компаний «Пионер». Этим девелопером в 2016 году введено 105 300 кв. м жилья. Таков объем двух корпусов в ЖК «Life-Митинская Экопарк» и трех корпусов в ЖК «Life-Ботанический сад».
Замыкает тройку концерн «КРОСТ» с показателем 100 000 кв. м. В 2016 году РВЭ было оформлено на шесть корпусов в четырех жилых комплексах: «Невский», Union Park, Wellton Park и Wellton Park Золотая миля.
В первой пятерке компания «Интеко» с разрешением на ввод 93 200 кв. м жилья в проектах «Лайнер» и Balchug Residence, а также компания ДСК-1, которая ввела ЖК «Некрасовка» с несколькими корпусами суммарной площадью 84 300 кв. м жилья. В настоящий момент активы ДСК-1 контролирует компания ФСК «Лидер». Однако большая часть работ по строительству этих объектов велась первоначальным владельцем. Поэтому эксперты «Метриум Групп» решили указать в рейтинге именно компанию ДСК-1.
Места с 6-го по 10-е заняли ГК ПИК (четыре корпуса в ЖК «Варшавское 141», 78 700 кв. м), ГК «МонАрх» (два корпуса в ЖК «Мосфильмовский», 64 400 кв. м), «Эталон-Инвест» (два корпуса в ЖК «Эталон-Сити», 60 300 кв. м), Группа ЛСР (три корпуса в ЖК «Донской Олимп», 56 500 кв. м) и «Лидер Инвест» (ЖК «Дом на Нагатинской», «Дом на Рогожском валу», «Дом на Люсиновской», «Дом на Самаринской», 36 100 кв. м).
«Столичный рынок недвижимости сегодня находится в довольно сложной ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Объем предложения стремительно растет, а темпы ввода – падают. Столичный департамент градостроительной политики подсчитал, что в 2016 году снижение объемов сдачи нового жилья в Москве составило 14%. Здесь нужно сделать поправку на то, что 2015 год стал рекордным за 10 лет по количеству введенных «квадратов», а итоги 2016 года в целом коррелируются с показателями других посткризисных годов. Однако сегодня на рынке отмечается тревожная тенденция к переносу сроков завершения во многих проектах. Так, по оценке экспертов нашей компании, в прошлом году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек. Это свидетельствует о том, что отдельные девелоперы сталкиваются с трудностями, испытывают проблемы с финансированием своих проектов. Как следствие, покупателям нужно быть предельно осторожными с выбором объекта для приобретения жилья. Наш рейтинг по объемам ввода жилой недвижимости может стать ориентиром для потребителя и помочь выбрать правильную компанию. Ведь в нем представлены девелоперы, которые успешно завершили строительство своих проектов и получили разрешения на ввод в эксплуатацию. А это значит, что и строящиеся жилые и апартаментные комплексы от этих игроков рынка заслуживают доверия».
