Что нужно знать о юридических аспектах владения апартаментами

Что нужно знать об апартаментах перед покупкой
Руководитель компании NAI Becar Apartments Александр Самодуров
Что нужно знать об апартаментах перед покупкой? Как зарабатывать на нежилом «жилье»? Сколько стоит содержание, и нужна ли прописка? Об этом в авторской колонке рассуждает руководитель компании NAI Becar Apartments Александр Самодуров 

Апартаменты на фоне московских цен – относительно недорогой вид недвижимости. Но процесс приобретения и владения ими имеет ряд существенных деталей, которые способны превратить достоинства в недостатки. 

Смешанный формат

Апартаменты подходят как для проживания, так и для ведения бизнеса: в них можно обустроить офис, магазин или кафе, если помещение расположено на первом этаже. Конечно, управляющая компания старается оградить жителей от посетителей коммерческих объектов: зона апартаментов обычно функционально отделена, проектируются разные входы в разные части комплекса. Но основная проблема не в этом, а в том, как ограничить использование апартаментов под офисы. УК в договоре с владельцами прописывает правила и режим использования помещений, возможное число посетителей в день (средний диапазон от 5 до 20). И большее число людей охрана имеет права не пускать. В проектах Москвы-Сити, например, УК выдает фиксированное число карт доступа (5-7) в один апартамент. Также владелец может подать на охрану список из небольшого числа посетителей (например, 3-5 в день), а за дополнительным уже придется спускаться самому с картой. 

В небольшом клубном (всего 3-4 этажа) комплексе The Loft Club, который реализует наша компания, жильцы апартаментов пока не жаловались на неудобства от пользователей лофтов с другим назначением. 

Апартаменты привлекают частных инвесторов ценой и возможностью варьировать функциональное назначение. Кроме того, УК в комплексах часто оказывают услуги по сдаче посещений в аренду. Собственникам, которые не планировали сами этим заниматься, очень удобно. Но действуют те же ограничения и правила по потоку посетителей (карты, списки): если человек покупал апартамент как жилой, сдать его под офис будет сложно. За управление апартаментами УК берет 10-20% от арендных платежей.

У NAI Becar в Санкт-Петербурге есть отель среднесрочного проживания VERTICAL, по которому компания дает частным инвесторам гарантированную доходность 8% годовых в рублях независимо от того, сдаются ли помещения или нет. В этом случае УК не взимает каких-либо платежей с собственника. Покупатель получает доход и актив. Договор на управление заключается на три года с возможностью пролонгации. 

Почти квартиры

Самый обсуждаемый недостаток апартаментов – в них нельзя получить постоянную регистрацию. Однако можно получить 5-летнюю регистрацию. Это право базируется на статье 683 ГК РФ. Последние месяцы законодатели обсуждают возможность дать уже построенным апарт-объектам статус жилья. Финальный документ еще не принят, Минстрой и Правительство Москвы сейчас работают над поправками. 

Пока этого не произошло, потенциальным покупателям стоит обратить внимание, что в апартаментах может не соблюдаться ряд строительных и планировочных норм, предъявляемых к жилым объектам. Например, в отличие от квартир в апарт-проектах жилые помещения могут располагаться над нежилыми, и наоборот. Также могут не выполняться «квартирные» нормы по инсоляции, удаленности от проезжей части и т.д. Яркими примерами можно назвать проекты «Фили Град» компании MR Group и «Сердце Столицы» «Донстроя». Оба проекта большие, сочетающие квартиры и апартаменты. В апартаментной части есть помещения, инсоляция которых не соответствует требованиям СНиПов. Разумеется, цена на такие объекты ниже, разница в стоимости может доходить до 35% по сравнению с соседними квартирами. 

А вот коммунальные платежи рассчитываются по ставкам, применяемым к коммерческой недвижимости, и превышают «жилые» на 15-20%. В таких многофункциональных комплексах, как «Фили Град» и «Сердце Столицы» разница в коммунальных платежах квартир и апартаментов минимальна (общие для жилых домов и нежилой части сети, управляющая компания и пр.). 

Во многих строящихся объектах девелопер называет примерную сумму коммунальных платежей в 70-80 руб. за кв. м. Для новых проектов эконом и комфорт-класса это реальные расценки. Также они актуальны для некоторых реализованных лофт-проектов, например, для The Loft Club. А стоимость коммунальных платежей в Сити, в элитных апартаментах в самом центре Москвы и отдельных лофт-проектов может достигать 200 руб. за 1 кв. м в месяц. 

Существенным недостатком апартаментов еще пару лет назад было почти полное отсутствие ипотеки. Сейчас почти на всех объектах предлагается возможность кредитования или рассрочка. В настоящее время ставка по достигает 17-20%, но мы уверены, что это временное явление. Многие продолжают выдавать кредиты по приближенным к «старым» ставкам. Например, в проекте МФК «Лайнер» компании «Интеко» ставка по ипотеке от ВТБ24 сейчас составляет 12,95 %. В апарт-отеле «YE’S Митино» компании «Пионер» можно получить кредит у «Сбербанка» под 14,5 % годовых.

Юридический ликбез

Юридическая проверка документов проекта с апартаментами похожа на сделку с квартирами. Чтобы приобрести апартамент на этапе строительства нужно запросить у девелопера копии проектной декларации, договора аренды или свидетельства на право собственности на земельный участок, разрешения на строительство и проект договора с покупателем. Предпочтительной для покупателя является покупка у юридического лица, уже имеющего успешный опыт реализации строительных проектов, когда застройщик получает деньги только после регистрации договора долевого участия в Росреестре (например, с использованием аккредитива или эскроу-счета). Дополнительным преимуществом является страхование застройщиком риска банкротства в крупной страховой компании и наличие крупного банка среди кредиторов. Также стоит задать себе вопрос: «Достаточно ли востребованы планировки апартаментов и расположение проекта, разумна ли ценовая политика застройщика, сможет ли он привлечь достаточно денег для реализации проекта?». Можно запросить у застройщика письмо о готовности его в досудебном порядке соблюдать 214-ФЗ и выплачивать неустойку за срыв сроков передачи объекта соинвестору. По договорам долевого участия, которые по мнению NAI Becar, подпадают под 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и ИНЫХ объектов недвижимости») продается более 50 % всех строящихся апартаментов. Только в отличие от квартир, застройщик апартаментов (по совсем новым проектам) не обязан страховать риск собственного банкротства. 

Также на рынке предлагаются строящиеся апартаменты по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи и предварительным договорам купли-продажи. В практике такие формы договоров меньше защищают права соинвестора. Нам неизвестны случаи, когда по этим договорам была бы взыскана с застройщика неустойка за нарушение сроков строительства. Но такие договора на практике используют даже крупные беспроблемные застройщики для более раннего старта продаж.

При покупке уже готовых апартаментов плюсом по сравнению с жильем является однозначное отсутствие постоянно прописанных в апартаментах лиц, которых в случае с жильем иногда приходится выселять в судебном порядке.

Если здание уже сдано в эксплуатацию, у собственника должны быть запрошены правоустанавливающие документы на помещение, которыми являются: свидетельство на право собственности на помещение, кадастровый паспорт зарегистрированный договор, по которому ему досталось это помещение, и акт приемки-передачи. Также желательно запросить в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП на объект. При покупке у юридического лица имеет смысл проверить учредительные документы и полномочия лица, подписывающего договор со стороны продавца. При покупке апартаментов у частных лиц предпочтение имеет смысл отдавать продавцам, которые владеют помещением более трех лет, указывают полную сумму в договоре и готовы на оплату с использованием аккредитива или эскроу-счета.

При покупке апартаментов, расположенных в реконструированных зданиях, уместно проверить, относится ли здание к памятникам архитектуры. Такие данные предоставлены на сайте Департамента культурного наследия города Москвы. Обычно отнесение здания к объектам культурного наследия увеличивает затраты девелопера на реконструкцию. Т.е. в данном случае покупатель платит за «историческое наследие» здания.

Покупая апартаменты на вторичном рынке с отделкой, которую вы не планируете переделывать, можно обратить внимание на соответствие фактической планировки той, которая фигурирует в кадастровом паспорте. Это несоответствие может служить поводом для небольшого торга, а не поводом отказываться от сделки.

Александр Самодуров специально для «Лофтов & Апартаментов»
comments powered by Disqus
АНОНСЫ
ВСЯ РУБРИКА
ВСЕ АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
АКЦИИ И СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
НАШИ ПАРТНЁРЫ