Инвестиции, доход приносящие

Как подсчитали специалисты Kalinka Group, в московском регионе спрос на коммерческую недвижимость с готовым арендным бизнесом за 2015 год вырос в три раза по сравнению с годом минувшим. В основном это перепродажа торговых помещений площадью от 200 до 1800 м2 под аренду продуктовых магазинов шаговой доступности. Частному инвестору такой готовый арендный бизнес без особых хлопот приносит неплохую доходность в 7% — 13%.

Что прежде всего необходимо покупателям коммерческой недвижимости в условиях кризиса? Им нужны максимально эффективные вложения, и не нужны отсрочки в использовании объекта и в получении дохода. Для  частных инвесторов  оптимальным решением все более становится  готовый арендный бизнес в Москве. «Несмотря на общий спад на рынке недвижимости, в 2015 году мы отметили трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с долгосрочным контрактом, — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Его преимущества – стабильный доход с момента покупки и прогнозируемые сроки окупаемости. Покупатель объекта избавлен от необходимости его ремонта или реконструкции, поиска подходящего арендатора – эти задачи уже решены предыдущим владельцем».

Прежде всего, инвесторов интересует приобретение помещений для продуктовых торговых сетей с долгосрочными договорами аренды, начиная от 7 лет. В среде собственников коммерческой недвижимости у продуктовых ритейлеров твердая репутация надежных партнеров. Под аренду они выбирают наиболее ликвидные помещения центра столицы или густонаселенных жилых районов, ведь сетевые продовольственные магазины должны быть с хорошей транспортной доступностью и высоким пешеходным трафиком.

Зачем же тогда собственники его продают, если этот бизнес столь эффективный? Делающих первые шаги в сфере коммерческой недвижимости инвесторов этот вопрос часто волнует. «Наиболее распространенная причина до банального проста, — поясняет Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. — Продавец в свое время целенаправленно инвестировал средства в ликвидный объект, преобразовал его под востребованный формат, заключил договор с арендатором и теперь реализует актив с целью приумножить первоначальные вложения». Таким образом за счет форматов компактных магазинов крупные сетевые магазины расширяют свой бизнес, на чем и зарабатывают деньги инвесторы.

Годовая арендная ставка в зависимости от расположения объекта и его площади для продуктовых сетей варьируется от 9 млн. до 45 млн. рублей, и если годовая доходность достигает от 7% до 13%, то у таких объектов срок окупаемости составляет 7-14 лет. «Срок окупаемости по этим контрактам зависит от удаленности от центра города, — уточняет Наталья Блохина. — Объект с арендным бизнесом внутри Садового кольца (СК) возвращает владельцу всю свою стоимость через 12-15 лет, в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) – от 9 до 12 лет и за пределами ТТК – от 7 до 9 лет. Таким образом, доходность от такого бизнеса внутри СК составляет 6-8%, внутри ТТК — 8-12% и за пределами ТТК — 10-13%».

Эксперты отмечают, что на рынке недвижимости ЦАО сейчас появились новые объекты  шаговой доступности, которые не выставлялись ранее на продажу. Именно они наиболее интересуют как бизнесменов, так и крупные продуктовые сети, и они охотно берут эти объекты в аренду. Особое внимание инвесторам следует обратить на помещения по улицам Тверской, Грузинский Вал, Сущевской и др. Подобные адреса весьма редко встречаются в открытой продаже. Их престижная локация, безусловно, привлекает дальновидных покупателей, хотя у этих объектов и цена более высокая и порой даже текущий доход меньше по сравнению с предложениями за пределами ЦАО. «Срок аренды в сфере продуктового ритейла составляет от 7 лет, при этом коммерческая недвижимость в центре столице – это несомненный стратегический актив, своего рода «подушка безопасности» для его собственника», — резюмирует Наталья Блохина.