Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги ноября на рынке апартаментов. Объем предложения вырос на 21,15%, средняя цена квадратного метра увеличилась на 3,8% и составила 254 070 руб.
В ноябре на рынке апартаментов открылись продажи в трех новых проектах:
• «Ландыши» (комфорт-класс);
• «Гороховский, 12» (бизнес-класс);
• Atlantic Apartments (элитный класс).
Также в ноябре на рынок вышли новые корпуса в уже реализуемых комплексах. В «Сердце столицы» начались продажи апартаментов в корпусе АП3 (в продаже 230 лотов), в МФК «Лайнер» стартовал корпус «Западный» (2 152 апартамента согласно проектной декларации). В то же время завершилась первичная реализация в апарт-комплексе «Николаевский дом».
Таким образом, по итогам ноября на первичном рынке Москвы шла реализация в 74 апарт-комплексах
1. По данным аналитиков «Метриум Групп», объём предложения по сравнению с октябрем вырос на 21,15% и составил порядка 9 900 единиц2.Вывод на рынок значительного объёма лотов оказал влияние на распределение апартаментов по округам. По итогам ноября в САО продавались 44,9% всех апартаментов города (рост доли за месяц составил 9,4%). ЮАО сохранил второе место, однако доля округа изменилась с 25,1% до 19,7%. На третьем месте по количеству апартаментов – ЦАО (17,3%), доля которого стала меньше по сравнению с октябрем на 2,9%. Доли остальных округов не превышают 10%. Изменения в прошедшем месяце были незначительными (в пределах 0,1-1,6%).
Наименьшее количество апартаментов (по два проекта на округ или по 0,9% от общего объема апартаментов Москвы) представлено в ВАО и ЮЗАО.
Структура предложения по округам
по количеству проектов
По данным «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра по итогам ноября в Москве выросла на 3,8% и составила 254 070 руб. Этому способствовало изменение структуры предложения (выбывание более дешёвых и ликвидных лотов), выход на рынок объёма апартаментов элитного сегмента. Кроме того, влияние оказало изменение курса доллара, благодаря чему выросли цены на апартаменты, номинированные в валюте3.
В ноябре рост средней цены квадратного метра был отмечен во всех округах Москвы, за исключением ЮЗАО, где за месяц средняя цена упала на 37,9%. Причиной этого стал выход на рынок округа комплекса «Ландыши» с относительно большим объёмом предложения и ценой квадратного метра около 141 тыс. руб.
Максимальный рост (38,5%) отмечен в ЗАО, где на цену квадратного метра повлиял старт продаж в комплексе элитного класса Atlantic Apartments с ценой квадратного метра порядка 331-511 тыс. руб.
Средневзвешенная цена кв. м с разбивкой по округам
В ноябре самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
• Starting House (2,3 млн руб. за 13,9 кв. м);
• «Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2») (2,9 млн руб. за 22,7 кв. м);
• YE’S (4,6 млн руб. за 27,4 кв. м);
• «Триколор» (4,7 млн руб. за 24,5 кв. м);
• «Ландыши» (4,9 млн руб. за 34 кв. м).
Самые дорогие лоты отмечены в проектах:
• «NегоцiантЪ» ($37,9 млн за 539,5 кв. м);
• Golden Mile private residence ($28,05 млн за 561 кв. м);
• ОКО ($25 млн за 1 000 кв. м);
• «Город столиц» ($14,04 млн за 468 кв. м);
• Mon Cher ($9,3 млн за 372 кв. м).
Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»:
• Stone Hedge (TriBeCa Apartments) в ноябре – 39 руб. (в октябре – 36,5 руб., с декабря – 41 руб.);
• KR Properties («Рассвет Loft*Studio») в ноябре – 36 руб. (в октябре — 36 руб., в декабре – 37,5 руб.);
• Plaza Development (Loft 151) – при ипотеке и 100% оплате курс 36 руб., при рассрочке 38 руб. (в октябре – аналогично).
В случае, если стоимость формируется на основе курса доллара ЦБ РФ, оговариваются индивидуальные скидки и условия, позволяющие нивелировать рост официального курса.
Для элитного сегмента характерно формирование конечной стоимости в процессе личных переговоров: курс (в случае номинации цены в долларах), условия покупки и скидки устанавливаются индивидуально. Как и в бизнес-классе, наблюдается переход на стоимость в рублях, либо продажи лотов осуществляются по внутреннему курсу компаний – на уровне 36-39 руб./долл. В ноябре девелоперы высокобюджетных проектов использовали и другие способы мотивации потенциальных покупателей.
Например, объявляли о снижении цен, установленных в долларах (при этом из-за роста курса стоимость в рублях менялась незначительно), либо предлагали без отделки апартаменты, в стоимость которых изначально был включен ремонт (с соответствующим понижением цены квадратного метра).
В целом, на фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации на рынке апартаментов Москвы по-прежнему наблюдается рост средней цены квадратного метра и увеличение объёма предложения. Причем уход части проектов с первичного рынка компенсируется открытием продаж в новых комплексах и выводом на рынок новых корпусов уже реализуемых проектов.
Также стоит отметить, что с ноября правительство Москвы запретило возведение апартаментов как самостоятельных объектов капитального строительства4. Согласно постановлению правительства, апартаменты смогут размещаться только в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и другое).
Запрет не затронет проекты, которые уже находятся на стадии реализации. По сути, власти сузили перечень видов разрешённого использования для реализации проектов с апартаментами. Скорее всего, теперь застройщики будут испытывать трудности в процессе получения исходно-разрешительной документации на строительство апарт-комплексов, что может затормозить темпы выхода новых объектов уже в следующем году».
——————————————————————————-
1 Без учета МФК «Парк Мира», продажи которого были временно приостановлены в связи с пересмотром ценовой политики.
2 В связи с отсутствием информации в открытых источниках, объем предложения в КДЦ «Ханой-Москва» не учитывался. Для ряда комплексов объем был рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
3 Для расчетов использован курс доллара ЦБ РФ на 17.11.2014 г., равный 47,392 руб./долл. Либо внутренний курс застройщика, в случае предложения лотов к продаже по фиксированному курсу.
4 Постановление правительства Москвы от 11 ноября 2014 г. №660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП».
