По мнению специалистов NAI Becar Apartments, покупка лофтов под офисы – это не только один из самых ликвидных способов инвестировать средства, но и уже состоявшийся тренд. Продавцы лофтов предлагают рублевые цены на покупку, а арендодатели – на аренду. Это существенно повышает привлекательность лофтов на фоне продавцов и арендодателей бизнес-центров, предлагающих долларовые цены.
Несмотря на то, что доля вакантных площадей в офисном сегменте Москвы растет за счет ввода новых объектов, небольшие качественные помещения пользуются высоким спросом, в том числе за счет того, что многие компании, экономя, переезжают из офисов класса A в лофты и в меньшие по размеры офисы. Таким образом, покупка лофта – это отличное вложение, которое приносит гарантированный высокий доход.
Класс В=loft
В целом офисы в лофт-проектах соответствуют офисным комплексам класса B и выше. «Во-первых, офисы в стиле лофт находятся в полностью реконструированных зданиях, на которые оформлена собственность» — говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Во-вторых, отмечает эксперт, управление в лофтах производится профессиональными УК. А это значит, что ни арендатор, ни собственник не будут беспокоиться о том, как облагородить прилегающую территорию, вызвать электрика, где припарковать машины сотрудников или клиентов.
В проектах имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум одно место на 100 кв. м арендуемых площадей, развитая инфраструктура: кафе, магазинчики, во многих – столовые, что, несомненно, станет плюсом для любого арендатора. В зданиях и на территории организована круглосуточная охрана, здание оборудовано современными системами безопасности.
Внутренние параметры зданий не только соответствуют классу В, но создают неповторимую атмосферу, которая сама по себе привлекает ценителей нестандартных подходов. Например, высота между перекрытиями составляет не меньше 3,8 метра, а во многих случаях превышает 4 метра. При этом, формат лофта позволяет вообще не закрывать коммуникации, проложенные под потолком, ведь это – фишка стиля лофт, которую наоборот, всячески подчеркивают и используют как своеобразный арт-объект.
Отсутствие необходимости зашивать коммуникации создает существенную экономию на fit-out. Также в лофтах установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности и, как в офисах класса В+, в зданиях допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия, а для внутренней отделки используются качественные материалы.
Если говорить об инженерной составляющей, то в лофт-проектах присутствует система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, в здании предоставляются качественные услуги надежных телекоммуникационных провайдеров.
Офис на любой размер
Арендатор или покупатель офисов в стиле лофт на сегодняшний день получает понятное качество продукта. Что очень важно, арендовать площади в таких проектах могут как крупные международные и федеральные компании, такие как, например, Coca-Cola или Промсвязьбанк (которые уже арендуют офисы в стиле лофт в Москве), так и представители малого бизнеса, которым нужны небольшие помещения в несколько десятков квадратных метров. Это связано с тем, что здания в лофт-проектах зачастую восстановленные, а значит, уже имеют и большие площади некогда производственного назначения, и нарезку бывших административных кабинетов. По словам Александра Самодурова, малым и средним компаниям особенно удобно отсутствие коридорных коэффициентов (удорожание в обычных бизнес-центрах класса B на 10-15 % при сдаче покабинетно).
Выгодно инвестору — выгодно арендатору
Очевидно, что финансовый вопрос играет одну из решающих ролей при выборе офисного помещения. Сравнивая лофт-проекты с другими бизнес-центрами класса В, рассмотрим их и по ценовому аспекту. «Заметных офисных лофт-проектов класса B на продажу в пределах Садового кольца нет, — говорит Александр Самодуров, — И это понятно – все-таки речь идет о бывших промышленных зонах. А вот между Садовым и ТТК аренда офисов класса B стоит около 25-30 тыс. рублей за 1 кв. м в год (с НДС и эксплуатационными расходами). В тоже время лофты (в том числе небольшие площади) можно арендовать за 15-20 тыс. рублей за 1 «квадрат».
Между ТТК и МКАД аренда офисов класса B стоит в среднем 22 тыс. рублей за 1 кв. м, включая НДС и эксплуатационные расходы, а лофты, в том числе небольшие по площади можно арендовать за 12-14 тыс. рублей за 1 кв. м.
Если подытожить, то офис в проектах стиля лофт – это свобода в выборе объема площадей, понятное качество помещения и обслуживания, развитая инфраструктура, удачное расположение, неповторимый стиль этих проектов с собственной творческой атмосферой. Все эти факторы вместе привели к тому, что за последние 2 года спрос на такие проекты среди арендаторов вырос на 50%.
Это в свою очередь, делает лофт-объекты крайне привлекательными и для частных инвесторов. Для них плюсы проектов те же, но к ним прибавляется и то, что лофты – это стабильный источник дохода с высоким процентом дохода. Например, NAI Becar в своем проекте The Loft Club предлагает продажу офисов с долгосрочными арендаторами. Это направлено на привлечение частных инвесторов, стремящихся получить безрисковую доходность в 9-10% годовых в год за счет сдачи в аренду.
